Fyra konsultbolag om 2012: Drygt 107 mdr i omsättning

Strax över hälften av kvartalets omsättning utgjordes av ett fåtal storaffärer, där Kungsledens försäljning av sin 50-procentiga andel av Hemsö var periodens och årets största affär (läs mer här). Inhemska institutioner och fonder var fortsatt de mest aktiva aktörerna och svarade för över 40 procent av förvärven under året.

– De svenska institutionernas intresse för fastighetsinvesteringar, via såväl direktförvärv som indirekta förvärv, har varit starkt under året och har lett till en stark konkurrens och höga priser för de mest attraktiva objekten på marknaden, säger Peter Wiman, analyschef på Savills.

DTZ summerar omsättningen för 2012 till totalt 106 miljarder. Det är en miljard högre än de 105 miljarder som omsattes år 2011. Transaktionsvolymen för både 2011 och 2012 blev därmed högre än genomsnittet de senaste 14 åren, som ligger på 100 miljarder, enligt konsultbolagets statistik.

– Aktiviteten drogs upp ordentligt under fjärde kvartalet, men även första kvartalet 2012 var förhållandevis starkt, säger Karin Witalis, Head of Research, DTZ i Sverige. Mot bakgrund av det osäkra ekonomiska läget och en kärv finansieringsmarknad har transaktionsaktiviteten i år varit förvånansvärt hög.

De utländska investerarnas intresse för fastigheter i Sverige är starkt och deras förvärvsvolym har ökat för fjärde året i rad och de förvärvade fastigheter för cirka 17 miljarder under 2012, motsvarande cirka 16 procent av den totala volymen. Dock så uppfattas Sverige i en internationell jämförelse som relativt dyrt av vissa investerare och man har svårt att konkurrera ut de inhemska köparna, konstaterar Savills. Under året har de internationella aktörerna framförallt fokuserat på detaljhandels- och logistikfastigheter.

Investerarnas aptit och fokus på så kallade prime-fastigheter, dvs de bästa objekten, har lett till låga avkastningskrav för dessa objekt samtidigt som lägre betalningsvilja har noterats för fastigheter som ej klassas som de bästa objekten på marknaden.

Svårigheterna att finansiera fastighetsförvärv är fortsatt mycket svårt, även om en viss lättnad och större vilja hos bankerna till att låna ut gentemot fastigheter har noterats under årets andra hälft.

– Marknaden är välförsörjd med kapital för mer riskabla fastighetsinvesteringar, men finansieringen är en utmaning i dessa affärer och ibland är skillnaden mellan köparens betalningsvilja och säljarens förväntningar alltför stor, vilket har lett till blygsamma investeringsvolymer från denna köparkategori, kommenterar Johan Bernström, transaktionschef hos Savills.

En oroväckande trend är dock att transaktionstakten har, trots den stora transaktionsvolymen, fortsatt att falla även under det fjärde kvartalet och antalet noterade transaktioner föll med 20 procent jämfört med 2011.

Peter Wiman:

– Fastighetsmarknaden under 2013 kan stå inför vissa utmaningar, främst med tanke på osäkerheterna kring den svenska ekonomin, men samtidigt finns det positiva faktorer att ta hänsyn till som den starka investeringsviljan och goda tillgången på eget kapital kombinerat med de historiskt sett låga räntorna. Men för att vi skall notera en betydande uppgång även i transaktionstempot krävs sannolikt en bättre tillgång till finansiering och harmonisering av förväntningarna hos säljare och köpare.

Under året dominerade institutioner samt noterade och onoterade fastighetsbolag på såväl köp- som säljsidan. Institutioner och onoterade fastighetsbolag var de överlägset största nettoköparna. De svenska aktörerna var överrepresenterade med nästan 82 procent av det investerade kapitalet och 76 procent av försäljningsvolymen, enligt DTZ.

– Andelen svenska köpare är fortsatt hög, men jämfört med 2011 har den utländska andelen stigit. Brittiska, amerikanska och norska investerare har varit mest aktiva, men även tyska, finska och holländska aktörer har funnits bland köparna, säger Karin Witalis.

