Toppmötet i Åre avslutat
(sammandrag av Fastighetsvärldens direktrapportering från Åre)
Fullmatat program. Den tredje upplagan av Årekonferensen är igång och ett 120-tal ”fastighetsproffs” är på plats på Åregården för ett fullspäckat program.
Åre bjuder på några få minusgrader och är klätt i vinterskrud. Inget snöfall under morgonen, men de vita flingorna förväntas komma i mängder senare under helgen.
Årekonferensen arrangeras av FFE, Föreningen Fastighetsekonomerna. Fokus på årets konferens är pensionskapital och Norrland. I fjol var det bolagsvärdering och för två år sedan fastighetsvärdering. Liksom tidigare år ägde det rum gruppövningar under torsdagens tågresa – resultat av övningen
Först ut på programmet är Andreas Wallström, chefsanalytiker Nordea, Sven-Olof Johansson, VD Fastpartner och Barbro Wickman Parak, fd Riksbanken.
– Det finns hyggliga utsikter för global tillväxt framöver. Speciellt är det USA som driver detta, och även Kina, säger Andreas Wallström.
– Vi har år efter år överraskats av svagheten i den svenska exporten. Det blir intressant att se vad som händer framöver, funderar Barbro Wickman Parak.
– Prognoser är svårt att göra. Förr kunde man med ganska stor säkerhet göra prognoser två kvartal framåt. Idag är det svårt. Jag brukar säga att det bara är idioter som är så säkra, säger Barbro Wickman Parak.
– Det är ett fantastiskt drag i den kinesiska ekonomin, men efter att landet investerat mycket i infrastruktur och bostäder har man satsat på att få igång konsumtionen och det har väl inte lyckats, säger Sven-Olof Johansson.
– Om Fed börjar höja räntorna händer det saker, när det sker så kommer marknaden ha reagerat tidigare. Det kan leda till snabba förändringar på korta räntorna.
Programpunkt var ”Jämförelse av AP-fondernas fastighetsbolag: Hemsö, Rikshem, Vasakronan, Norrporten och Willhem” där Fastighetsvärldens chefredaktör Willy Wredenmark redogjorde för detta.
– AP var väldigt sent ut när det gällde att köpa fastigheter. Därefter har man ökat kraftigt i etapper. Från 1989 till 2008 hade man gått från 0 till 55 miljarder. Då köpte man Vasakronan för 40 miljarder och därefter har det fortsatt med skapandet av Rikshem och Willhem med flera. Det är först de sista 6–7 åren som
I jämförelsen mellan bolagen bjöds det även på uppgifter om VD-lönerna, VD-lön i förhållande till driftresultat (då Fredrik Wirdenius, Vasakronan, var lågavlönad och Mikael Granath, Willhem, högavlönad), marknadsvärde, belåning och framtidsplaner.
Efter fikapausen var det dags för Mats Andersson, VD vid Fjärde AP-fonden. Han konstaterade att fondens uppgift är hur man kan skapa den bästa portföljen på 20-30 års sikt. Bolaget har ungefär fastighetstillgångar för 40 miljarder kronor som utgör ungefär 15 procent av de totala tillgångarna.
– Vasakronan är ett fantastiskt bolag. Bolaget är nog dessutom världsbäst när det gäller hållbarhetsfrågor.
– Rikshem har, för oss som ägare, blivit en braksuccé.
– Även Hemfosa har varit en lyckosam investering för oss.
På frågan om AP4 kan tänka sig om att öka ytterligare i fastigheter genom att skapa ett nytt bolag eller göra ett större förvärv svarade Mats Andersson:
– Ja, om vi hittar rätt personer som har rätt idé.
Vid sista programpunkten före lunchen var det dags för Leif Andersson, Areim, och Michael Haddock, CBRE, att tala till rubriken ”Utländska pensionskapitalet i svenska fastigheter och fastighetsbolag”.
– Vi har inte sett så stor närvaro i Stockholm och Sverige från det utländska pensionskapitalet den senaste tiden. Många utländska investerare som investerar utanför sin hemmamarknad har London som fokus för sin första affär och likadant är det för den andra affären. Därefter rör det sig ofta om ett kontorshus i Paris och sen i några tyska städer eller delägande i något köpcentrum. Därefter finns Stockholm på listan och många letar joint ventures för att förvärva i Norden med en lokal aktör som kan marknaden, säger Michael Haddock.
Leif Andersson redovisade färska INREV-siffror:
– För de investerare från kategorier runt om i världen så håller många Sverige högt. För många hamnar vi på fjärdeplats. Främst är det europeiska aktörer som köper i Sverige, en del från Nordamerika och väldigt lite från Asien. Merparten från Asien kommer via fonder.
Efter lunchen var de dags för punkten ”Finns det tillväxt i övre Norrland”.
Niklas Nordström, kommunalråd i Luleå, inledde snabbt med att trumfa ut sitt budskap:
– Om ni kommer så kommer ni att tjäna mycket pengar.
