Toppmötet i Åre avslutat – läs om höjdpunkterna

Värdet i fokus – fullsatt på het konferens. Toppmötet i Åre drog igång 8.30 och det är FFE (Föreningen Fastighetsekonomerna) som är arrangör. Evenemanget äger rum på Åregården på Hotel Diplomat. Fastighetsvärlden är på plats och direktrapporterar.

Läs mer om Toppmötet i länkarna till höger. Följ sajten här för löpande uppdateringar.

Först ut på programmet var Nordeas chefsekonom Annika Winsth. Hon konstaterade att centralbankerna i västvärlden kommer att göra allt för att hålla nere räntorna. När det gällde Norden konstaterade hon att Finland och Danmark spelar i en sämre division än Sverige och Norge. Hon konstaterade att det i Finland började se bättre ut, dock från en låg nivå.

– När det gäller Finland vill jag nog varna från att köpa fastigheter där, sade Winsth.

Fastighetsvärlden kan berätta att några av landets större investerare för tillfället håller på att spana in den finska marknaden – attraherade av högre yielder än i Sverige. De gör det även med motiveringen att Finland kan få ett lyft när smarta uppsagda ingenjörer från Nokia bygger upp nya företag.

Winsth avslutade med att säga att hon var rädd för att Sverigedemokraterna kan bli väldigt stora vid höstens val och därmed konsekvenserna av avsaknad av en majoritetsregering.

Efter Winsth intog Pär Magnusson, chefsanalytiker vid RBS, scenen. Han gjorde en intressant jämförelse med euro-zonen och den japanska ekonomin under det senaste decenniet.

– Jag är tyvärr inte särskilt positiv när det gäller euro-zonen. Det kan mycket väl bli en japanfiering här. Men vissa länder i Europa ska ha deflation och då gäller det förstås de i Sydeuropa, sade Magnusson.

När det gäller Sverige konstaterade Magnusson att arbetslösheten i Sverige fallit om man räknar bort industrisektorn. Både Magnusson och Winsth var imponerade över arbetsmarknaden.

(Texten fortsätter under bilderna)

Arrangemanget är liksom i fjol väldigt lyckat och salen är fullsatt till sista plats. Många fler har visat intresse men inte kunnat erbjudas plats. Cirka tiotal eftersläntrare tog dock lite sovmorgon och dök upp först vid tiotiden. Det blev en liten fest under torsdagskvällen…

Efter förmiddagen fikapaus var Lars Johansson, ordförande Unibail-Rodamco Norden, först ut och han talade om jätteprojektet Mall of Scandinavia i Solna. Moderbolaget är det största köpcentrumbolaget i Europa med ett 80-tal anläggningar.

– Vi har fokus på städer istället för länder. I Sverige finns det fortfarande städer vi tittar på och då gäller det Göteborg och Malmö. Utrymmet att bygga nya stora anläggningar är dock begränsat.

– Mall of Scandinavia går bra. Bygget flyter på. De blir väldigt bra, sade Johansson som efter några minuter visade en film om Mall of Scandinavia.

Hittills har Unibail-Rodamco endast kommunicerat SF Bio som hyresgäst. Johansson var hemlighetsfull, men sade:

– Uthyrningen går precis som vi vill. Men jag kommer inte att nämna några namn. Men vi kommer ha samma utbud som i Täby, men det blir 20.000 kvm ytterligare och med ett stort inslag av internationella aktörer, sade Johansson.

Mall of Scandinavia ska öppna nästa höst. Det är då två år försenat jämfört med ursprungsplanerna – detta efter utdragna förhandlingar. Sedan investeringsbeslutet togs har allt följt tidsplanen. Sena investeringar i infrastruktur oroar något.

Därefter kommenterade Johansson de värderingar av Mall of Scandinavia som gjordes vid 2013 års konferens där väderingarna spretade mycket – från 3,3 miljarder upp till nästan 9 miljarder. Han gav dock inte Unibail-Rodamcos syn. Han kommenterade dock att alla som deltog i fjolårets övning hade till exempel hade glömt ta med intäkter från det stora garaget.

Därefter tog Erik Gärden från vid Leimdörfer vid och han berättade om vilka stora skillnader det finns kring hur bolagen arbetar kring värdering och redovisning.

– Det har dock generellt sett blivit mycket bättre under de senaste tio åren, sade Gärden och visade sedan bilder över hur olika det såg ut inom olika områden.

Flera av bilderna fick deltagarna i salen att ställa sig upp för att se ordentligt. Många lär diskutera bilderna under lunchen.

Gärden ställde sedan en fråga om det är en bubbla på gång och om värdena tryckts upp för mycket. Hans eget svar var nej.

