Stora mängder kontorslokaler har byggts om för annat ändamål eller ska byggas om.

Listor: 850.000 kvm kontor försvinner i Stockholm

Fastighetsvärlden kartlägger: Kontorslokaler motsvarande 80 Hötorgsskrapor har försvunnit eller är på väg att försvinna i Stockholm när ytor i stället blir bostäder, hotell eller utbildning. Jublar gör fastighetsägarna som blir av med konkurrerande lokaler som är ett hyressänke. 

(Texten och sammanställningen nedan är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2018)

Fastighetsvärlden har i denna Stockholmsspecial gjort ett försök att kartlägga hur mycket kontorslokaler som har försvunnit eller är på väg att försvinna från marknaden.

Resultatet överraskar oss själva och summerar hela 850.000 kvadratmeter. Alltså kontorsytor som har eller är på väg att konverteras till att i stället bli bostäder, hotell eller utbildningslokaler.

Det motsvarar kontorsytan i hela 80 Hötorgsskrapor.

I ungefär mer än hälften av de 60-tal fastigheter som listas här nedan har kontorslokalerna redan fått en annan upplåtelseform, i några fall är det på gång och i ett flertal inväntas beslut om ändrad detaljplan –  även om projektplanerna i flera fall bromsas upp av ändrade förutsättningar på marknaden.

Det är flera faktorer som ligger bakom att så stora ytor kontor försvinner från marknaden på relativt kort tid. 

Två pionjärer 

Den heta bostadsmarknaden har lockat bostadsutvecklare att leta efter svåruthyrda kontorshus som ändå ligger i attraktiva lägen.
Oscar Engelbert var pionjär på detta i Sverige och ett flertal aktörer har kopierat affärsidén. 

I några fall rör det sig om kontorshus som stod färdiga så sent som på 1980-talet som nu har rivits och där det i stället byggts stora mängder bostäder.

En annan faktor som ”fällt” flera av kontorshusen är det numera oattraktiva läget. Några ligger som solitärer, vilket passade de bilåkande hyresgästerna vid den tidpunkt som kontorshusen uppfördes på 1960- och 70-talen. Sedan tio år gäller det i stället att locka hyresgästerna till en fastighet som erbjuder utmärkt kollektivtrafik samt närhet till mötesplatser i form av restauranger och kaféer.

Tolv fastigheter som tidigare innehållit kontorslokaler har förvandlats till hotell, enligt Fastighetsvärldens kartläggning. Av dessa finns nio inom tullarna, varav åtta i CBD, och tre ligger i Kista. Här var det Anders Bodin som gick i spetsen genom att bygga om till hotell vid Norrmalmstorg efter att en advokatfirma lämnat en större fastighet där.

Flera hotell i CBD

Fastighetsvärlden summerar att det är drygt 700.000 kvadratmeter kontorslokaler som blivit eller är på väg att bli bostäder. 

Motsvarande siffra för kontor som blivit utbildningslokaler, eller där ombyggnation pågår, är 40 000 kvadratmeter.

När det gäller hotell har den sektorn käkat i sig nästan 100.000 kvadratmeter som tidigare var kontorslokaler och där har nästan allt färdigställts och det rör sig till lejonparten om lokaler i attraktiva lägen i CBD.

Besluten om att överge upplåtelseformen kontor togs i många fall när vakansgraden för kontor var högre än i dag. I många fall har det varit ett enkelt beslut för fastighetsägaren eftersom kontorslokalerna långsiktigt inte bedömts kunna konkurrera med mer moderna kontorslokaler.

Men det finns exempel på fastighetsägare som ångrat sig. Under hösten backade till exempel Vasakronan från sina planer på att förvandla delar av SEB:s tidigare kontorslokaler på Malmskillnadsgatan till hotell. Den kraftiga tillförseln av hotellrum i närområdet i kombination med rekordhyror för kontorslokaler låg bakom det beslutet.

Det är en handfull större fastigheter som sticker ut i Fastighetsvärldens kartläggning, och alla har de tidigare haft några av Sveriges storföretag som hyresgäst.

Ericssons beslut från 2009 att lämna Telefonplan, Älvsjö och Sundbyberg till förmån för Kista rörde upp på lokalmarknaden. I de förstnämnda lokalerna blir det helt och hållet bostäder, i den andra har en byggnad sparats för kontor och till den tredje har kommunen flyttat sitt stadshus. Desto kämpigare under en lång tid har det varit i prestigebygget vid Nacka strand. Där har hyresgäster som Telia, Ericsson och Apoteket hållit till genom åren. Nu har 50.000 kvadratmeter kontor försvunnit för bostäder och 10.000 kvadratmeter har tidigare omvandlats till utbildningslokaler.

