Ny lag ska höja förhandlingstempot

Historiskt höga yrkanden, segdragna hyresförhandlingar och de högsta hyreshöjningarna på 30 år – rubrikerna har varit alarmerande. Och ännu är inte alla förhandlingar klara.

Den genomsnittliga hyreshöjningen för 2023 ligger hittills på 4,12 procent. Högst hyreshöjning fick Svedalahem i Svedala med en höjning på 6,5 procent.

Det är framför allt i Skåne som de högsta höjningarna syns. I Malmö fick både privata hyresvärdar och det kommunala MKB en 5-procentig höjning. Inte tillräckligt, anser fem privata fastighetsägare (Willhem, Trianon, Heimstaden, Victoriahem och Rosengårds Fastigheter) som vill se ytterligare en höjning den 1 juli i år, med 2 procent.

Ovanligt många förhandlingar har också strandat och hamnat hos Hyresmarknadskommittén, HMK, som har fått agera skiljedomare. Cirka 70 av 300 förhandlingar har gått dit, mot ett normalår på runt 20–30.

Men det är bara det allmännyttiga beståndet som kan få en förhandling avgjord av HMK. För de privata fastighetsägarna har det inte funnits något tvistlösningsorgan – förrän i år. Den förra regeringen la fram ett förslag om tvistlösning även för det privata beståndet, något den nuvarande regeringen sa ja till, och den 1 januari 2023 trädde lagen i kraft.

Tanken med den nya lagen är att effektivisera förhandlingsprocessen för att kunna nå uppgörelser snabbare. Om Hyresgäst­föreningen och fastighetsägaren inte kan nå en uppgörelse kan man alltså vända sig till skiljeman, som utses av Hyresnämnden, för att få hyresutvecklingen avgjord.

Men allt är inte frid och fröjd, ännu. Enligt Tomas Ernhagen, chef­ekonom på Fastighetsägarna Riks, är det fortfarande oklart hur den nya lagen kommer att fungera.

– Den har inte använts ännu, så vi får se hur den kommer att påverka förhandlingarna i praktiken. Hittills har Hyresgästföreningen haft ett veto, blir det ingen överenskommelse så sker det ingen justering eftersom det inte har funnits någon instans att vända sig till vid en tvist.

Hyresgästföreningen har kunnat sitta och vänta ut sin motpart, menar han, och då får fastighetsägarna förr eller senare ta den nivå som Hyresgästföreningen tycker är okej.

– Lagen började gälla den 1 januari, men lagstiftningen är formulerad på det viset att för att fastighetsägare ska få tillträde till den så måste man ha en överenskommelse med Hyresgästföreningen.

I princip måste du ha ett godkännande från Hyresgästföreningen för att få använda den här nya lagstiftningen. Det måste in en klausul i avtalet, som binder parterna vid förhandlingar om att vid tvist ska man ha rätt att utnyttja lagstiftningen, och den klausulen måste alltså Hyresgästföreningen godkänna.

Enligt Ernhagen sitter Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen i diskussioner, och han förväntar sig att organisationen går med på det så att privata fastighetsägare har någonstans att vända sig vid tvister framöver.

– Jag tror att förhandlingarna kommer bli mer rimliga, eftersom vi då är jämbördiga parter. Då kommer man lägga lite mer realistiska bud utifrån vad man tror kan hända om det blir en tvistelösning, vilket skapar bättre förutsättningar för att också kunna komma överens i förhandlingarna, säger han.

Kommunal hyreshöjning i de tio största städerna

Hyreshöjningar 2023