Lex Backström gör miljardköp ogiltiga

Det är lätt att missa att anmäla en bolagsaffär med hyreshus, vilket kan få svåra konsekvenser. Överlåtelsen kan bli ogiltig och bland annat riskerar bankerna att stå helt utan säkerhet för sina lån. Bland de drabbade finns fastighetskungarna Erik Paulsson och Erik Selin, i en affär med fastigheter för 700 miljoner kronor.

Sedan den 1 juli 2004 kan aktiebolag sälja aktier i dotterbolag och andra onoterade aktier utan skatt, att jämföra med 28 procents på vinsten vid en direkt försäljning av fastighet. Bland de större fastighetsbolagen genomförs därför så gott som alla fastighetstransaktioner som bolagsöverlåtelser men även mindre fastighetsägare använder tekniken flitigt.
Nu har några av Sveriges största och ledande advokatbyråer sett exempel konsekvenser  av detta.
– Situationen är den att de som förvärvar inte alltid har förstått, eller inte kommit ihåg, att det krävs anmälan till kommunen även vid aktieöverlåtelser och andelsöverlåtelser i vissa fall om bolagen äger en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet, berättar Erika Åslund ansvarig för fastighetstransaktionsgruppen på Advokatfirman Cederquist i Stockholm.
Vid en direktaffär måste köparen söka lagfart för fastigheten. Då krävs att denne visar att köpet anmälts till kommunen, annars utfärdar inskrivningsmyndigheten inte någon full lagfart. Någon sådan ”kontrollstation” existerar inte när det gäller förvärv av aktier och andelar, vilket gör det lätt att glömma.
På 1970- talet blev fastighetsspekulationen intensiv. En ny typ av investerare gjorde snabba klipp, bland annat på bostadsfastigheter. Den kanske mest framgångsrike var finansmannen Adam Backström som arbetade med hög belåning och högt affärstempo.
De snabba affärerna ansågs missgynna hyresgästerna genom att förvaltningen av husen eftersattes. Myndigheterna slog därför till med ”lex Backström”, Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet med mera, som trädde i kraft 1976 Lex Backström gäller även överlåtelser av aktier och andelar i bolag vars tillgångar huvudsakligen utgörs av hyresfastigheter, se separat artikel. Enligt denna lag kan konsekvenserna av en försummad anmälan till kommunen bli svåra.

För det första blir förvärvet ogiltigt om ett anmälningspliktigt förvärv inte rapporterats inom tre månader. Det innebär till exempel att bankerna inte har någon säkerhet om lånen läggs om i samband med övertagandet, vilket är det vanligaste.
– Svensk lag är tvingande i det här fallet, konstaterar Erika Åslund, alla inblandade är skyldiga att känna till förhållandena.
Det är också så att fel i ett led ”smittar” följande överlåtelser. Om anmälningsplikten försummats i ett första led i en affär där hyreshus överlåts via bolag riskerar  alla följande överlåtelser också att bli ogiltiga. Detta gäller även om reglerna i de följande transaktionerna följs.
Förhållandet har uppenbarats kanske främst genom den omfattande due diligence, där rättsförhållanden med mera skärskådas noga, som de många utländska köparna kräver i samband med fastighetsaffärer.
Advokatbyråerna har sett hur man även vid stora fastighetsaffärer försummat att anmäla aktie- och andelsförvärv till kommunen. Det existerar alltså idag ogiltliga förvärv lite varstans vilket givetvis medför stor affärsrisk för berörda parter.

Det är mycket svårt att uppskatta hur många ogiltiga förvärv som skett men det kan visa sig vara många. Hyreshusenheter har taxeringskod 300-399, vilket innefattar de flesta fastigheter utom småhus, industrifastigheter och en del andra undantag. I fjol skedde affärer för cirka 170 miljarder med hyreshus. Huvuddelen av dessa överlåtelser kan antas att ha skett som bolagstransaktioner, med tanke på de positiva skattekonsekvenserna.
Fastighetsvärlden har försökt få en uppfattning om problemets storlek genom ett tiotal ”stickprov”. Det gick ganska omgående att hitta flera exempel på fall där anmälningsplikten försummats, även om de flesta hade rapporterat aktie- eller andelsförvärven till kommunen i laga ordning. Undersökningen visar att problemen kan vara större än någon anar. Det rör sig sannolikt om affärer för flera miljarder som idag är ogiltiga.
Om man skall generalisera förefaller det som om de stora investerarna vanligen har rutiner för anmälningsplikten när det gäller bolagsaffärer medan mindre fastighetsägare ofta inte ens är bekanta med lagstiftningen.

