Biljana Pehrsson: ”Behovet 10–15 procent lägre framöver”

Hur ska ni växa från 41 till 55 miljarder kronor? Fastighetsutveckling? Transaktioner?

– Vi höjer ju investeringsmålet för stora projekt och investeringar, från 1 till 1,4 miljarder kronor per år. Därutöver handlar det bland annat om förvärv.

Ni har legat historiskt lågt på transaktionssidan 2020. Tycker ni att allt är för dyrt?

– Vi har gjort några mindre affärer. Det har varit svårt att köpa. Det har varit ett litet utbud, speciellt inom kontor. Det har även varit höga prisförväntningar från säljarna. Men samtidigt har vårt fokus till stor del legat på projekt.

Ni har tolv kluster, i fem städer. Finns det någonstans där ni tydligt vill bli starkare?

– Vi vill gärna växa i flera, bland annat för att inte riskera att tappa hyresgäster. Vi utökar gärna på Kungsholmen, i Danderyd, Värtan/Gärdet, Västberga och i Västerås. Vi tittar även på att bygga upp nya starka kluster i områden som vi tror på.

Fler av era konkurrenter har köpt fastigheter utomlands. Är det aktuellt för er?

– Vi följer marknaderna även utanför landets gränser. Kommer det något som är rätt så överväger vi det. Det är Norden som är aktuellt, men vi har ännu inte lagt något bud.

Ni driver ett för Kungsleden historiskt nybyggnadsprojekt i Malmö. Kommer vi att se mer sånt från Kungsleden framöver?

– Projekt och fastighetsutveckling började vi med vid stategiskiftet 2013. Inledningsvis handlade det om moderniseringar för att kunna höja hyrsnivån. Nästa gereration av projekt handlar delvis om nyproduktion. Vi driver flera detaljplaner. Vi har en projektpipeline på 13 miljarder kronor. Det handlar om 560.000 kvm kommersiella byggrätter och 260.000 kvm bostadsbyggrätter. De sistnämna ska vi endast jobba fram för att sedan sälja.

Vilka är drömprojekten?

– Jag har flera drömprojekt. Bland annat här på Warfvinges väg på Kungsholmen, men även i Finnslätten i Västerrås. Där händer mycket intressant.

Vad är din personliga bild av huruvida kontorshyresgästernas lokalbehov kommer att förändras framöver till följd av eventuellt mer distansarbete?

–  Kontorsefterfrågan god, även under pandemin. Vår bedömning för framtiden är att av de som har möjlighet att jobba på distans så kommer den andelen att öka och de kommer även göra det i större omfattning är tidigare. Jag tror att kontorsbehovet kommer att minska 10–15 procent i marknaden. Till det finns motktafter och det är inget som kommer att ändras under en natt eftersom många har långa hyresavtal. Den främsta motkraften är den förväntade tillväxten. Den förväntas bli 3 procent under 2021, och det blev inte alls så dåligt för 2020 som vi fruktade under våren. Pandemin har slagit väldigt ojämt.

Hur är din syn på coworking? Du har väl tidigare varit skeptisk? Har din åsikt förändrats?

– Jag har aldrig varit skeptisk. Men det kommer inte ta över hela kontorsmarknaden, men det kommer att vara en viktig del av det totala utbudet. Vi har coworking i de flesta av våra kluster.

Är det aktuellt för er att skapa ert eget coworkingkoncept?

– Nej, det kommer vi inte att göra. Vi kommer att fortsätta att arbeta med de bästa aktörerna.

När flyttar ni till ert nya kontor i Värtan? Ytförändring?

– Till sommaren, något större än idag

Hur ser er egen bemanning ut på kontoret just ni? Och hur jobbar du själv?

– Vi följer rådande rekommendationer på våra kontor. En del av våra medarbetare behöver vara på plats som till exempel fastighetsskötare. Mellan 20 och 30 procent är på kontoret. Själv är jag i huvudsak på plats.

Hur känner ni inför att stadsutvecklingen i Värtan sker med flera års försening? Vad kan ni göra för att skynda på?

– Våra projekt går enligt plan och färdigställs i år. Vi vill så klart att hela stadsutvecklingen ska komma igång så snart som möjligt och vi samarbetar med övriga stadsutvecklare för att uppnå detta.

