Läs utdrag ur Mats Hederos nya bok Människobyn

Mats Hederos är bokaktuell med Människobyn där han reflekterar över stadskärnan, dess innehåll och framtid. Fastighetsvärlden publicerar här det första kapitlet i den nya boken.

Om nya boken
Boken Människobyn utkom maj 2022 på förlaget Brombergs (extern länk). Författare är Mats Hederos (som publicerar sin andra bok) och Johan Tell (som gett ut ett tiotal böcker tidigare).

Om Mats Hederos
Lämnade AMF Fastigheter vid årsskiftet 2021/22 efter att varit vd för bolaget sedan 2010 och haft det yttersta ansvaret för AMF:s fastigheter sedan 2006. Han har tidigare författat boken ”Klarakvarteren: från baksida till framsida” (förlag: Brombergs).

Visa faktaruta

Människobyn är författad av Mats Hederos tillsammans med Johan Tell. Den är utgiven på förlaget Brombergs.

I boken berättar Hederos bland annat om arbetet med Mood, Epicenter, Urban Escape, Stockholmsverken och Space. Hur tankarna gått när stora hyresgäster lämnat och AMF Fastigheter tvingats till miljardinvesteringar. Läsaren får bland annat även veta varför Hederos kände att satsningen på Mood var rätt, efter att en hund kissat inomhus, hur förhandlingarna gick med Petter Stordalen kring de båda storhotellen – och mycket annat.

Kapitel 1: Den utmanade staden

Imånga år har jag arbetat med att bidra till Stockholms attraktivitet. Ett arbete som aldrig tar slut eftersom en stad hela tiden utmanas och måste jobba med sitt varumärke, med sin talangpool, med sin identitet. Annars riskerar den att bli en så kallad fat cat, en som självgod gör det som den alltid gjort, för det har ju gått bra, hittills.

För så är det med städer. Vissa tappar i betydelse me­­dan andra plötsligt blir betydelsefulla.

Andra städer byter skepnad: Manchester förknippas idag mer med fotboll och musik än sin historiska textilindustri, Marseille har gått från kriminell stad till kulturell, och Västerås vill inte längre kallas Gurkstaden utan Mälarstaden.

Lärdomen man kan dra av historien är att oavsett vad din stad är bra på, det må vara handel, manchestertyg eller gurkor, så kommer någon annan stad snart att utmana den verksamheten. Försöka sig på att handla, väva, lägga in i ättikslag bättre eller billigare.

Städer må vara svårrörliga men det är inte dess invånare. De som bor och verkar i en stad flyttar helt enkelt om den inte längre känns tillräckligt attraktiv.

På AMF Fastigheter hade vi en vision om att knyta ihop våra tre kvarter i city: MOOD District, Urban Escape och Soltorget (femte Hötorgshuset), som på kartan bildar en triangel. Ett stort och viktigt område mitt i city dit många stockholmare och turister söker sig för att bland annat shoppa och gå på restaurang, men där många också arbetar. Vi visste att dessa tre kvarter behövde lyftas för att på riktigt kunna bli platser där människor ville vara.

Seglivad myt

En återkommande utmaning är uppfattningen att män­niskor och företag håller på att flytta ifrån Stockholm för ett bättre liv någon annanstans. Detta är en gammal och seglivad myt som med jämna mellanrum får syre och utrymme i medierna.

Men spelar det någon roll? Varför bli irriterad över denna felaktiga beskrivning. Det är väl bara att släppa, folk får väl tro vad de vill.

Nej, helt enkelt för att uppfattningen om en stad är oerhört viktig för den som tänker bosätta sig eller etablera sin verksamhet där. Säg Detroit och många tänker säkert på centrum för den en gång så blomstrande amerikanska bilindustrin. Idag är framgångssagan bruten. Men den gamla bilden av det mytomspunna Motown lever fortfarande kvar, trots att Detroit numera är en stad på dekis – för att tala klarspråk. Möjligen finns det idag svaga tecken på en viss förbättring, låt oss hoppas på det. Därför kommer jag varje gång någon nämner flyttströmmen från Stockholm att påpeka att det är en sanning med modifikation.

Tittar vi tio år tillbaka i SCB:s statistik över invånarna i Stockholm ser vi varje år en ökning. Mest 2011 och minst pandemiåren 2020–2021, men likväl, varje år bor det fler i Stockholms stad än året före.

Ändå verkar många leva i tron att Stock­holm inte längre är en självklar magnet, att staden har blivit en människofientlig plats och att många stockholmare därför tagit sitt förnuft tillfånga och flyttat därifrån.