Prisdumpare försvinner

I Farsta blir ungefär hälften av Telias tidigare lokaler bostäder. Resten är skyddsklassade.

I den tänka ABC-staden i Vällingby blev det inte så mycket arbetsplatser (A) som det var tänkt utöver Vattenfall som placerades i närbelägna Råcksta. Efter ett styrelsebeslut 2009, med en rösts övervikt, stod det klart att bolaget flyttar till Arenastaden i Solna.

Det finns flera fall där det försvunnit kontorsytor men där det i stället tillkommit mer kontorslokaler. Dessa är inte med i sammanställningen.

Till höger nämner vi även ett antal ”bubblare” där det skulle kunna bli något annat än kontor på sikt. Dessa summerar 110 000 kvadratmeter kontor, alltså motsvarande tio Hötorgsskrapor. 

Följden av att ”dåliga” kontorslokaler försvinner är att fastighetsägare kan få högre hyror för medelbra lokaler när flera av lokalerna som bidragit till att dumpa hyrorna är borta.

Samtidigt har takten bromsats in eftersom marknaden för nya bostadsrätter tvärnitat och det för tillfället är på gränsen till ett överutbud på hotellrum efter en stor tillförsel de senaste åren. Det samtidigt som vakansgraden för kontorslokaler är rekordlåg med högre hyror som följd. Det har fått flera fastighetsägare som inte gått igång med sina planer, och som fortfarande har ett kassaflöde, att behålla sina kontorslokaler.

(Texten och sammanställningen nedan är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2018)

 

Kontor till bostäder

Fastighetkontor bortÅrSäljareÄgare/Köpare
Stettin 7 vid Gärdet12.5002011STIMOscar
Freden Större 1120.0002015ProfiWallenstam
Telia i Farsta40.0002015RBS NRRikshem/Ikano
Charlottenburg 115.0002014NiamBesqab
Karlbergsvägen 779.5002017Carlyle-SPGFridhem/Patriam
Pampas25.0002008VasakronanSjaelsö-HSB
Timotejen 1932.0002014ScanpropAlm
Isbrytaren 5010.0002011HumlegårdenOscar/Niam
Kabelverket i Älvsjö40.0002014ValadFamiljebostäder/JM
Sicklaön 145:175.0002010FabegeOscar-Fabege
Bojen 36.0002011AFA FastigheterOscar
Vattenfall Råcksta69.0002012IVG-Sveafast.Alecta/Peab/Alm
Sicklaön 145:1914.0002010FabegeProfi-SSM
Skogskarlen 18.5002014FabegeMagnolia
Reykjanes 118.0002014Akademiska HusM2 Gruppen
Marievik 225.0002016AberdeenTobin
Marievik 1540.0002014AMF FastigheterJM
Storseglet 36.0002014KungsledenNCC
Gladan 35.500Balder
Tegeludden 164 8002014KungsledenAros
Glaven 87 7002018SLLWonna I de Jong
Nacka strand60.0002012VasakronanCarlyle-Alecta
Pumphuset3.0002014Mindre privatSerafim
Skalholt 1 i Kista30.0002015DnB/Länsförs.Alm
Timmerhuggaren12.000Klövern/Aros
Alviks Terrass26.0002015ProfiJM
Vitgröet 1213.0002013IF MetallProfi
Vega 46.0002013NiamOscar
Sturegallerian4.500ADIA
Årstaäng 4, del av10.0002014BalderJM
Ångtvätten 2232.000AMF Fastigheter
Primus 126.0002014VasakronanOscar/Starwoods
Packrummet 9-1212.0002014SöderportIkano
Guldfisken 185.1002010FabegeFabege-Oscar
Minan 43.000Vasakronan/NiamOscar/Skandr.
Hjulmakaren12.800Sundbybergs stadEinar Mattsson
Sjöbotten 1 i Älvsjö12.0002013M2 Gruppen
Kurland 112.300Vasakronan
Uarda 48.000Fabege
Farao 141.500Fabege
Odde 126.0002015IBMSkanska-Areim
Lagern 37.400Fabege
696.000

 

