Värdeminskning bakom Hufvudstadens svaga Q1

Hufvudstadens resultat efter skatt uppgick till –498,5 mkr (499,5) under årets första kvartal. Minskningen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

Värdet bedöms per den 31 mars 2020 uppgå till 46.963 mkr (47.681 vid årsskiftet).

Utbrottet av Covid-19 gör osäkerheten i värderingen per den 31 mars 2020 större än normalt, skriver man i rapporten, och för att minska osäkerheten har fyra fastigheter externvärderats och flera avstämningar genomförts med värderingsbolag och transaktionskonsulter.

Den orealiserade värdeförändringen i fastighetsbeståndet för perioden bedöms uppgå till –929,4 mkr (331,8). Totalt värde på fastighetsbeståndet per den 31 mars 2020 uppgick till 47 miljarder inklusive periodens investeringar.

Den orealiserade värdeminskningen beror på effekten av stigande direktavkastningskrav som ett riskpåslag.

Det genomsnittliga direktavkastningskravet har i snitt ökat med 6 punkter jämfört med kvartal 4 och uppgick vid ovanstående värdering till 3,7 procent (3,6 vid årsskiftet).

Den uthyrbara ytan var cirka 384.200 kvm (384.200 vid årsskiftet).

Den totala hyresvakansgraden per den 31 mars 2020 var 6,3 procent (5,0 vid årsskiftet) och den totala ytvakansgraden var 8,1 procent (6,7 vid årsskiftet). Hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklingsprojekt (EPRA vakansgrad) uppgick till 2,7 procent (1,7 vid årsskiftet).

I ett specialavsnitt om Covid-19 i rapporten skriver Hufvudstaden:
”Under kvartal 1 var effekten på Hufvudstadens löpande verksamhet begränsad då hyresbetalningar till största del sker kvartalsvis i förskott”

Regeringens hyresnedsättningsstöd kommenterar man så här:
”Om Hufvudstaden teoretiskt skulle ge en hyresnedsättning om 50 procent till samtliga hyresgäster inom sällanköpsvaruhandel och restauranger, samt erhålla ett statligt stöd för alla dessa lättnader, skulle det innebära en minskad intäkt om drygt 50 mkr för andra kvartalet”.

• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 2 procent och uppgick till 350 mkr (343), vilket främst förklaras av högre hyresintäkter.
• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 482 mkr (472), en ökning med 2 procent.
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -499 mkr (500), motsvarande -2,42 kronor per aktie (2,42). Minskningen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,0 mdr (47,7 vid årsskiftet), vilket ger ett substansvärde om 178 kronor per aktie (185 vid årsskiftet) efter betald utdelning om 3,90 kr per aktie. Periodens orealiserade värdeförändring i fastighetsbeståndet var -929 mkr (332).
• Soliditeten uppgick till 62 procent (62), nettobelåningsgraden till 18 procent (17) och räntetäckningsgraden var 10,8 gånger (11,8).
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 6,3 procent (6,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 2,7 procent (2,3).