Linus Ericsson från AGL tog därefter vid för att prata om hur bolagsvärderingen påverkas av finansieringen, och hur väl analytiker har koll på det. Han konstaterade att analytikerna tycker att de har en bra uppfattning om hur bolagets finansiering ser ut och på vilket sätt det påverkar bolagen, men ansåg att de egentligen generellt sett är ganska dåliga på det.

Bolagen är ganska duktiga på att visa upp en tydlig bild på finansieringens sammansättning, men att många viktiga avtalsvillkor är mycket svåra att utläsa från det bolagen publicerar. Det finns många risker i de avtalsvillkor som finansieringsavtalen innehåller, och de är många och flera av dem är superviktiga att hålla reda på för att kunna ha en uppfattning om bolagens motståndskraft när det börjar ”blåsa”.

Linus Ericsson pratade också om olika derivaprodukter. Han menade att räntetak är något av det mest effektiva fastighetsbolagen kan använda sig av för att minska risken i låneportföljen.

Avslutningsvis ansåg Ericsson att obligationsmarknaden kommer fortsätta att expandera men att bankbelåning fortsätter att utgöra den viktigaste basen för finansiering av fastigheter.

Efter en kort frågestund tog konferensen lunchpaus och återupptogs kl 13 med presentation av bolag och de gruppövningar som genomfördes på tåget upp till Åre under torsdagseftermiddagen.

Först ut var Jens Engwall som snabbpresenterade Hemfosa som är på väg mot börsen. Engwall konstaterade att deras kommande emission om 4 miljarder är en av de allra största som genomförts på lång tid på Stockholmsbörsen. Han betonade att bolaget har nära 50 procent av Samhällsfastigheter även om de också har en opportunistisk sida där de räknar med att genomföra många transaktioner.

Plötslig rundgång i 30 sekunder fick sedan samtliga åhörare, trötta efter lunchen, att hoppa till. Lokalen på Hotel Diplomat är inte helmodern och de längst bak i salen får spetsa öronen för att höra allt.

Värderingsgrupperna trodde på hyfsat bra utveckling av förvaltningsresultat och bra värdeutveckling, där delar byggde på antagande om sjunkande avkastningskrav på deras marknader.

Lennart Karlsson VD på Heba tog vid därefter och gjorde en snabbpresentation av Heba. Han tryckte avslutningsvis på att bolaget framåt satsar på en ganska kraftig expansion och att han då trodde att börsen kommer att se dem som lite intressantare. En fundering hos Heba är att satsa på äldreboende.

Åtta procent värdeförändring  2014 var vad värderingsgrupperna hade tagit fram som framtisprognos. Till stor del verkade det bygga på ett ombildningsscenario för delar av beståndet och generellt sett sänkta yielder för deras fastighetstyper.

Bostadssatsande D Carnegie var nästa bolag att presenteras. VD Ulf Nilsson berättade om sin bakgrund som rådgivare till Broadgate Stendörren, det bolag som nu använder D Carnegie för att notera sitt bostadsbestånd. Sedan ett par månader tillbaka är det han som leder bolaget och som senare i år ska till First North för att nästa år gå vidare till Stockholmsbörsens ordinarie lista.

Nilsson berättade om att företaget har en strukturerad process för ombyggnad/uppfräschning av lägenhetsbeståndet som ger en mycket attraktiv avkastning på investeringarna. Det senaste årets ökade intresse för miljonprogramsområden såg han både som ett hot och möjlighet. Ett hot för att det är svårare att få ihop affärer, möjlighet för att börsen ser ut att vara intresserad av den här typen av fastigheter och de utvecklingsmöjligheter som finns där.

Henrik Saxborn presenterade därefter det stora Castellum med fastigheter för 38 miljarder. Han beskrev hur de rullande investerar för ungefär 5 procent per av beståndets storlek. Framåt hoppades han att omsättningen i beståndet kommer att bli något högre än tidigare. Av investeringarna bedömde han att det kommer bli något större inslag av byggande.

Många önskar att bolaget ska öka sin belåning något, bli lite mer aggressivt. Henrik Saxborn kommenterade det med att han på investerarmöten utomlands ofta istället får frågan om bolaget inte bör sänka sin belåning något från dagens 51-52 procent.

Fastpartners VD Sven-Olof Johansson tog därefter till orda och började med att beskriva bolaget som ett tillväxtföretag. Han hoppades att bolaget de kommande åren kommer att kunna växa från cirka 10 miljarder till 15 miljarder, det vill säga lite snabbare än tex Castellum relativt sett. Nu har bolaget identifierat mark i beståndet som passar för bostäder. Enligt SOJ avser man att både producera hyresrätter och bostadsrätter. Fortsatt fokus på cash-flow och fortsatta höjda aktieutdelningar lovade han åhörarna.

