2,7 miljoner kvm ny logistik på två år – orosmoln?

Det har varit en betydande tillförsel av logistikytor de senaste åren. I snitt runt 1,1 miljoner kvadratmeter väntas ha tillförts marknaden årligen när perioden 2020–2024 summeras. Det kan jämföras med en nyproduktion om cirka 500.000 kvm i snitt per år under decenniet dessförinnan. Utbudet har haft svårt att möta efterfrågan. Men är det ikapp och i balans nu? Det är en av frågorna Savills ställer i sin stora och ambitiösa rapport om den svenska logistikmarknaden där man kartlagt 27 regioner utifrån både modernt och äldre bestånd.

Ungefär 1,4 miljoner kvadratmeter logistiklokaler bedöms ha tillhörts marknaden när 2023 summeras. Hela 46 procent byggs på kalkylerad spekulation jämfört med 24 procent i snitt för den föregående femårsperioden. I pipelinen för 2024 finns för tillfället 1,3 miljoner kvadratmeter ny logistikyta.

– Under en längre tid har den svenska logistikmarknaden kämpat med att möta den ökande efterfrågan på modern logistik. Det är först under de senaste tre åren som vi har noterat en signifikant ökning i byggtakt, vilket har medfört ökade initiala vakansnivåer i lägen med större andel spekulationsbyggen. Positivt är att dessa projekt uppförs i geografiskt attraktiva områden, vilket även framgår av resultaten från vår hyresgästundersökning, säger Maryrose David, head of research vid Savills Sverige som ligger bakom rapporten (extern länk).

Störst andel spekulationsbyggen finns i Stockholm där hela 275.000 kvm logistikyta byggt på spekulation kommer tillföras under 2023 och 2024 kombinerat, enligt Savills. I rapporten från Savills påpekas att den betydande mängden spekulativa byggprojekt i vissa regioner kan indikera att tidslinjen för att uppnå full beläggning kan överskrida de initiala förväntningarna aktörerna hade vid byggstart.

Savills summerar den moderna logistikstocken (byggt efter 2007) i Sverige till 11,5 miljoner kvadratmeter, där de tre marknadsområdena Stockholm Norr, Göteborg och Jönköping står för 38 procent av utbudet.

Savills har även granskat vakanssituationen i Sveriges främsta logistiklägen. För närvarande bedöms den till 6,1 procent i den moderna stocken. Om de icke föruthyrda ytorna som färdigställs under 2024 inkluderas stiger den teoretiska vakansen till 11 procent. I de stora logistikområdena Stockholm Norr och Göteborg är vakansgraden låga 5 respektive 1 procent. I Jönköping är den 8 procent. Största vakansrisk sett till kommande yta finns i Stockholm Norr (154.000 kvm) och Eskilstuna/Strängnäs med 91.000 kvm. Den relativt nya logistikmarknaden Enköping kan få en rejäl vakans där tre spekulationsprojekt utökat utbudet med mer än 50 procent.

När det gäller det äldre beståndet (för fastigheter över 5.000 kvm) summerar Savills att det i dagsläget finns 136.000 kvm vakant i Malmö och 89.000 kvm tomställt i Helsingborg, medan det exempelvis endast finns 5.000 kvm vakant i Eskilstuna och 6.000 kvm i Örebro.

I den nya logistikrapporten konstaterar Savills även att direktavkastningskravet nu i snitt är 4,95 procent – en ökning med 155 punkter. Därmed är logistiksegmentet det som förflyttat sig snabbast, vilket är trenden över hela Europa.

Savills summerar att det ägt rum transaktioner för 12 miljarder kronor i Sverige inom segmentet under de tre första kvartalen – varav fyra större portföljaffärer står för 38 procent. Utländska investerare står bakom 60 procent av volymen.

Savills har även genomfört en omfattande enkätundersökning, där hyresgästernas syn på framtiden och de faktorer som väger tungt vid ingående av nya hyresavtal har kartlagts. Resultaten indikerar att majoriteten av deltagande hyresgäster inte har några planer på att expandera. För de som ändå strävar efter tillväxt, ligger huvudfokus främst på Mälardalsregionen och Stockholmsområdet, vilka också råkar vara de områdena där stor andel ny logistikyta kommer att tillföras. Vidare har det noterats att betalningsviljan för certifierade byggnader är relativ låg hos hyresgästerna. Dessutom har hyresgästerna aktivt försökt begränsa KPI-indexeringen för befintliga hyresavtal under 2022.

Den 7 februari är det dags för Fastighetsvärldens årliga heldagsevent Logistik & Fastigheter i Eskilstuna. Programmet är snart klart. Reservera gärna datumet!