Ett annat av exemplen som hittades i stickprovsundersökningen visar hur lätt det kan vara att missa anmälningsplikten. Det gäller en större hyreshusfastighet på Kungsholmen i Stockholm. Den har tidigare ägts genom ett 50-tal andelslägenheter i ett handelsbolag. Man bestämde sig för att göra om ägandeformen till bostadsrättsförening och sålde in alla andelarna till en nybildad bostadsrättsförening som blev ensam ägare till handelsbolaget. Föreningen köpte därefter fastigheten för en symbolisk summa och sökte lagfart. Ingen anmälde dock försäljningen av andelarna i handelsbolaget till kommunen, varför förvärvet är ogiltigt.
Det kan vara snårigt för vem som helst att hålla reda på vad lex Backström kräver. Frågan är till exempel om alla har klart för sig att även internöverlåtelser av aktier och andelar i bolag med hyreshus är anmälningspliktiga.
Vad finns då att göra när man väl råkat göra ett ogiltigt förvärv? Svaret är i princip bara ett: köpet är ogiltigt och måste göras om. Svensk lag är i det här avseendet tvingande. När väl felet är gjort finns inga kryphål. Det går inte att ”läka” om tremånadersfristen för ansökning gått ut, exempelvis genom att parterna avtalar om att ogiltighet inte skall föreligga.
Det finns dock vissa kryphål lagstiftningen, men de måste utnyttjas innan förvärvet sker.
 Det är den senaste balansräkningen som används för att avgöra om ett aktie- eller andelsförvärv i ett bolag är anmälningspliktigt. Det innebär att om hyreshus säljs in i ett bolag så kan aktier eller andelar i bolaget säljas utan anmälningsplikt om det sker innan nästa bokslut (om inte bolaget äger hyreshus som redan finns i senaste balansräkningen). På så sätt kan också den kommunala förköpsrätten kringgås.

Ett annat knep att kringgå lex Backström är att sälja in en verksamhet som har ett högre värde än taxeringsvärdet för hyreshus. Då kan en bolagsaffär ske utan anmälningsplikt. Bolagets tillgångar skall uteslutande eller huvudsakligen utgöras av hyresfastigheter. Detta förhållande anses
föreligga om taxeringsvärdet på bolagets fastigheter enligt senaste balansräkningen är minst tre gånger större än bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar.
Hel klart är att Förvärvslagen, eller lex Backström, representerar ett betydligt större problem än vad de flesta föreställer sig. Med tanke på de många bolagsaffärerna gäller det för både köpare och säljare att vara försiktiga. Det kan uppenbarligen finnas många minor i form av ogiltiga förvärv på dagens fastighetsmarknad.

Vid mer specificerade juridiska frågor, kontakta advokat Erika Åslund på tel: 073-960 65 30.

Fler Nyheter från förstasidan

Max Martin och Harald Mix köper i Lärkstaden – läs priset

Köper en mindre fastighet. Båda har sedan tidigare varsin fastighet i närheten.

Tuffa siffror i Tobins Q1-rapport

Vd:n: ”Det något ljusare marknadsläget syns ännu inte i våra siffror.”

Areim hyr ut 5.000 kvm

Den stora fastigheten i det centrala läget är till salu.

SBB köper för 1,5 miljarder

Gör ännu en stor affär en vecka efter storklippet.

Sällsynt sjukhusaffär för 1,4 mdr

Ett långt hyresavtal samt en nyligen genomförd renovering och tillbyggnad ligger bakom priset. Läs även om köparens tidigare bestånd och ägarbild.

Logicenters redo för nästan 500.000 kvm nytt

”Vi upplever ett enormt tryck just nu”, säger Eva Sterner.

Savills värvar duo från Cushman & Wakefield

Fortsätter offensiven, nu inom nytt affärsområde.

Bildextra: Skanska bygger 144 meter höga Citygate

Se även en kort film från det som blir Nordens högsta kontorshus.

Så ändras Göteborgs skyline – men det mesta missar 400-årsfesten

Bildextra från dussintalet projekt.

SBB och stor kommun begraver samarbete

Projektet var stort – men kalkylen höll inte måttet.

Oscar kämpar för ändrad användning av Unité

Fick nej till ändrat bygglov – men exploateringskontoret gör tummen upp för bolagets förslag.

Småhuskoncernen satsar åter i Falkenbergs centrum

Gjorde bra affär för 12 år sedan – nu är det dags igen. Precis som då spelar Coop en betydande roll för affärens genomförande.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Nytt hopp efter politikernas kovändning

Alla var för projektet, men plötsligt blev det i stället stopp. Nu förs bostadsprojektet i Stockholms innerstad åter fram, men i bantat skick.

Tillbaka till förstasidan