Bakslag för norska Oljefonden

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 4/2021)

2020 var ett tungt år för Oljefonden när det gäller fastigheter. Onoterade innehav gav negativ totalavkastning, –0,1 procent. Totalt avkastade fastigheter –5,0 procent om även de noterade innehaven inkluderas, – 14,9 procent.

Oljefonden beskriver 2020 som ”ett utmanande år för fastighetsmarknaden”. Totalt summerades tillgångar värda 419 miljarder kronor vid årsskiftet. Det kan jämföras med 380 miljarder kronor som Fastighetsvärlden nyligen (i magasinet FV nr 1/2021) bedömde värdet på AP-fondernas fastighetstillgångar.

Som tur är för Oljefonden så står fastigheter endast för en mindre del av det totala värdet på 10,9 biljoner kronor. Fondens aktieinvesteringar i teknikbolag gick exempelvis upp 41,9 procent (Apple, Microsoft och Amazon står för totalt 4,8 procent av totalinvesteringen).

Norska Oljefonden började direktäga fastigheter 2011, och under 2014 och 2015 utklassade fastigheter de övriga placeringarna när det gällde avkastning.

Under 2020 ökade Oljefonden sina direktinvesteringar i fastigheter. 20,5 miljarder investerades, främst via jv:n. Det var 150 procent mer än under 2019. Totalt fastighetsvärde vid årsskiftet var 273 miljarder kronor, vilket motsvarar 65 procent av fastighetsplaceringarna (resten aktier) och endast 2,5 procent av det totala värdet.

Ur Oljefondens årsrapport framgår att pandemin och nedstängda butiker och köpcentrum slagit hårt mot resultatet. De direkt-ägda retailfastigheterna avkastade –12,6 procent 2020, jämfört med –1,5 procent året dessförinnan.

I de direktägda fastigheterna fick Oljefonden in 93 procent av hyran under 2020. När det gäller delsegmenten kom endast 64 procent av hyran in från butiks-lokalerna. Konkurserna var många.

Hårdast slog siffrorna mot retailfastigheter i Storbritannien. Oljefonden pekar på pandemin och den ökande e-handeln som orsak.

Fastighetsinvesteringarna i Europa avkastade –2,1 procent och de i USA var upp 1,9 procent.

Av det direktägda beståndet vid årsskiftet så utgjorde kontor 57 procent, logistik 26 procent och retail 16 procent. Sett till landsfördelning står USA för 47 procent, Frankrike 19 procent och Storbritannien 18 procent. Sett till städer finns det största värdet i Paris, följt av London, New York och Boston.

När det gäller det direktägda beståndet har Oljefonden endast tre fastigheter i Sverige, två i Norrköping och en i Jönköping. Logistikfastigheterna ägs sedan 2012 i ett jv tillsammans med Prologis.

Vid årsskiftet hade Oljefonden aktieplaceringar i 9 213 bolag – varav 23 svenska noterade bygg- och fastighetsbolag, se listan bredvid.

När det gäller investeringar i noterade bolag är det värt att notera att Oljefonden äger hela 9,5 procent i tyska Vonovia, som i sin tur äger Hembla och Victoria Park – med totalt hela 38.000 lägenheter i Sverige.

Oljefonden äger även 4,9 respektive 4,4 procent av aktierna i köpcentrumjättarna Klepierre och Unibail-Rodamco-Westfield, båda med en handfull stora svenska investeringar.

23 noterade innehav i bygg- och fastighetsbolag:

Bolag, ägarandel och värde:

Källa: NBIM