Newsec: Brist på modern logistik

Trots den ökade efterfrågan från investerare finns det fortfarande ett stort underutbud av modern logistik som möter dagens krav i Norden. Kombinationen av att det inte byggs på spekulation, eftersom många aktörer har som krav att en stor del av utrymmet ska vara uthyrt innan ett projekt påbörjas, och strikta planbegränsningar har resulterat i att utbudet hållits nere i förhållande till resten av Europa, skriver Newsec i den nya utgåvan av Property Outlook.

Samtidigt finns det en enorm potential och stort intresse för segmentet bland investerarkollektivet.

– Logistik är den mest gränslösa tillgångsklassen och eftersom Norden är den tredje största marknaden i Europa, efter Storbritannien och Tyskland, skapar det stora möjligheter för investerare som är aktiva i regionen. I nya Newsec Property Outlook kan vi bland annat konstatera att det har utvecklats betydligt färre logistikbyggnader i Norden jämfört med övriga Europa, även sett till per capita, säger Max Barclay, Nordenchef för Newsecs rådgivningsverksamhet.

Räknat på moderna logistikyta per capita så redovisar Newsec att det i Tyskland finns så mycket som i Sverige. Även exempelvis Nederländerna har långt mycket mer. Frankrike och Storbritannien har något mer. I jämförelse med de nordiska grannländerna har Norge marginellt mer modern logistikyta per kapital än Sverige, medan Danmark och Finland har betydligt mindre.

I Sverige finns dock en hög byggtakt. Enbart i Sverige utvecklas 800.000 kvadratmeter nya logistikfastigheter 2021, vilket är lika mycket som i Storbritannien. Även om det sker en rekordstor andel nyproduktion under året kommer det att ta tid innan logistikstocken uppdateras med mer specialiserade samt hållbara lösningar och därför matchas inte den ökade efterfrågan.

– Att behovet försätter att öka är tydligt drivet av de trender som pågår i vårt samhälle och den utveckling som sker inom e-handel, last-mile leveranser och digitalisering, säger Max Barclay.

Från januari till och med september i år har industri, logistik och lager utgjort 16 procent av den totala transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden. Det motsvarar över 30 miljarder kronor i transaktionsvolym och innebär att segmentet nu är tredje störst total sett. Skillnaden i direktavkastningskrav mellan kontor och logistik har krympt från 200 punkter för fem år sedan till under 100 punkter idag och kommer dessutom att fortsätta krympa.

– 2021 kommer att bli det starkaste året för transaktionsmarknaden i Norden hittills, delvis drivet av de starka investeringarna i logistiksegmentet. Newsecs data visar att industrifastigheter är det överlägset mest populära segmentet bland utländska investerare på den nordiska marknaden. De internationella investerarna står för mer än hälften, 61 procent, av transaktionsvolymen inom industrifastigheter,  fortsätter Max Barclay.

Noterbart för industrisegmentet är den stora bredden bland köparna. Det är framförallt tyska och amerikanska aktörer som uppvisar det största intresset men även exempelvis nordiskt, kanadensiskt, kinesiskt och brittiskt kapital har varit aktivt under året på den svenska logistikmarknaden.

Newsec kan även konstatera att investeringspreferenserna skiljer sig åt mellan inhemska och utländska aktörer. De svenska investerarna söker sig framförallt till mindre enheter och lätt industri snarare än stora logistikobjekt, vilket är mest eftertraktat bland de internationella aktörerna.