Perfekt storm stoppar bostadsbyggen

Marknaden för bostadsproduktion i Sverige har gått sönder och det kommer att krävas politiska åtgärder på flera plan för att vända trenden. Sysselsättningen har redan börjat påverkas och det kommer att bli värre.

Produktionskostnadsökningarna för bostadsbyggande har under lång tid överstigit konsumentprisindex.

Med avskaffandet av det statliga investeringsstödet för hyresbostäder (Förordning 2016:881 om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande) och sjunkande bostadspriser har produktionen av bostäder blivit olönsam utanför storstäderna. Hyresrättsproduktionen har dessutom drabbats ytterligare genom en dom (Svea hovrätt ÖH 1854-21) om presumtionshyror från juni 2022. Hovrätten ansåg, felaktigt enligt författaren, att presumtionshyran ska ändras i linje med den allmänna hyresutvecklingen om detta är skäligt. Och det är domstolen som ska bedöma om och hur mycket det är skäligt att ändra presumtionshyran i stället för marknadens parter.

Presumtionshyra innebär att hyran inte ingår i underlaget för det som anses vara hyresbostädernas bruksvärde och undan­taget gäller, ömsesidigt för ägare och hyresgäst, under femton år från det att huset färdigställdes. Domen skalade bort cirka 10–15 procent av fastighetsvärdet för nyproducerade hyresrätter genom att reducera rätten till hyreshöjningar.

Detta motsvarar hela den marginal ett bostadsprojekt måste uppnå för att bli lönsamt givet de ekonomiska riskerna med att producera ett flerbostadshus.

De snabba räntehöjningarna och volatila lånevillkoren som just nu erbjuds har drastiskt förändrat köparnas betalningsvilja för flerbostadshus. Med denna förändring faller markvärdena (värdet på en byggrätt) kraftigt.

Detaljplaneringen av nya stora utvecklingsområden kommer att påverkas väldigt negativt av detta. Det kommer att ta ännu längre tid att ta fram nya detaljplaner. Kvaliteten och utseendet på kommande bebyggelse kommer att påverkas i en strävan att uppnå kostnadsbesparingar i produktionen.

Givet nuvarande avkastningskrav och produktionskostnader måste hyresnivåerna höjas för att hyreshus ska kunna byggas, en höjning som är omöjlig med dagens lagstiftning. Detta leder till att det kommer att byggas betydligt färre hyresrätter i Sverige.

Ivrigt påhejad av Finansinspektionen, som vill reducera individuell skuldsättning i samhället, har svenska institutioner såsom försäkringsbolag och pensionsfonder investerat mycket kapital i hyresbostäder. Men nu när avkastningsförutsättningarna förändras har dessa institutioner varken finansieringsuppdrag eller bostadsförsörjningsansvar, och kapitalet har slutat att flöda till sektorn. Nyproduktionen av hyresbostäder i storstäderna har de senaste tio åren i stor utsträckning också finansierats av utländskt kapital. Dessa fonder behöver dels en stabil räntemarknad, dels förutsägbara villkor på hyresmarknaden för att fortsätta att investera. Nu lyser sådana villkor med sin frånvaro.

Det finns lösningar att tillgripa för att understödja kommande bostadsproduktion.

Ett sätt är att etablera fri hyressättning för nyproduktion. För tydlighets skull bör detta omfatta även hus med presumtionshyra vid utgången av presumtionsperioden. Att riskera hyresnedsättningar vid presumtionsperiodens slut må alltid ha varit en risk, men köparna har agerat som om den inte fanns – och hade de inte gjort det skulle husen aldrig blivit byggda.

Storbritannien, Tyskland och andra europeiska länder har framgångsrika system för affordable housing med möjligheter till kommunala och regionala stöd för nyproduktion. Sverige bör en gång för alla släppa in dessa system i storstäderna. Utvecklarna (producenterna av hyresbostäder) kommer att välkomna systemet eftersom det blir långsiktigt förutsägbart och kan byggas in i kalkylen från början. Det finns gott om ESG-drivet kapital som vill investera i denna typ av produkter. Affordable housing-produkter kommer även att skapa en möjlighet för svagare hushåll att hitta prisvärda bostäder i områden som annars varit otillgängliga för dem.

Mängden småhus bör öka som inslag i all detaljplanering. Detta medför visserligen lägre markvärden eftersom exploateringsgraden väsentligt minskar, men bostadsformen har flera fördelar både hur den finansieras och hur produktionen lättare kan anpassas efter konjunkturläge. Flerbostadshus som börjat byggas måste avslutas även om det inte finns efterfrågan (eller finansiering). Småhusen har också en mycket positiv inverkan på flyttkedjor.

Politiskt fokus måste vidare läggas på hushållens möjlighet (och skyldighet) att kunna efterfråga bostäder. Införande av skattegynnade bosparprogram samt utbildning avseende olika boendeformer och privatekonomi redan i grundskolan är exempel på sådana åtgärder.

Att ändra den bostadspolitiska arenan är sådant som statsministrar blir avsatta för, varför frågorna lätt hamnar i skuggan av andra samhällsproblem. Det tar även tid att ändra lagstiftningen på området. Akut gäller dock att göra insatser för sysselsättningen och finansieringen av bostadsproduktionen. Små bostadsrättsetapper kommer inte att räcka. Bostadsproduktionen befinner sig redan i fritt fall.

Om vi inte agerar nu kommer vi se konsekvenserna om ett par år. Sverige har länge diskuterat bostadsbrist. Men den brist vi har nu är inget mot vad framtiden annars kommer att innebära.