Biljana Pehrsson: ”Vi ser fortsatt stor hyrespotential”

Det var fullsatt när Stockholm Corporate finance under måndagsförmiddagen i den mindre salen på Berns i Stockholm arrangerade ett fastighetsseminarium som var uppdelat i två halvdagar.

Först ut på scen var Kungsledens vd Biljana Pehrsson – den mäktigaste av de tolv vd:arna som medverkar under de båda dagarna. Hälften av bolagen är annars relativt okända för den breda massan.

– Kungsleden är attraktiv investeringsmöjlighet, inledde Pehrsson med att säga till åhörarna när hon själv analyserade 34-miljardersbolaget.

84 procent Kungsledens fastighetsbestånd finns i fyra geografiska kluster där bolaget under de senaste åren köpt riktigt centrala kontorsbyggnader i bland annat Stockholm, Göteborg och Malmö. Totalt utgör kontorslokaler 72 procent av bolagets fastighetsvärde, men det var ett annat segment som Pehrsson lyfte fram.

– Vi tror väldigt mycket på lager och logistik i bra lägen, och då även citynära lägen. Vi har 16 procent av vårt fastighetsvärde inom det segmentet. Det utvecklas riktigt bra tack vare bland annat e-handeln.

Det fjärde stora klustret som Kungsleden har är Västerås, där bolaget äger stora mängder lokaler både centralt och i Finnslätten. Sedan länge är ABB den största hyresgästen. Biljana Pehrsson konstaterade att kontorsmarknaden i Västerås går riktigt bra (liksom i Stockholm och Göteborg.) Pehrsson visade siffror från Newsec som tyckte inte riktigt stämmer.

– Vi äger 140.000 kvm i centrala Västerås, inklusive Skrapan. – och vi har haft en riktigt bra  hyresutveckling där. Ett våningsplan i Skrapan har vi hyrt ut för 3.000 kr/kvm. I Melkerhuset har vi hyrt ut ett större våningsplan om 2000 kvm till en hyra om 2.000 kr/kvm. Det är en riktigt bra nivå. Ofta har vi där tidigare snurrat hyror kring 1.400-1.500 kr/kvm.

Biljana Pehrsson var rent allmänt positiv kring hyrespotentialen.

– Uppgången stannar kanske av något i CBD. Men i våra lägen något utanför tror jag att det kommer fortsätta uppår. Vi räknar med att höja hyror med tio procent i snitt. Då handlar det ofta om omförhandlingar som inte kräver några ombyggnationer eller investeringar. Senast höjde vi med snitt 16 procent i Stockholm.

När hon blickade in i framtiden talade hon om bolagets kluster Västberga i södra Stockholm – och hur det området kommer att se ut om ungefär tio år.

– Hur det blir vet vi inte – men det kommer att se betydligt annorlunda ut jämfört med idag. Det kan bli en blandstad och det kan bli ett område för modern logistik.

Hon kommenterade vidare även bolagets stora köp från GE där det bland annat ingick flera fastigheter i Danderyd. Pehrsson konstaterade att det för fem år sedan var en snitthyra där på 1.700–1.800 kr/kvm, en vakansgrad på 20 procent och endast korta hyresavtal.

– Idag är vår vakansgrad nere på 6 procent, snitthyran är 2.100 kr/kvm och topphyran 2.500 kr/kvm. Om man räknar med vad vi köpt för och vad vi därefter har investerat där så har det klustret levererat en totalavkastning på 17 procent per år.

Biljana Pehrsson avslutade med att utlova en förbättring på förvaltningsresultatet om 200 miljoner kronor per år genom bland annat ökad uthyrningsgrad och högre hyresnivåer.