Naturligt nog attraherade fastighetsmarknaden i Stockholm mest kapital, närmare 40% av investeringsvolymen, enligt statistik från DTZ. Sett till olika fastighetssektorer var kontor alltjämt störst med 34 procent av kapitalet, följt av bostäder med 20 procent. Finska Citycon och Canada Pension Plan Investment Boards köp av Kista galleria för 4,6 miljarder kronor (läs mer här) lyfte handelssegmentets andel från 9,5 procent till 13,5 procent.

Under det fjärde kvartalet 2012 genomfördes transaktioner till ett värde om 46 miljarder kronor, enligt Jones Lang LaSalles bedömning, vilket motsvarar en ökning med 59 procent jämfört med samma period 2011. Det sista kvartalet var det som enskilt bidrog starkast till att 2012 års transaktionsvolym hamnade på en hög nivå, då den sammanlagda transaktionsvolymen för Q1–Q3 2012 endast uppgick till 65 miljarder kronor. Affärsvolymen för 2012 var 111 miljarder kronor, enligt JLL som har en något högre siffra än några andra konsultbolag. Konsultfirman konstaterar även att många större affärer som initierades strax före sommaren drog ut på tiden och slutfördes först mot slutet av året.

JLL konstaterar att transaktionsvolymen för s.k. cross border-transaktioner minskade med 9 procent till 31 miljarder kronor, att jämföra med 34 miljarder kronor under 2011 och 45 miljarder under 2010. Andelen cross border-transaktioner var 32 procent under 2012, vilket var lika mycket som föregående år, men betydligt lägre än 2010 då andelen var 41 procent.

Andelen transaktioner med ett värde om 500 miljoner kronor eller mer, har ökat kraftigt under 2012 jämfört med föregående år, enligt JLL. Under 2012 utgjorde dessa transaktioner 69 procent av den totala transaktionsvolymen, att jämföra med 47 procent under 2011 och 60 procent under 2010. Drygt 90 procent av den totala transaktionsvolymen 2012 utgjordes av affärer med en volym om minst 200 miljoner kronor.

Inga större förändringar i transaktionsvolym per fastighetsslag har noterats, enligt JLL:s genomgång. Andel av den totala transaktionsvolymen 2012 var 32 procent för kontor, 21 procent för bostäder, 14 procent för handel och 7 procent för industri och lager.

Newsec konstaterar att  det under december ägde rum fastighetstransaktioner för över 30 miljarder kronor. Den höga aktiviteten resulterade i en transaktionsvolym om närmare 42 miljarder kronor under det fjärde kvartalet, summerar Newsec. Det är den högsta kvartalsnoteringen sedan det tredje kvartalet 2008 då AP Fastigheter förvärvade Vasakronan.

Transaktionsvolymen för helåret uppgick till 106 miljarder kronor enligt Newsecs siffror, vilket även det är den högsta som noterats sedan 2008.

Antalet affärer över 100 miljoner kronor har dock minskat något, från 205 stycken under 2011 till 189 under 2012.

– Det är främst kapitalstarka svenska institutioner och pensionsbolag som svarat för huvuddelen av förvärven. Andelen utländska investerare har fortsatt att stiga och uppgick till 19 procent 2012 vilket är den högsta noteringen sedan 2008 och kan jämföras med 15 procent 2011, säger Arvid Lindqvist, chefekonom vid Newsec.

Rådgivningsbolaget konstaterar att kontorssegmentet även under 2012 var det populäraste segmentet med 40 procent av transaktionsvolymen. Bostäder i framförallt regionstäder har också fortsatt att locka kapital. Handelsfastigheter är det segment som varit minst attraktivt att investera i under 2012, där volymen mer eller mindre har halverats.

Se Fastighetsvärlden lista över 2012 års 20 största transaktioner här.

Fastighetsvärlden Idag 2013-01-03