Comeback för sargade centrumfastigheter

(Analys ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022).

Världens kanske mest utskällda fastighetsslag håller, av allt att döma, på att få lite av en revansch. Investerarna tycks ha insett att mycket av det som utskälldheten handlade om kanske snarare innebär att retail nu är världens mest stresstestade fastighetsslag. I spåren av de många förändringar som präglat och påverkat handeln under de senaste åren, och bankernas kinkighet inför fastighetsslaget, ser många investerare att husen faktiskt fortfarande står där – ofta välfungerande och i mycket attraktiva lägen – men att yielderna ligger åtminstone 150 punkter högre än för motsvarande produkter inom de mer populära fastighetsslagen.

Handeln har genomgått tjugo år av förändring, och faktum är att den förändras dagligen eftersom den helt och hållet styrs av individers beteenden. För många av näringslivets grenar, inklusive transport och logistik, är handeln helt överställd – inte underställd. Över en halv miljon människor är sysselsatta inom handeln, och i åldrarna 16–24 arbetar var femte sysselsatt person inom den. Det allmänna får in 300 miljarder skattekronor årligen direkt från handeln. För dessa pengar får man fyra försvarsbudgetar eller halva den totala kostnaden för hälso- och sjukvården i hela landet under ett år. Handeln är en så stor del av Sveriges ekonomi att den är ”too big to fail”.

Många trender har format handeln, från dåtidens special- och fackhandel och de centralt belägna varuhusen via postorder och hemmapartyn till de bilburna storköpen och centrumanläggningarna. I dag gör vi alla typer av handel på samma gång – vi köar utanför bagerier, går till barberare, lämnar in kläder för lagning, tränar, äter en burgare, drar en vända med bilen till något externt centrum eller strosar runt på stan mellan butikerna, särskilt när vi reser. Vi har också börjat hyra i stället för att köpa (det gjorde vi även förr – minns ni Thorn?), och vi har börjat identifiera oss med de varumärken vi använder. Det som anses vara ”inne” är allt viktigare, och beroende lite på vad som sänds på tv eller ses i sociala medier kan till exempel träning och viktminskning, friluftsliv och äventyr, matlagning eller snickeri gå olika bra även i handeln.

Fastighetsbranschen är av naturliga skäl svåranpassad, och därför blir eventuella problem mer synliga när omgivningen blir snabbrörlig. När det blev poppis att handla i sportbutiker och dessa breddade sitt utbud till att innehålla mode, led hela sko- och beklädnadsbranschen eftersom många konsumenter valde att köpa allt på samma ställe. Elektronikbranschens konsolidering och Experts konkurs i spåren av den då begynnande e-handeln utlöste en liten kedjereaktion med många externa handelsplatser som fyllde sina vakanser med i olika grad lekland, trampolinparker och på senare tid även padelhallar, gym och stora godisbutiker. De senaste åren har den snabbväxande lågprishandeln haft en starkt stabiliserande effekt på just de externa handelsplatserna.

Nya bekymmer har uppstått i de större köpcentrumen utanför stadskärnorna (tänk mer än 50 000 kvm) som fått allt tuffare att hitta butikshyresgäster till sina 150–200 butiker. De fylls i stället till en ökande grad av olika hälso- och kosmetikkoncept, vård, samhällsservice och restauranger, eller upplevelser (som VR-studior eller inomhusgolf). Köpcentrum som är mindre än så och som vänder sig till en lojal kundgrupp inom ett begränsat upptagningsområde noterar däremot sina bästa omsättningssiffror någonsin – även om man jämför med de bästa åren före pandemin. I stadskärnorna är läget splittrat, där lyxsegmentet fortsätter att överträffa sina resultat år efter år, medan många sko- och modebutiker inom mellanprissegmentet (särskilt multi-brandbutiker) länge kämpat med att attrahera nya kunder och hitta en plats hos den identitetssökande kunden.

Det är i sammanhanget värt att poängtera att e-handeln inte alls har växt lika kraftigt under de senaste tio åren som vi befarade i prognoserna från den tiden. Det finns stora skillnader mellan olika handelssegment – till exempel har livsmedel en mycket låg andel av omsättningen på nätet, medan bokhandeln har så mycket som 60–70 procent. Samtidigt kan alla som besökt en handelsplats nyligen vittna om att bokhandlare fortfarande finns i fysiska butiker och att de alltjämt överlever, samtidigt som nätbokhandlare öppnar egna fysiska butiker. Det finns två förklaringar till detta. Dels råder för närvarande en lästrend bland befolkningen, vilket har ökat den totala omsättningen i bokhandeln, dels är det faktiskt inte möjligt att få upplevelsen av att botanisera bland böcker och leta efter nya uttryck, genrer och författare, eller få tips av kunnig personal, i en nätbutik.