Erik Selin äntrade sedan scenen för att berätta om Balder som han noterade för åtta år sedan. Även han tryckte på fokus på kassaflödet. Något särskilt mål för tillväxten har han inte utan ”det får bli vad det blir”, sade Selin vars bolag gick bäst av alla på börsen under 2013.

En av de investeringar som dock gått dåligt är investeringen i vindkraftverk som Erik Selin beskrev som riktigt illa, men inte så stora. Ett annat dåligt beslut har även varit försiktigheten om räntorna genom användande av olika derivat. ”Vi har säkert tappat 100 miljoner per år på det” sade Selin.

Vid en frågestund sade Erik Selin att han gärna ökar rejält i Stockholm och även i Köpenhamn, men att med det sagt kanske nästa affär ändå sker i Göteborg för att det är tillfället och kvalitén på objekten som avgör var det blir en transaktion.

Efter eftermiddagens fikapaus var det dags för Klöverns VD, Rutger Arnhult. Bolagets stora förvärv av Globen city var omdiskuterat under torsdagens tågresa. Enligt Fastighetsvärldens källor var köpeskillingen 3,8 miljarder kronor (läs mer i en uppdaterad text kring den affären här).

– Vi vill gärna växa i Uppsala och även i Örebro.

Han konstaterade även att bolaget har stora vakanser att jobba med och att vakanserna motsvarar hela Hufvudstadens totala lokalarea. Angående börsen sade Arnhult:

– Vi vill upp på large cap på börsen. Vi är nu någonstans i mitten på mid cap.

Han berättade även att Klövern spanat in den danska marknaden.

Arnhult berättade att Globen-förvärvet ska finansieras till 65-procent med bankbelåning plus en obligation ovanpå det. Några ”preffar” är inget måste för att genomföra förvärvet. Fastighetsvärlden har tidigare berättat att flera banker visat stort intresse för att bidra med finansiering.

När gruppövningarna redovisades var resultatet från flera att Klöverns börskurs är för låg.

– Det håller jag med om…, sade Arnhult.

Efter Rutger Arnhult så intog Ingalill Berglund, VD Atrium Ljungberg, scenen. Hon konstaterade att bolaget har bra basförutsättningar för att göra fler affärer. Bolaget vill öka sitt driftnetto med 10 procent årligen.

Berglund underströk att bolaget är en ”stadsutvecklare” och hon ”kuppade” därefter med att visa en kort film för att understryka detta.

– Vi vill gärna tjäna pengar på fina fastigheter, sade hon som en kommentar från flera som tidigare under dagen som sagt att ”det är bättre att tjäna pengar på fula hus än att inte tjäna pengar på fina hus”.

– Den största potentialen för oss framöver är Sickla och där talar vi både kommersiella lokaler och bostäder. Vi har även stora förutsättningar i Uppsala. Men vi kan även göra mer i Mobilia, Malmö, och i Haninge.

Näst sist ut av bolagspresentationerna var Fabege som representerades av VD Christian Hermelin.

– Vi jobbar hårt med vår förädlingsverksamhet. Vi har en tydlig portföljstrategi som vi följer. Projekten är väldigt viktiga för oss.

Bolaget har, eller räknar med att inom kort ha, 450.000 kvm kommersiell byggrätt och 100.000 kvm bostadsbyggrätter.

Bolaget bygger för tillfället cirka 60.000 kvm kontorslokaler ovanpå Mall of Scandinavia. I Areastaden kan bolaget därefter bygga cirka 200.000 kvm kommersiella lokaler.

– Jag vill påstå att vi har Sveriges i särklass bästa projektportfölj och vi har en riktigt bra organisation för detta, sade Hermelin när han kommenterade att någon av grupperna berömt projektportföljen.

Sista bolaget ut var Kungsleden där vice VD och CFO Anders Kvist kunde presentera ett bolag som gått igenom stora förändringar och gått från att varit på defensiven till att blivit offensivt. Försäljningen av hälftenandelen i Hemsö, storköpet av GE:s hela helägda svenska bestånd för 5,5 miljarder kronor och även stora förändringar i styrelse och ledning.

– Genom GE-affären har vi i ett slag nått mycket av den position vi ville nå när vi utarbetade den nya strategin.

Han konstaterade även att bolaget undan för undan kommer ut ur tidigare tecknade räntevillkor. Kvist underströk även att bolaget skärt ner centrala utgifter rejält sedan förra året.

– Nu vet vi vart vi ska någonstans och vi är en bit på väg, sade Kvist.

Vid 17-tiden avslutades dagaktiviteten och under kvällen väntades en middag.

Fastighetsvärlden Idag 2014-01-31