Men, som sagt, för år 2021, som är det sista som det i skrivande stund finns statistik för, gäller alltjämt att Stockholm växer. Misstaget som många gör är att stirra sig blinda på kolumnerna ”Inrikes inflyttning till Stockholms stad” och ”Inrikes utflyttning från Stockholms stad”, vilka visserligen visar att fler flyttar ut än in, men som inte tar med in- och utvandring eller födelseöverskott.

Den andra missen som många gör, är att inte kolla vart de som flyttar de facto tar vägen

Närstuderar man statistiken visar det sig att den ål­­derskategori som har det största flyttningsunderskottet är åldersspannet 0–4 år. Ett vanligt scenario, tror jag, är att två unga personer flyttar in till centrala Stockholm, skaffar barn och därefter flyttar ut. Alltså två in och sedan fyra ut – men samma familj. Det är till stor del barn som föds i Stockholms stad och som sedan flyttar ut som delvis skapar den statistiska illusionen om flykten från storstaden.

Den andra missen som många gör, är att inte kolla vart de som flyttar de facto tar vägen. Det visar sig nämligen att de tio mest populära kommunerna som dessa stockholmare flyttar till ligger i Stockholms län, alltså i det som brukar kallas Stor-Stockholm. Vilket betyder att de är kvar i samma arbetsmarknad, nyttjar samma kulturutbud, rör sig i samma friluftsområden, hejar på samma fotbollslag och fortfarande kallar sig stockholmare. Det rör sig alltså inte om en lockande landsbygd.

Jag har även en tredje invändning om statistiken rörande in- och utflyttning i Stockholm, och den är geografisk. Stockholms stad breder ut sig på ett flikigt vis. Ta exempelvis en som flyttar från Tensta till Bergsham­ra. Det är en flytt till ett mer centralt område, men likväl en flytt från Stockholm till Solna. Alltså statistiskt sett en utflyttning från stan till en kranskommun. Samma sak för den som flyttar ett par hundra meter från Hammar­by Sjöstad till Kvarnholmen, även den lämnar stan för en förort.

Det är alltså Stockholms län man bör prata om när man talar om stadens popularitet. År 2011 hade Stockholms län 2.091.473 invånare, tio år senare var den siffran 2.415.139. Stockholm är alltså fortfarande otvetydigt en magnet, människor och företag dras hit.

Av Sveriges (riket) befolkningsökning under 2021 på cirka 73.000 invånare utgör cirka 30 procent Stockholms län. Mer än hälften av rikets födelseöverskott 2021 återfinns i Stockholms län. Det ska dock konstateras att under både 2020 och 2021 var det ett negativt inrikes flyttnetto även från Stockholms län.

Under 2021 flyttade 7846 personer från Stockholms län till övriga Sverige, det vill säga 0,3 procent av be­­folkningen i Stockholms län.

Påskyndande pandemi

Att pandemin utmanade staden, liksom i princip allting annat, har inte undgått någon. Minnesbilder av tomma gator och öde tunnelbanestationer och butiker från våren 2020 kommer för alltid att leva kvar. Arbetsplatserna var stängda för dem som kunde arbeta hemifrån eller från annan plats. Besöksnäringarna, som till exempel hotell, restaurang och konferens, gick från att ha haft en av de bästa månaderna någonsin i början av 2020 till i princip ingen omsättning alls. Staden var verkligen satt på undantag. Jag har sällan under mitt yrkesliv upplevt en sådan gemenskap och samarbetsvilja med kollegor i branschen, men även med andra delar av civilsamhället och det offentliga. Kriser förenar oss! När det inträffar något dramatiskt, såsom en naturkatastrof, en pandemi eller ett krig, skapas en speciell känsla av gemenskap och viktiga frågor samlar tidigare konkurrenter och in­­tressegrupper till att gemensamt lösa akuta problem. För den skull ska vi inte glömma att denna globala farsot även hade en del positiva följdverkningar. Med det sagt vill jag verkligen inte beskriva pandemin som något annat än en katastrof, det vore en stor skymf mot alla dem som dog, blev sjuka, förlorade sina arbeten eller såg sina livsverk försättas i konkurs.

Det pandemin likväl gjorde var att påskynda en ut­­veckling som varit på gång, och på så vis kom den att gynna dem som varit mer framsynta än andra.

Som exempel kan man ta digitaliseringen av mat- och nöjesbranschen. Under pandemin har vi, på grund av regler om att hålla avstånd, alltmer vant oss vid att köpa såväl evenemangsbiljetter (i den mån evenemang var till­åtna) som att beställa mat digitalt.

