Diös köper för 4,5 miljarder i tre orter från Castellum

Diös kommer nu att göra en nyemission av aktier med företrädesrätt för bolagets befintliga aktieägare, Företrädesemissionen som är fullt garanterad tillför Diös cirka 1,8 miljarder före avdrag för emissionskostnader. Resterande del av köpeskillingen om cirka 2,7 miljarder finansieras genom nya krediter. Diös kommer att tillträda den 1 februari 2017.

– Det kompletterar vårt bestånd perfekt. Det är precis vad vi sökt, säger Diös VD Knut Rost, till Fastighetsvärlden.

– Vi stärker vår verksamhet och närvaro på viktiga tillväxtorter, i synnerhet i Umeå och Luleå där vi haft en ambition att växa under en längre tid, säger Knut Rost.

Försäljningspriset om 4,5 miljarder är efter avdrag av bedömd uppskjuten skatt om cirka 100 mkr. Det överstiger senaste värdering med 8 procent och köpeskillingen vid förvärvet av Norrporten i våras med 16 procent.

Resultatet för Castellum kommer även påverkas av försäljningsomkostnader om cirka 30 mkr, upplösen av goodwill om cirka 320 mkr samt uppskjuten skatteintäkt om 350 mkr.

Affären genomfördes, enligt Castellum, med en direktavkastning om 5,1 procent på nuvarande driftnetto efter bolagets administrationskostnader. Diös uppger direktavkastningen till 5,3 procent. Skillnaden beror bland annat på hur projekt beräknas.

Det är årets hittills tredje största transaktion i Sverige. Se Fastighetsvärldens topplista här.

Pangea Property Partners har varit rådgivare till Castellum i affären. Cushman & Wakefield är finansiell rådgivare till Diös i samband med förvärvet. Savills har utfört fastighetsvärderingarna. Advokatfirman Glimstedt är legal rådgivare till Diös.

Försäljningen är villkorad av att företrädesemission godkänns vid extra bolagsstämma i Diös. Huvudägarna i Diös, Persson Invest, Backahill Inter AB och Bengtssons Tidnings Aktiebolag, som representerar 36 procent av kapitalet kommer teckna sina respektive pro-rata andelar i företrädesemissionen. Resterande belopp har Nordea och Swedbank åtagit sig att garantera på sedvanliga villkor.

Portföljen som nu säljs består främst av kontor (63 procent), butiker (27 procent) och ett visst inslag av bostäder (6 procent) samt 4 procent övrigt. Totalt handlar det om cirka 216.000 kvm. Beståndet fördelar sig enligt följande:

• Sundsvall: 10 fastigheter värda cirka 1,0 miljarder kronor. Cirka 53.000 kvm. Här ingår bland annat fastigheten Järnvägsstationen 1 där kasinot är hyresgäst, Bryggeriet 1 där Sweco ska husera samt Skandia 1 där just Skandia finns som enda hyresgäst.
• Umeå: 13 fastigheter värda totalt 2,0 miljarder kronor. Cirka 87.000 kvm. I beståndet ingår bland annat fastigheten Läraren 1 som huserar Hovrätten för Nedre Norrland, fastigheten Nytorget 2 där Länsstyrelsen håller till, fastigheten Odin 12 som innehåller MVG-gallerian samt Magne 4 där det finns en större byggrätt.
• Luleå: 9 fastigheter värda cirka 1,5 miljarder kronor. Cirka 76.000 kvm (bland annat Galleriorna Shopping och Strand). I Luleå kommer 41 procent av hyresvärdet från butikslokaler och 46 procent från kontorslokaler. I Luleå förvärvade Diös för övrigt nyligen den färdigställda fastigheten med Telia som stor hyresgäst (läs mer här).

Försäljningen innebär att Castellum koncenterar beståndet och i och med denna affär lämnar Umeå, att innehavet i Luleå reduceras kortsiktigt till en fastighet och att innehavet i Sundsvall ytmässigt reduceras med en fjärdedel. Totalt motsvarar försäljningen 15 procent av den fastighetsportfölj som förvärvades i samband med Norrporten-affären (läs mer om 26-miljardersköpet här, där det även framgår fastighetsvärdet i respektive ort då.

För Diös innebär affären att beståndet växer från 13,4 miljarder till 17,9 miljarder, en ökning med nära 37 procent.

Det totala hyresvärdet uppgår till cirka 360 mkr och driftnettot till cirka 230 mkr (inklusive administrationskostnader). De största hyresgästerna är Sveriges Domstolar, Skandia och Trafikverket. Den ekonomiska uthyrningsgraden är cirka 93% och den genomsnittliga kontraktslängden cirka 4,5 år.

Castellum fortsätter i och med affären att genomföra det som utlovades efter förvärvet av Norrporten i våras: att sälja fastigheter för minst 4 miljarder kronor som en del i finansieringen.

Tidigare i höst har Castellum sålt fastigheter för cirka 1,2 miljarder kronor. Till Klövern i Malmö och Lund för 893 miljoner, till Ikano i Lund för 107 miljoner och till Intea i Östersund för 256 miljoner kronor. Med försäljningen till Diös har alltså Castellum sålt för hela 5,7 miljarder kronor. Enligt uppgift till Fastighetsvärlden kommer Castellum inom kort att avyttra den återstående fastigheten i Luleå,  kvarteret Lejon där polisstationen och Rättscentrum ingår.

– Affären innebär att vi koncentrerar verksamheten till färre orter – och att vi därmed ökar densiteten i beståndet, säger Castellums koncernchef Henrik Saxborn.

– Castellum kommer i enlighet med vår långsiktiga strategi, att fortsätta växa och öka beståndets kvalitet och densitet, genom såväl projekt som förvärv, tillägger han.

Det är Diös andra megaköp på drygt 5 år. I september 2011 förvärvade Diös (då med ett fastighetsvärde på 5,3 miljarder) det något större Norrvidden för 5,8 miljarder kronor. Läs mer om den stora affären här.

Fastigheter som affären omfattar:

Sundsvall: Aesculapius 10, Badhuset 1, Bryggeriet 1, Cupido 7, Järnvägsstationen 1, Skandia 1, Stenhuggaren 5, Vesta 1, Vesta 3 och Ödet 7.
Umeå: Ask 5, Björken 1, Hugin 4, Kraften 12, Läraren 1, Magne 4, Nytorget 2, Odin 12, Skvadronen 2, Slöjdaren 3, Sågen 5, Vipan 24 och Älvsbacka 9, 10.
Luleå: Biet 1, Forellen 9, Gripen 1, Hermelinen 12, Hunden 15, Katten 14, Råttan 17, Strutsen 14 och Östermalm 6:16.