Stora mängder kontorslokaler har byggts om för annat ändamål eller ska byggas om.

Listor: 850.000 kvm kontor försvinner i Stockholm

Fastighetsvärlden kartlägger: Kontorslokaler motsvarande 80 Hötorgsskrapor har försvunnit eller är på väg att försvinna i Stockholm när ytor i stället blir bostäder, hotell eller utbildning. Jublar gör fastighetsägarna som blir av med konkurrerande lokaler som är ett hyressänke. 

(Texten och sammanställningen nedan är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2018)

Fastighetsvärlden har i denna Stockholmsspecial gjort ett försök att kartlägga hur mycket kontorslokaler som har försvunnit eller är på väg att försvinna från marknaden.

Resultatet överraskar oss själva och summerar hela 850.000 kvadratmeter. Alltså kontorsytor som har eller är på väg att konverteras till att i stället bli bostäder, hotell eller utbildningslokaler.

Det motsvarar kontorsytan i hela 80 Hötorgsskrapor.

I ungefär mer än hälften av de 60-tal fastigheter som listas här nedan har kontorslokalerna redan fått en annan upplåtelseform, i några fall är det på gång och i ett flertal inväntas beslut om ändrad detaljplan –  även om projektplanerna i flera fall bromsas upp av ändrade förutsättningar på marknaden.

Det är flera faktorer som ligger bakom att så stora ytor kontor försvinner från marknaden på relativt kort tid. 

Två pionjärer 

Den heta bostadsmarknaden har lockat bostadsutvecklare att leta efter svåruthyrda kontorshus som ändå ligger i attraktiva lägen.
Oscar Engelbert var pionjär på detta i Sverige och ett flertal aktörer har kopierat affärsidén. 

I några fall rör det sig om kontorshus som stod färdiga så sent som på 1980-talet som nu har rivits och där det i stället byggts stora mängder bostäder.

En annan faktor som ”fällt” flera av kontorshusen är det numera oattraktiva läget. Några ligger som solitärer, vilket passade de bilåkande hyresgästerna vid den tidpunkt som kontorshusen uppfördes på 1960- och 70-talen. Sedan tio år gäller det i stället att locka hyresgästerna till en fastighet som erbjuder utmärkt kollektivtrafik samt närhet till mötesplatser i form av restauranger och kaféer.

Tolv fastigheter som tidigare innehållit kontorslokaler har förvandlats till hotell, enligt Fastighetsvärldens kartläggning. Av dessa finns nio inom tullarna, varav åtta i CBD, och tre ligger i Kista. Här var det Anders Bodin som gick i spetsen genom att bygga om till hotell vid Norrmalmstorg efter att en advokatfirma lämnat en större fastighet där.

Flera hotell i CBD

Fastighetsvärlden summerar att det är drygt 700.000 kvadratmeter kontorslokaler som blivit eller är på väg att bli bostäder. 

Motsvarande siffra för kontor som blivit utbildningslokaler, eller där ombyggnation pågår, är 40 000 kvadratmeter.

När det gäller hotell har den sektorn käkat i sig nästan 100.000 kvadratmeter som tidigare var kontorslokaler och där har nästan allt färdigställts och det rör sig till lejonparten om lokaler i attraktiva lägen i CBD.

Besluten om att överge upplåtelseformen kontor togs i många fall när vakansgraden för kontor var högre än i dag. I många fall har det varit ett enkelt beslut för fastighetsägaren eftersom kontorslokalerna långsiktigt inte bedömts kunna konkurrera med mer moderna kontorslokaler.

Men det finns exempel på fastighetsägare som ångrat sig. Under hösten backade till exempel Vasakronan från sina planer på att förvandla delar av SEB:s tidigare kontorslokaler på Malmskillnadsgatan till hotell. Den kraftiga tillförseln av hotellrum i närområdet i kombination med rekordhyror för kontorslokaler låg bakom det beslutet.

Det är en handfull större fastigheter som sticker ut i Fastighetsvärldens kartläggning, och alla har de tidigare haft några av Sveriges storföretag som hyresgäst.

Ericssons beslut från 2009 att lämna Telefonplan, Älvsjö och Sundbyberg till förmån för Kista rörde upp på lokalmarknaden. I de förstnämnda lokalerna blir det helt och hållet bostäder, i den andra har en byggnad sparats för kontor och till den tredje har kommunen flyttat sitt stadshus. Desto kämpigare under en lång tid har det varit i prestigebygget vid Nacka strand. Där har hyresgäster som Telia, Ericsson och Apoteket hållit till genom åren. Nu har 50.000 kvadratmeter kontor försvunnit för bostäder och 10.000 kvadratmeter har tidigare omvandlats till utbildningslokaler.

Prisdumpare försvinner

I Farsta blir ungefär hälften av Telias tidigare lokaler bostäder. Resten är skyddsklassade.

