Höjdpunkterna från ”toppmötet” i Åre

”Ett bredare perspektiv för värdering framöver”. Fastighetsvärderingskonferensen i Åre har avslutats och Fastighetsvärlden, som rapporterade löpande under dagen, bjuder här nedan på ett utdrag av vad som sades under konferensen. Arrangör är Föreningen Fastighetsekonomerna (FFE).

Åre bjöd på lite mulet väder, ungefär 5 minusgrader och västlig vind när konferensen inleddes på fredagsmorgonen. Det hade kommit två centimeter nysnö under natten och samtidigt som konferensdeltagarna anlände under morgonen började liftsystemet snurra. Ungefär 115 besökare på konferensen befann sig dock inomhus i Åregårdens konferensanläggning, mitt i Åre.

De tre första punkterna under fredagen var: Ordförande Christian Uddland och kassör Jonas Hermansson hälsade välkomna, Carl Hammar från SEB gav en ekonomisk översikt och därefter talade Jan Rosengren, Newsec, om ”Marknadsvärde 1993 och 2013”.

– Det var en bra start på dagen. Janne Rosengren gjorde en väldigt bra dragning om hur skruvat och konstigt det var 1993 efter kraschen. Det fanns inga köpare och därmed omöjligt för värderarna att sätta värden, säger Mats Hederos, VD vid AMF Fastigheter till Fastighetsvärlden..

Under tågresan upp under torsdagen gjordes värderingsövningar där sju-åtta fastigheter synades för yield och hyra. De skulle även blicka framåt tio år för respektive objekt.

– Det blir intressant under eftermiddagen när de olika grupperna ska redovisa vad de kom fram till. Det kommer troligen råda stor samsyn kring en del av objekten men sannolikt även stor skillnad kring några ”svåra” objekt, säger Hederos som planerar att stanna i Åre under helgen för att åka längdskidor.

Carl Hammar från SEB pratade makro och slog fast att vi egentligen har befunnit oss i en global stagnation i 15 år och att det nu är dags för en uppgång i världsekonomin.Hammar sade att en långsiktig tillväxttrend som varit i 100 år nu hakas på igen. Han flaggade även för inflation.

– Det lät logiskt, konstaterar Dag Klerfelt som är på plats i Åre.

Hammar konstaterade även att den höga ungdomsarbetslösheten är oroande. Han såg positivt på bostadsmarknaden, men konstaterade att många hade en hög belåning. Klerfeldt igen:

– Det var även intressant att höra Jan Rosengrens återblick om hur när räntan var 10–14 procent om hur det då talades om att räntan som lägst skulle kunna bli 6–8 procent framöver. Fastighetsbranschen har haft en bra resa på nivåer runt 2–4 procent. Återhämningen har gått mycket snabbare än väntat tack vare ränteutvecklingen, berättar Klerfeldt som även han ska stanna i Åre under helgen för att åka längsskidor. Han ska gå en instruktörsledd kurs för att ladda för Vasaloppet.

Rosengren berättade även att hyresutvecklingen realt på kontor har varit 1 procent upp. Han konstaterade även att attraktiva bostäder har haft en explosiv utveckling jämfört med prognosen 1993.

När Ilija Batljan gick upp på scenen efter första fikapausen hade solen börjat titta fram i Åre samtidigt som det snöade lite lätt. Batljan inledde med att varna för en åldrande befolkning i Europa samt minskande arbetskraftsandel. Han varnade för liknande problem även i Sverige. Batljan pratade vidare om om fortsatt urbanisering och om 24 snabbväxande svenska orter.

Christina Gustafsson, IPD, intog scenen som sist ut innan lunchen. Hon talade om tre cykler under den period som är lite av ett tema under konferensen. Fallet på 50 procent 1992/93, toppen kring år 2000 och sedan ganska stabilt de senaste tio åren.

Snittet sedan 1993 är en total avkastning på 8,4 procent, varav direktavkastning 5,9 procent, berättade Gustafsson.

Efter lunchen talade Thomas Persson, Catella, och Erik Gärdén, Leimdörfer, om ”Värdering av noterade fastighetsbolag”.

Persson berättade att utbudet av core-fastigheter faller 2013. Han konstaterade att investeringsklubbar varit starka aktörer på marknaden och framöver såg han uppkapitaliserade fonder som Niam och Areim med flera som stora aktörer på transaktionsmarknaden.

– Utlänningar tycker generellt att Sverige är dyrt. London och Paris finns i deras fokus. Det finns mycket arabiska och asiatiska pengar på marknaden och dessa bör även ibland hitta till Tyskland och Sverige, sade Persson.

Både Persson och Gärdén tyckte att värderingarna för A-fastigheter var ”okej”, men för hög för B och C.

Peter Wågström pratade om ”Byggprisutveckling” och lyfte åter fram den tyska modellen för billiga bostäder och industriellt byggande. Wågström talade om mer standardiserande och ett snabbare tempo.

Jan-Erik Höjvall, Rikshem, och Dag Klerfelt, Capona, om ”Hur man borde värdera”. Detta som en uppföljning av den värderingsövning som ägde rum på tåget upp och som var tänkt att ta en timme men som tog tre, fyra timma till följd av entusiasm och olika infallsvinklar.

– Deras resonemang att man i större grad ska tänka på yttre faktorer var intressant, till exmpel det flyttmöster i Stockholm CBD som uppstår när bankerna flyttar. Att det kan vara dags att vidga vyerna för indatan, säger Christian Uddland, ordförande FFE och som arbetar vid Catella.

Efter dagens andra fikapaus väntade genomgång av de värderingsövningar som ägde rum på tågresan under torsdagseftermiddagen. Medverkar gör Per Dahlstedt, SBAB, Göran Cöster, SEB, Erik Paulsson, Hansan, Henrik Saxborn, Castellum (som ersatt Lennart Sten, GE), Mats Hederos, AMF Fastigheter och Tomas Ingemarsson, AFA Fastigheter.

Som slutpunkt på programmet summerade Sven-Olof Johansson, Fastpartner, konferensen.

Han konstaterade att centralbanker kommer fortsätta att stötta banker, att räntan kommer att förbli låg, liksom inflationen. Johansson konstaterade att det är korta bindningstider som gäller.

Sven-Olof Johansson slog haft att stockholm har bäst förutsättningar för framtiden, bland annat tack vara urbaniseringen. Han avslutade med att konstatera att det saknas konkurrens inom banksektorn.

Fastighetsvärlden tackar därmed alla er som följt rapporteringen.

För deltagarna i konferensen avslutades fredagen med middag i Timmerstugan och därefter nattklubben Country Club.

Är ni nyfikna på vad som serverades under middagen? Jo, det var en jämtländsk meny:

– Fänkålsgravad Landöröding med Husåknäcke, hovmästarsås och syrad gurka.
– Helstekt reninnanlår ”Bourgogne” med potatispuré.
– Ljummen hjortronsoppa med vaniljglass och hembakade mandelbiskvier.

Fastighetsvärlden Idag 2012-02-01