Kontor till hotell

Hotell/FastighetKontor bortÅrÄgare/säljareKommentar
Grand Central, Klockan 115.0002009Skandia-KLPSkandia lyckades inte hyra ut som omoderna kontor.
Hobo, Trollhättan 3320.0002014AMF FastigheterTidigare Swedbanks HK i Gallerian.
At Six, Trollhättan 332014AMF FastigheterTidigare Swedbanks HK i Gallerian.
Nobis Hotel, Norrmalmstorg8.0002008Anders Bodin FastigheterMannheimer Swartling lämnade.
Bank Hotel5.0002015SEB Trygg LivSetterwalls tidigare lokaler.
Miss Clara4.2002011Skandia Fast.Del av Skandias tidigare HK.
Scandic no 53, Kungsgatan7.0002013AxfastKvarteret Bryggmästaren.
Nobis vid Hagastaden9.5002016KungsledenBlästern 14 i Hagastaden.
Fyrkanten 144.5002014AFA FastigheterSleepingfox Hotel Group på Apelbergsgatan.
Riddaren 132.8002016Stockholms stadVid Östermalmshallen.
Holar 1 i Kista6.0002016KungsledenBlir Kista Hotel Apartements.
Knarrarnäs 4 i Kista6.8002016KlövernComfort Hotel.
Helgafjäll 2 i Kista7.3002015KlövernStay At.
96.000

 

Kontor till utbildning/vård

FastighetKontor bortÄgareKommentar
Murmästaren 3 på Kungsholmen16.000BalderTidigare länsstyrelsen.
Valla, Sundbyberg20.700Valla Park HoldingValla Park intill Rissne.
Årsta 1:1 i Årsta
Planen 4 i Solna5.000Vectura FastigheterLängs Solnavägen.
Kabelverket 67.900CapmanÄlvsjö
Lagern 45.100FabegeTidigare Råsundastadion
54.000

Bubblare

FastighetKontor bortÄgareKommentar
Reykjavik 1 i Kista32.000StarwoodTidigare Tele 2:s HK. Sveareal sålt.
Bankhus 90 i Rissne40.000RBS Nordisk RentingSEB lämnar snart. Döpts om till Ursvik Entré.
Hjulmakaren 1 /Comviq-huset6.300Hjulmakaren 1 KBVästertorpsvägen 135.
Trängkåren 6 på Kungsholmen31.000AreimAMF Fastigheter sålt. Sweco hyresgäst.
Alviks strand44.000VasakronanVattennära. Utsikt över Essingeöarna.

 

Bromsat

FastighetKontor inte bortÄgareKommentar
Uppfinnaren 1, Östermalm16.000FastpartnerKöpt av Oscar 2017. PRV förlängt avtalet till 2026.
Sergelhuset14.000VasakronanTänkt hotelldel inställd.
Solna Access24.500VasakronanNy t-station Hagalund ändrar planerna.

Har du information om ytterligare någon fastighet som borde vara med på listan, kontakta då gärna skribenten.

Missa inte! Uppsalamarknaden 2020 – årets stora mötesplats om marknad, investeringsläge och stadsutveckling i Uppsala med omnejd

25 september 2020, Uppsala.
Klicka här för mer info!

Fler Nyheter från förstasidan

Nu inleds tävlingen för Gasklockan

Hoppas på ett nytt landmärke.

Halverade plötsligt värdet

Nu är hela finansieringen för bolaget åter i gungning.

Björn Borg i pressat läge

Tufft läge efter kraftiga hyresuppgångar.

Top of the market – för 150 miljoner

Fastighet i Lärkstan bjuds ut till försäljning.

Exklusiv intervju: ”Jag har alltid vetat att jag är oskyldig”

Fastighetsvärlden publicerar första intervjun med Ilija Batljan. Tron på rättsstaten. ”Funnits underton till kampanj”. Hyllar kollegorna och familjen.

Utredningen mot Ilija Batljan läggs ner

Läs om åklagarens beslut kring SBB:s vd.

”Alla segment kommer att påverkas av pandemin”

Svefa ger ut specialrapport, tror på påtaglig differentiering.

6.000 handelsföretag kan slås ut innan stödet når fram

Oro för att hjälpen inte når fram i tid.

Han blir ny vd vid Akelius

Redan klart med Pål Ahlséns efterträdare. Fick frågan via Facetime – var över på åtta minuter.

Birgersson i täten för nytt investmentbolag

FV avslöjar. Tung trio gör satsning tillsammans med ledande aktör.

Bildextra: Så vill nya Point ändra stadscentrum

”Vi kommer att vända utvecklingen”, säger Joachim Kuylenstierna. Bolaget presenterar ett koncept för utarmade stadskärnor.

SBB säljer för 835 mkr – ny strategi efter fiaskot

Sålt för 4,2 miljarder kronor på fem månader.

Köper för 216 mkr i Malmö

Sjunde ägaren på tolv år. Utvecklar nytt kontor åt största hyresgästen.

Kaos och ruttet avlopp satte stopp för hotell

Siktar på nytt hyresavtal till hösten.

Tillbaka till förstasidan