I den tänka ABC-staden i Vällingby blev det inte så mycket arbetsplatser (A) som det var tänkt utöver Vattenfall som placerades i närbelägna Råcksta. Efter ett styrelsebeslut 2009, med en rösts övervikt, stod det klart att bolaget flyttar till Arenastaden i Solna.

Det finns flera fall där det försvunnit kontorsytor men där det i stället tillkommit mer kontorslokaler. Dessa är inte med i sammanställningen.

Till höger nämner vi även ett antal ”bubblare” där det skulle kunna bli något annat än kontor på sikt. Dessa summerar 110 000 kvadratmeter kontor, alltså motsvarande tio Hötorgsskrapor. 

Följden av att ”dåliga” kontorslokaler försvinner är att fastighetsägare kan få högre hyror för medelbra lokaler när flera av lokalerna som bidragit till att dumpa hyrorna är borta.

Samtidigt har takten bromsats in eftersom marknaden för nya bostadsrätter tvärnitat och det för tillfället är på gränsen till ett överutbud på hotellrum efter en stor tillförsel de senaste åren. Det samtidigt som vakansgraden för kontorslokaler är rekordlåg med högre hyror som följd. Det har fått flera fastighetsägare som inte gått igång med sina planer, och som fortfarande har ett kassaflöde, att behålla sina kontorslokaler.

(Texten och sammanställningen nedan är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2018)

 

Kontor till bostäder

Fastighet kontor bort År Säljare Ägare/Köpare
Stettin 7 vid Gärdet 12.500 2011 STIM Oscar
Freden Större 11 20.000 2015 Profi Wallenstam
Telia i Farsta 40.000 2015 RBS NR Rikshem/Ikano
Charlottenburg 11 5.000 2014 Niam Besqab
Karlbergsvägen 77 9.500 2017 Carlyle-SPG Fridhem/Patriam
Pampas 25.000 2008 Vasakronan Sjaelsö-HSB
Timotejen 19 32.000 2014 Scanprop Alm
Isbrytaren 50 10.000 2011 Humlegården Oscar/Niam
Kabelverket i Älvsjö 40.000 2014 Valad Familjebostäder/JM
Sicklaön 145:17 5.000 2010 Fabege Oscar-Fabege
Bojen 3 6.000 2011 AFA Fastigheter Oscar
Vattenfall Råcksta 69.000 2012 IVG-Sveafast. Alecta/Peab/Alm
Sicklaön 145:19 14.000 2010 Fabege Profi-SSM
Skogskarlen 1 8.500 2014 Fabege Magnolia
Reykjanes 1 18.000 2014 Akademiska Hus M2 Gruppen
Marievik 22 5.000 2016 Aberdeen Tobin
Marievik 15 40.000 2014 AMF Fastigheter JM
Storseglet 3 6.000 2014 Kungsleden NCC
Gladan 3 5.500 Balder
Tegeludden 16 4 800 2014 Kungsleden Aros
Glaven 8 7 700 2018 SLL Wonna I de Jong
Nacka strand 60.000 2012 Vasakronan Carlyle-Alecta
Pumphuset 3.000 2014 Mindre privat Serafim
Skalholt 1 i Kista 30.000 2015 DnB/Länsförs. Alm
Timmerhuggaren 12.000 Klövern/Aros
Alviks Terrass 26.000 2015 Profi JM
Vitgröet 12 13.000 2013 IF Metall Profi
Vega 4 6.000 2013 Niam Oscar
Sturegallerian 4.500 ADIA
Årstaäng 4, del av 10.000 2014 Balder JM
Ångtvätten 22 32.000 AMF Fastigheter
Primus 1 26.000 2014 Vasakronan Oscar/Starwoods
Packrummet 9-12 12.000 2014 Söderport Ikano
Guldfisken 18 5.100 2010 Fabege Fabege-Oscar
Minan 4 3.000 Vasakronan/Niam Oscar/Skandr.
Hjulmakaren 12.800 Sundbybergs stad Einar Mattsson
Sjöbotten 1 i Älvsjö 12.000 2013 M2 Gruppen
Kurland 11 2.300 Vasakronan
Uarda 4 8.000 Fabege
Farao 14 1.500 Fabege
Odde 1 26.000 2015 IBM Skanska-Areim
Lagern 3 7.400 Fabege
696.000

 