Många av era konkurrenter har det senaste året sålt fastigheter med lättindustri, lager och logistik till priser långt över värdering. Varit aktuellt för er att sälja?

– Nej. Våra fastigheter inom detta segment finns i första hand i Finnslätten och Västerås och här vill vi växa.

Kungsledens styrelse har fattat beslut om nya finansiella mål för bolaget. De nya målen innebär att:

• Fastighetsportföljen ska växa till minst 55 miljarder kronor vid utgången av 2025.
• Förvaltningsresultatet för år 2025 ska uppgå till minst 1.650 miljoner kronor.
• Avkastning på eget kapital ska över tid uppgå till minst 10% per år.
• Belåningsgraden ska långsiktigt inte överstiga 45%.
• Räntetäckningsgraden ska vara mer än 2,5 gånger.
• Kungsledens aktieutdelning ska över tid öka och utgöra minst 50% av förvaltningsresultatet efter nominell skatt. Den nya utdelningspolicyn tillämpas från och med räkenskapsåret 2021.

Biljana Pehrsson, vd för Kungsleden, kommenterar:

– Kungsleden har en attraktiv fastighetsportfölj i tillväxtmarknader, kreditvärdiga kunder och ett rekordhögt medarbetarengagemang. Med ett ökat fokus på tillväxt, hållbarhet och en förstärkt finansiell position har vi de allra bästa förutsättningarna att uppnå våra högt ställda mål och förbättra vår kreditrating ytterligare i enlighet med vår ambition.

Kungsleden redovisar även sin bokslutskommuniké för 2020 och där framgår följande nyckeltal:

• Förvaltningsresultatet ökade med 6 procent till 1 257 Mkr (1 185). Ökningen förklaras främst av högre hyresintäkter och ökad överskottsgrad samt minskade försäljnings- och administrationskostnader.
• Nyuthyrningen uppgick till 156 Mkr (210) och nettouthyrningen till 22 Mkr (58).
• 109 hyresavtal (131) med ett totalt hyresvärde om 238 Mkr (252) omförhandlades under året, med en genomsnittlig hyresökning i de omförhandlade hyresavtalen om 12 procent (10).
• Efter investeringar om 1 395 Mkr, transaktioner samt positiva värdeförändringar uppgick fastighetsvärdet vid periodens utgång till 40 718 Mkr jämfört med 38 310 Mkr vid årets ingång.
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 948 Mkr (1 762), vilket motsvarar en ökning med 2,5 procent. Värdeuppgången förklaras av nedgång i avkastningskraven och ökade hyror.
• Aktuellt substansvärde ökade till 97,13 kr per aktie (90,10).
• Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,80 kr per aktie (2,60) vilket motsvarar en ökning med 8 procent.

Vd Biljana Pehrsson kommenterar:

– Kungsleden levererar ett starkt resultat 2020 trots pandemin med ett förvaltningsresultat som ökar med 6 procent till 1.257 Mkr.  Såväl överskottsgrad som snitthyra är de högsta hittills. Vi levererar på våra finansiella mål och sätter framåt nya ambitiösa mål med fokus på tillväxt, hållbarhet och en ännu starkare finansiell position.

– 2020 blev ett väldigt speciellt år. Efter en positiv inledning kom pandemin med nedstängningar av samhällen och konsekvenser för människor, företag och länder. Trots pandemin kan 2020 summeras som ännu ett starkt år för Kungsleden. Våra intäkter i jämförbart bestånd har ökat med 4 procent. Totalt har intäkterna ökat till 2 530 Mkr. Vårt driftnetto har ökat med 6 procent till 1 743 Mkr och förvaltningsresultatet på 1 257 Mkr är det högsta hittills för Kungsleden och väl över det finansiella målet som sattes 2017 om ett förvaltningsresultat på 1 200 Mkr år 2020.

Om framtiden och den heta frågan kring framtidens kontorsbehov säger Pehrsson:

– Med växande ekonomier ökar också efterfrågan på kontor och kommersiella lokaler. Vi kommer att få se nya sätt att arbeta på efter pandemin med önskemål om flexiblare lösningar på kontor, fler mötesplatser och ett ökat fokus på hälsa och välbefinnande. Vi ser fram emot det och är väl rustade att möta kundernas föränderliga önskemål.