Han konstaterade att de nya datacenter som byggs väl kompletterar gruvindustrin i regionen. Han slog fast att Luleå är ”hett” på den globala kartan.
– Vi har nyligen skrivit ett vänortsavtal med Austin, USA:s snabbast växande stad. Det är vi väldigt stolta över.
Om kommunens tillväxtplaner sade Niklas Nordström följande till de 120 konferensdeltagarna:
– Vi ska bygga 5.000 bostäder på tio år, så vi behöver er hjälp. Vi ska bygga nya vägar och vi ska bygga en simhall. Vi behöver ert kapital, kom och investera hos oss. Er bransch verkar sträcka sig till Uppsala. Ni behöver bara sätta er på Arlanda Express och sen ta flyget hit. Det är ingen högrisk. Det är bara att gå till era ägare och fråga om dem vill tjäna mer eller mindre. Ni som är här kan ju räkna. Kom hit.
Därefter var det dags för en trio ledande fastighetsinvesterare att inta scenen: Knut Rost, VD vid Diös, Jörgen Lundgren, VD vid Norrporten och Andreas Nelvig, VD vid nyligen börsnoterade NP3.
– VI ska bygga om vårt bolag från stort till bäst. Jag är inte lika pigg som Niklas (föregående talare) på att göra reklam för Norrland och Luleå. Vi är gärna i fred här uppe, sade Knut Rost
– Vi ska framöver ha ett ökat fokus på uthyrningsarbetet, fortsatte Knut Rost när han kommenderade att vakansgraden i Diös bestånd är 11 procent.
Diös-VD:n tog även upp de rubriker om allt fler tomställda butikslokaler i IN-gallerian i Sundsvall som publicerats de senaste månaderna i lokalmedia (även Fastighetsvärlden har berättat om detta).
– Vi svarar inte media överhuvudtaget. Lokalmedia skulle kunna vara lite mer positiv, tycker jag. Det är ju inte vi som bestämt att det ska vara externhandel i Birsta.
Alltså en mediaprotest från Diös VD. Undrar om PR-avdelningen backat upp den protesten?
Angående transaktionssidan planerar 12-miljardersbolaget att bli större:
– Vi ska växa, och det kommer snart ett förvärv.
Därefter intog Jörgen Lundgren från Norrporten scenen. Bolaget har fastigheter långt utanför Norrland, i ett flertal städer i Götaland och Svealand plus Köpenhamn och Hamburg. Bolagets fastighetsvärde är 25 miljarder. Uthyrningsgraden är 96 procent och ytan 0,5 miljoner kvm och hyresvärdet 0,9 miljarder kronor.
– Av värdet finns ungefär 9 miljarder i Norrland. Vi har nyligen gått in i Östersund och det kan bli flera nya orter.
Han visade därefter en karta över tio ”nya” orter som bolaget studerar och där det kan bli aktuellt med förvärv.
Andreas Nelvig berättade därefter om NP3:s resa. Bolaget har köpt ihop hus som är värderade till 3,3 miljarder kronor. Bolaget noterades på börsen den 4 december 2014.
– Vi är långt ifrån klara ännu. Vi startade årsskiftet 2010/2011. Vårt mål är inte att finnas i centrum, men i utmärkta lägen utanför. Och det är Norrland som gäller. Vi är för små på flera orter idag. Vi kommer att ha ett fokus på Luleå, Umeå och Gävle, men med rätt affär så är vi öppna för köp även på andra ställen. Vi har sagt att vi ska öka med ungefär en miljard per år.
Sist ut i det mer rena konferensprogrammet var Monica von Schmalensee, VD på White, som pratade om ”Det nya Kiruna”. Hon inledde med att visa en film. Härligt med omväxling!
– Det är viktigt att vi lyckas bevara den kultur som funnits sedan länge. Det är viktigt att det blir bra. Nästa generation ska gilla staden och vilja stanna kvar.
– Det är väldigt stort intresse kring projektet, till och med större internationellt än det är i Sverige, och ambitionerna är höga.
– Planen är en väldigt vanlig rutnätsstad. Man vill inte heller ha någon extern galleria.
Hon visade ett flertal bilder. Det var troligen den programpunkt under dagen som flest lyssnade uppmärksammat till. Frågan är dock om någon av fastighetsinvesterarna vågar slå till och köpa det som ska byggas.
– Projektet i Kiruna handlar om att förverkliga människors drömmar. Det är var det handlar om i Kiruna. Men man får heller inte glömma bort att det redan finns en stad där som invånarna gillar.
Därefter var det dags för fika och mingel (ungefär samtidigt som det börjat snöa utomhus) som följdes av genomgång av de värderingsövningar som ägde rum under torsdagens tågresa.
Vi på Fastighetsvärlden tackar alla er som följt vår direktrapportering från EFF:s tredje ”Årekonferensen”.
Fastighetsvärlden Idag 2015-01-30