Det kan vara så att vi håller på att närma oss en långsam mättnad för e-handeln, det vill säga att det vi tycker är smidigt att köpa på nätet köper vi redan på nätet och att vi fortfarande tycker om att besöka fysiska butiker, vilket också visar sig genom att många fysiska butiker lite otippat både finns kvar och omsätter fina tal. Senaste siffrorna från Postnord visar även på en kraftig minskning av e-handeln, närmare 10 procent både för första och andra kvartalet i år. Extrapolerar man de här något löst tagna slutsatserna kan man konstatera att den fysiska handeln kommer att lära sig samexistera med nätbutikerna helt enkelt genom att erbjuda en kompletterande service eller en upplevelse som man annars inte kan få. Kanske är vi redan där?

Samtidigt som amerikanska Amazon etablerar sig i Sverige och lyckas uppbringa endast mycket begränsad framgång ser vi att en av världens största detaljhandlare, Costco som säljer allt mellan diamantringar och dammsugarpåsar i jättelika fysiska butiker, etablerar sig i Sverige. Costco kräver dessutom en medlemsavgift för att man över huvud taget ska släppas in genom dörren till deras butiker – snacka om skilda världar.

Investerarna har nu definitivt vant sig vid tanken på att handelsplatser faktiskt kommer att finnas kvar även i framtiden, och vissa har även börjat klassa några av dem som potentiell ”last mile”-logistik, vilket väl snarare är ett tecken i tiden och en historisk parentes än något annat. I spåren av ökande finansieringskostnader och ökad riskaversion ser retail med sina förhållandevis höga yielder ut att bli en sällsynt hamn där man i dag kan få någon riskjusterad avkastning att tala om.

Men har inte yielderna rört sig under den senaste tiden, också inom handel? Jo, men inte alls i samma utsträckning som vi ser inom andra segment – det hade ju redan skett en yieldkorrigering. De främsta frågetecken som investerare i dag typiskt klurar över, och det gäller inte endast retail, rör de ökande driftskostnaderna och hyresgästernas förmåga att absorbera sina kommande kostnadsökningar, både direkta och indirekta. Dessutom riskerar omförhandlingar att bli stökiga eftersom man kan befara att några hyresgäster kommer att knuffa tillbaka klausuler kring indexering, samtidigt som marknadshyrorna inte förväntas öka i samma takt som inflationen. Att bedöma framtida driftnetton har helt enkelt blivit lite klurigare, vilket som en direkt följd sätter press på yielderna.

Recessionary risk är ett nytt begrepp som dragit in under det senaste året och som uttrycker en oro för en långvarig lågkonjunktur och imploderad efterfrågan i ekonomin. Påverkan på fastighetsbranschen blir starkt negativ och utgör en allvarlig risk som på något sätt behöver hanteras i analysen. Många gånger ser man handeln som det känsligaste segmentet, men som tidigare nämnts är handeln en så pass stor del av Sveriges ekonomi att man nog får räkna med att staten till slut kommer till någon sorts förmildrande undsättning om det skulle visa sig att de recessionsrisker som hänger i luften faktiskt materialiseras. Detta blir ett tydligt dilemma för Riksbanken och Finansinspektionen som båda nu försöker kyla av ekonomin, utan att helt döda efterfrågan. Vi får avvakta och se vad regeringen kommer att göra.

Att retail återigen blivit rumsrent hos många investerare (banker och finansinstitut har i och för sig en bit kvar) grundar sig med all säkerhet i en djupare analys där man börjat ifrågasätta förhållandet mellan faktisk risk och den avkastning man eftersträvar. I många fall ser den riskjusterade avkastningen helt enkelt väldigt bra ut jämfört med de segment som under senare år haft en oerhört stark värdetillväxt. Den svenska transaktionsmarknaden för retailfastigheter fortsätter att visa starka siffror och är samtidigt en av Europas för tillfället mest aktiva investeringsmarknader. Transaktionsvolymerna har ökat med hela 24 procent i H1 2022 jämfört med året före, och tittar man på den aktivitet och det antal pågående affärer som finns inom retail just nu finns en stor anledning att tro att retailmarknaden kommer att fortsätta utvecklas positivt under resten av året. Detta trots (eller på grund av?) att fastighetsmarknaden i stort mer eller mindre har stannat upp i ett avvaktande.