På samma vis gynnade pandemin den handel som för­­stått att kombinera internet med en fysisk butik. Vilket jag tror hör framtiden till. Vi sitter hemma, kollar på nätet vad vi vill köpa, gör en beställning och hämtar därefter ut den i en centralt belägen butik. Eller så går vi först in i butiken för att känna och klämma, uppleva det taktila som det så vackert heter, för att därefter gå hem, fundera, och kanske till slut göra en beställning. Idag är det sällan en kund kommer oförberedd in i en butik, köpet har liksom redan börjat därhemma eller på vägen i tunnelbanan då man studerat utbudet i mobilen.

Den här typen av köpmönster var på gång men fick en skjuts av pandemin, det går inte att förneka.

När många tvingades arbeta hemifrån skyndades ut­vecklingen mot framtidens kontor på, främst för att mellanchefer, chefer och företagsledare insåg att det fun­gerade

Att pandemin även utmanade det traditionella kontoret och synen på att en anställd ska ha en fast arbetsplats och en egen kontorsstol att sitta på åtta timmar om dagen fem dagar i veckan har nog inte heller undgått någon. Även detta anser jag vara en bra effekt av pandemin, vilket kanske kan tyckas konstigt eftersom jag fram till årsskiftet 21/22 var vd för ett fastighetsbolag som till stor del levde på att hyra ut kontorsutrymmen. Men saken är den att vi länge siat om en liknande utveckling. Vi var förberedda för flexibel uthyrning av kontorsytor, hybridlösningar och coworking. Vi hade förutspått att den framtida arbetsplatsen skulle vara mer än en kontorsstol och ett skrivbord. Bland annat hade vi redan 2015 sjösatt ett koncept som vi kallade Epicenter, ett ”innovationshus”, och som inte bara handlade om en flexibel yta. Det var snarare en smältdegel där man möttes och utbytte erfarenheter och fick sig ny kunskap till livs. Att ses i ett mötesrum eller över en kopp kaffe är inte bara trevligare utan även dokumenterat mer kreativt än att ses via två datorskärmar.

När många tvingades arbeta hemifrån skyndades ut­vecklingen mot framtidens kontor på, främst för att mellanchefer, chefer och företagsledare insåg att det fun­gerade. Hemmakontoret, som nu tillkommit genom ett yttre tvång, var något många tidigare förbjudit eller i varje fall sett på med skepsis. Nu, när det har visat sig att hemmakontoret på det stora hela kommer att vara en del av framtidens arbetsplats, är det många som behöver rita om kartan för hur arbetsplatser ska utformas.

Med påtvingade hemmakontor lärde vi oss också att dessa behöver planeras och utrustas. Det som tycktes som en okej spontan lösning i början – datorn på strykbrädan och småbarn krypande runt benen – fungerade förstås inte i längden.

Efter pandemins alla möten via bland annat Zoom och Teams är det inte konstigt att ett av Språkrådets nyord 2020 var ”mjuta”, alltså ordet för att stänga av mikrofon eller ljud. Slutsatsen är dock att kontor utanför hemmet även i framtiden kommer att efterfrågas.

Människobyn utmanas

Att de uppsatta klimatmålen utmanar staden är inte förvånande. Den utmaningen är helt övergripande och berör levnadsvillkoren för alla framtida generationer, den matchen är vi alla med i vare sig vi vill eller inte. Vi som arbetar med stadsutveckling har därför mycket hårt arbete framför oss. Men själva grunden, alltså staden, är trevligt nog en bra start.
En förtätad stad är ett energimässigt föredöme, en stad där människor rör sig till fots, med cykel eller kommunalt är transportmässigt klok. Och en stad som erbjuder upplevelser och kultur, restaurang- och kaféliv är långt mer hållbar än de handelsplatser som bara vill sälja ännu fler prylar som vi kanske inte ens behöver, prylar som fraktats från Asien för att alltför snart hamna i ett förråd.

Den delade staden, den som ordet segregation beskriver, är en av de svåraste utmaningarna för alla inblandade. Många av de mest segregerade förorterna byggdes som så kallade satellitstäder. En bra tanke kan tyckas. En förort som skulle ha allt: arbete, bostad, skola, service och centrumanläggning. Omgärdad av grönska. Men med åren kom många av dessa att mista såväl arbetsplatser som servicekontor, alltmedan de boende tyckte sig allt mindre höra ihop med Stockholm. Förorten, den ö dit ingen annan längre hade något ärende, kom alltmer att bli invånarnas enda identitet.

I mitt arbete har jag träffat ungdomar från förorten som aldrig besökt Stockholms city för att de känner att de inte hör hemma där.