Kontor till hotell

Hotell/Fastighet Kontor bort År Ägare/säljare Kommentar
Grand Central, Klockan 1 15.000 2009 Skandia-KLP Skandia lyckades inte hyra ut som omoderna kontor.
Hobo, Trollhättan 33 20.000 2014 AMF Fastigheter Tidigare Swedbanks HK i Gallerian.
At Six, Trollhättan 33 2014 AMF Fastigheter Tidigare Swedbanks HK i Gallerian.
Nobis Hotel, Norrmalmstorg 8.000 2008 Anders Bodin Fastigheter Mannheimer Swartling lämnade.
Bank Hotel 5.000 2015 SEB Trygg Liv Setterwalls tidigare lokaler.
Miss Clara 4.200 2011 Skandia Fast. Del av Skandias tidigare HK.
Scandic no 53, Kungsgatan 7.000 2013 Axfast Kvarteret Bryggmästaren.
Nobis vid Hagastaden 9.500 2016 Kungsleden Blästern 14 i Hagastaden.
Fyrkanten 14 4.500 2014 AFA Fastigheter Sleepingfox Hotel Group på Apelbergsgatan.
Riddaren 13 2.800 2016 Stockholms stad Vid Östermalmshallen.
Holar 1 i Kista 6.000 2016 Kungsleden Blir Kista Hotel Apartements.
Knarrarnäs 4 i Kista 6.800 2016 Klövern Comfort Hotel.
Helgafjäll 2 i Kista 7.300 2015 Klövern Stay At.
96.000

 

Kontor till utbildning/vård

Fastighet Kontor bort Ägare Kommentar
Murmästaren 3 på Kungsholmen 16.000 Balder Tidigare länsstyrelsen.
Valla, Sundbyberg 20.700 Valla Park Holding Valla Park intill Rissne.
Årsta 1:1 i Årsta
Planen 4 i Solna 5.000 Vectura Fastigheter Längs Solnavägen.
Kabelverket 6 7.900 Capman Älvsjö
Lagern 4 5.100 Fabege Tidigare Råsundastadion
54.000

Bubblare

Fastighet Kontor bort Ägare Kommentar
Reykjavik 1 i Kista 32.000 Starwood Tidigare Tele 2:s HK. Sveareal sålt.
Bankhus 90 i Rissne 40.000 RBS Nordisk Renting SEB lämnar snart. Döpts om till Ursvik Entré.
Hjulmakaren 1 /Comviq-huset 6.300 Hjulmakaren 1 KB Västertorpsvägen 135.
Trängkåren 6 på Kungsholmen 31.000 Areim AMF Fastigheter sålt. Sweco hyresgäst.
Alviks strand 44.000 Vasakronan Vattennära. Utsikt över Essingeöarna.

 

Bromsat

Fastighet Kontor inte bort Ägare Kommentar
Uppfinnaren 1, Östermalm 16.000 Fastpartner Köpt av Oscar 2017. PRV förlängt avtalet till 2026.
Sergelhuset 14.000 Vasakronan Tänkt hotelldel inställd.
Solna Access 24.500 Vasakronan Ny t-station Hagalund ändrar planerna.

Har du information om ytterligare någon fastighet som borde vara med på listan, kontakta då gärna skribenten.

Fler Nyheter från förstasidan

NP3:s nya drag: Vill köpa i Västerås, Örebro och Karlstad

Andreas Nelvig resonerar kring nya orter söderut, men det kan redan ha blivit för dyrt.

Skanska fyller upp chefspost efter tappet till konkurrenten NCC

Efterträder kollega som värvats till konkurrenten NCC.

Gamla Arkitekturskolan såld

Akademiska Hus har funnit köpare åt det som ibland har kallats ”Stockholms fulaste hus”, och säljer även annan fastighet till samma köpare.

AL säljer ”dolda” bostäder för över miljarden

Avyttrar bestånd med 417 hyreslägenheter i Stockholm. Gör en riktigt bra affär, men har kvar ”problemfastighet” i närområdet.

Skoglund ser tydlig förbättring för JM i Stockholm

Ökad försäljning under andra kvartalet. Vd:n blickar in i framtiden på marknaden som fått rejält med stryk under två år.

Mest lästa första halvåret – har du koll på vad som hänt?

Fortsatt superstark utveckling för sajten. Se vilka nyheter som lästes allra mest under första halvåret.

Humana säljer 37 fastigheter

Stor affär med samhällsfastigheter. Affär för nästan en halv miljard kronor.

Jätten nu nära 150 miljarder – ökar nyuthyrning med 76%

Avgående vd Fredrik Wirdenius berättar om hur Vasakronan mår och lägger extra krut på uthyrningsläget.

Vasakronan hyr ut till KPMG

Fyller upp nytt landmärke om totalt 60.000 kvm lokaler.

Omförhandlade hyror upp 32%

Vd Anneli Jansson summerar halvåret och blickar framår.

Nyfosa köper för 700 mkr

37.800 kvm i ett blandat bestånd ingår i affären. Genomsnittskontraktet är på 9 år.

Säljer för hela 2,3 miljarder

Avyttrar sex fastigheter med ett av Sveriges mest kända varumärken som hyresgäst. Enligt FV:s bedömning gör säljaren en kanonaffär – dubbelt upp på sex år.

”Vi är väl rustade för en svagare konjunktur”

Kungsleden och Biljana Pehrsson visar upp ett starkt ekonomiskt resultat för första halvåret.

Ny miljardaffär inom tullarna klar – japanskt köp!

En av de förväntade storaffärerna i Stockholms innerstad är nu klar. FV berättar om köparen som gör sitt första förvärv i Sverige. Läs även köparens kommentarer.

Tillbaka till förstasidan