Danielson får betala 12 mkr i skadestånd efter hyrestvist

Svea Hovrätt har dömt fastighetsägaren Magnus Danielson, som äger ett tiotal fastigheter varav en handfull i Stockholm, att betala 12 miljoner kronor samt ränta till Akkurat Bar och restaurang AB.

Danielson ska enligt domen även ersätta restaurangens rättegångskostnader om cirka 1,5 miljoner kronor.

Processerna i tingsrätten och hovrätten har pågått i sex år.

Planen har varit att överklaga till Högsta domstolen – men enligt FV:s kännedom har detta inte skett.

Historien började 2013 då Akkurat förvärvade restaurangrörelsen från Danielsons tidigare, relativt framgånsrike hyresgäst, Lasse Lucidor för 3,8 miljoner kronor.

Den nya hyresgästen tog över cirka 395 kvm i samma primeläge på Järntorget (Deucalion 2) i Gamla Stan. Danielson äger även fastigheten mittemot.

Hyresgästen bedrev inledningsvis ett medelhavskoncept som öppnade våren 2014.

Men i slutet av året sade hyresgästen upp hyresavtalet för villkorsändring till hyrestidens utgång hösten 2015.

Enligt domen godtog inte Danielson ändringen i hyresavtalet, ett förslag om sänkt årshyra från 4,1 miljoner (cirka 11 300 kr/kvm) till 1,5 miljoner (cirka 4 300 kr/kvm).

Hyresgästen sökte då medling hos Hyresnämnden i Stockholm som fastställde marknadshyran till 1,76 miljoner kronor (4.850 kr/kvm).

Danielson godtog fortsättningsvis inte ändringen.

Hyresavtalet upphörde hösten 2015 – men hyresgästen fick uppskov av Hyresrätten med avflyttningen till hösten därpå och inledde strax en skadestångstvist mot Danielson.

I tingsrätten och hovrätten krävde hyresgästen drygt 31,7 miljoner kronor i rörelseskada från Danielson.

Enligt restaurangen hade rörelsen lagts ned på grund av att hyresavtalet inte hade förlängts.

Hovrätten fastslog slutligen att restaurangen har rätt till 12 miljoner i skadestånd genom en förenklad avkastningsvärdering.

Vilken betyder att resultatet från de nio månaderna räknades upp för att kompensera för att hyran varit högre än den av hyresnämnden fastställda och att detta fiktiva resultat multiplicerades fem till sju gånger. Detta gav ett värde inom ett spann på cirka 10–20 miljoner.

När Fastighetsvärlden når Magnus Danielson menar han att det är svårt att nå framgång som fastighetsägare i den här typen av mål.

– Hyresnämnden säger att lokalen tappat mer än hälften av hyresvärdet. Då har vi ändå haft samma hyra sedan 2002 tills nämnden fattade sitt beslut 2015, alltså 11.300 kr/kvm. Jag tror att man anser att min tillgångsmassa är så stor att jag gott ska kunna betala. Det är absolut inte så som rättssystemet ska fungera.

Enligt Danielsson betalar dagens hyresgäst Burger King samma hyresnivå som tidigare.

– Men jag får inte använda den informationen i domstolarna. Det verkar finnas en vilja att värdera ned mitt hyresobjekt och dela ut ett skadestånd. Det är Gamla Stans kanske mest attraktiva lokal – det är svårt att hitta referensobjekt som är i samma nivå och ombyggd i samma standard. Sådana saker har inte Hyresnämnden heller tagit hänsyn till, säger han till FV.

Den totala kostnaden för uthyrningen har, enligt Danielsson, kostat honom 45 miljoner inklusive reparationer, skadestånd, advokatkostnader och så vidare.

Danielson äger, förutom de två fastigheterna i Gamla stan, en fastighet på Fleminggatan 37 (via brf), en vid Hornstull, en på Götgatan, tre i Härjedalen, två i Hultsfred och en vardera i Hofors och Värmdö.