Utmaningen med den delade staden är komplex och kommer att ta lång tid att komma till rätta med. Men förmodligen måste vi tackla utmaningen så som vi har tagit oss an Stockholms city och ställa oss frågan hur vi kan göra platsen attraktiv igen. På samma sätt som vi lyfte exempelvis Brunkebergstorg, från att ha varit ett ställe som folk gärna undvek till en plats där de vill vara, borde det gå att lyfta centrumanläggningar i exempelvis Bredäng, Tensta och Axelsberg. För det är där man måste börja. Finns det inte en attraktiv centrum­anläggning trivs de boende inte. Och då väljer de att handla någon annanstans, jobba någon annanstans, allt­­medan de drömmer om att även bo någon annanstans.

Hökarängen är ett bra exempel på en förort som genom idogt arbete gjort sitt centrum mer attraktivt, och därmed också mer tryggt. Stockholmshem, bostads­före­­­­taget som drev omvandlingen, tog Södermalms själ, utvecklade den och lyckades. Man spände bågen, men strängen brast inte. Satsningen som gick under namnet Hållbara Hökarängen höll.
Även om jag inledde boken med att försöka avliva myten om att folk flyr Stockholm, vill jag komplettera med historien om att det en gång faktiskt var så.

I mitten av 1940-talet fram till början av 1980-talet minskade faktiskt befolkningen innanför tullarna till nästan hälften – i Stockholms län ökade den dock även under den här perioden. Trenden under dessa år var att flytta ut till de nya förorterna, till moderna lägenheter med närhet till grönområden och vatten. Att bo innanför tullarna var inte lika attraktivt som det är idag, vilket många har glömt.

Jag minns en vän till mig som fick en lägenhet på Östermalm via annons i DN. När han tittade på lägen­heten visade den sig ligga med fönster inåt gården. För mörkt tyckte min vän och tackade nej. ”Men det finns en annan ledig, mot gatan”, trugade fastighetsägaren, ”vill du inte ha den i stället?” Det ville min vän.

Det här var 1978, och då bodde det 649.384 män­niskor i Stockholm. Idag har huvudstaden 975.551 invånare, varav ytterst få har fått en hyresrätt via en annons i en dagstidning.
Men låt mig nu ta ett stort kliv genom decennierna fram till 2000-talets början. Människobyn utmanades då från flera och oväntade håll. Samtidigt var jag som vd för AMF Fastigheter med om att genomdriva en av de största förändringarna och ombyggnationerna av Stockholms city, allt för att göra stadskärnan attraktiv för människor igen.

Fler Nyheter från förstasidan

Klart: SBB i mål med affär om 22 mdr – årets största

Ny köpare steg in i affären. Läs om vad som ingår. Oklart kring rabatt eller premium.

”Vi måste göra mycket bättre än hittills”

Tidigare toppolitiker som nu har tung roll inom fastighetsbranschen.

Catena tar in 1,6 miljarder via nyemission

Möjliggör fortsatt genomförande av bolagets projekt men skapar även möjlighet att utnyttja förvärvsmöjligheter som kan dyka upp.

Affär för hela 3 miljarder i CBD pausad

Stor nybyggd fastighet med ett av världens mest kända varumärken som hyresgäst. FV berättar det senaste.

FV avslöjar: Så högt blev rekordpriset vid Stureplan

Läs även om andra affärer med rekordhöga kvadratmeterpriser.

”De redan höga riskerna har ökat ytterligare”

Finansinspektionen i ny rapport. I ett speciellt stresstest av fastighetsbolagen framgår att refinansieringsrisken är förhöjd.

Grönt ljus för SBB:s stora detaljplan

Mark- och miljööverdomstolen meddelar beslut.

Topptrio skapar nytt rådgivningsbolag

Läs om personerna som finns med bakom.

Logistea når 4,6 miljarder

Genomför ett förvärv för nästan 300 miljoner kronor.

Stureplansaffär klar – känd duo slår till igen

Det kan röra sig om en ny rekordaffär prismässigt, enligt FV:s kännedom.

Nära sälja på Vasagatan

Fastigheten inköptes för så lite som 8 miljoner kronor 1984.

Topplista

Klart: Ny Mäktigaste

Tronskifte i toppen. Hela omröstningen 50 Mäktigaste 2022 nu redovisad.

Pangea: Mörka utsikter för fastighetssektorn

”I pågående transaktioner ser vi att de flesta köpare har sänkt sina bud med 10-20 procent, men värderingarna har ännu inte justerats”.

Saftigt minus – men M2 fick utrymme att amortera

Betydande förlust på avyttringen av aktier i Castellum.

Tillbaka till förstasidan