Listor: 850.000 kvm kontor försvinner i Stockholm

(Texten och sammanställningen nedan är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2018)

Fastighetsvärlden har i denna Stockholmsspecial gjort ett försök att kartlägga hur mycket kontorslokaler som har försvunnit eller är på väg att försvinna från marknaden.

Resultatet överraskar oss själva och summerar hela 850.000 kvadratmeter. Alltså kontorsytor som har eller är på väg att konverteras till att i stället bli bostäder, hotell eller utbildningslokaler.

Det motsvarar kontorsytan i hela 80 Hötorgsskrapor.

I ungefär mer än hälften av de 60-tal fastigheter som listas här nedan har kontorslokalerna redan fått en annan upplåtelseform, i några fall är det på gång och i ett flertal inväntas beslut om ändrad detaljplan –  även om projektplanerna i flera fall bromsas upp av ändrade förutsättningar på marknaden.

Det är flera faktorer som ligger bakom att så stora ytor kontor försvinner från marknaden på relativt kort tid. 

Två pionjärer 

Den heta bostadsmarknaden har lockat bostadsutvecklare att leta efter svåruthyrda kontorshus som ändå ligger i attraktiva lägen.
Oscar Engelbert var pionjär på detta i Sverige och ett flertal aktörer har kopierat affärsidén. 

I några fall rör det sig om kontorshus som stod färdiga så sent som på 1980-talet som nu har rivits och där det i stället byggts stora mängder bostäder.

En annan faktor som ”fällt” flera av kontorshusen är det numera oattraktiva läget. Några ligger som solitärer, vilket passade de bilåkande hyresgästerna vid den tidpunkt som kontorshusen uppfördes på 1960- och 70-talen. Sedan tio år gäller det i stället att locka hyresgästerna till en fastighet som erbjuder utmärkt kollektivtrafik samt närhet till mötesplatser i form av restauranger och kaféer.

Tolv fastigheter som tidigare innehållit kontorslokaler har förvandlats till hotell, enligt Fastighetsvärldens kartläggning. Av dessa finns nio inom tullarna, varav åtta i CBD, och tre ligger i Kista. Här var det Anders Bodin som gick i spetsen genom att bygga om till hotell vid Norrmalmstorg efter att en advokatfirma lämnat en större fastighet där.

Flera hotell i CBD

Fastighetsvärlden summerar att det är drygt 700.000 kvadratmeter kontorslokaler som blivit eller är på väg att bli bostäder. 

Motsvarande siffra för kontor som blivit utbildningslokaler, eller där ombyggnation pågår, är 40 000 kvadratmeter.

När det gäller hotell har den sektorn käkat i sig nästan 100.000 kvadratmeter som tidigare var kontorslokaler och där har nästan allt färdigställts och det rör sig till lejonparten om lokaler i attraktiva lägen i CBD.

Besluten om att överge upplåtelseformen kontor togs i många fall när vakansgraden för kontor var högre än i dag. I många fall har det varit ett enkelt beslut för fastighetsägaren eftersom kontorslokalerna långsiktigt inte bedömts kunna konkurrera med mer moderna kontorslokaler.

Men det finns exempel på fastighetsägare som ångrat sig. Under hösten backade till exempel Vasakronan från sina planer på att förvandla delar av SEB:s tidigare kontorslokaler på Malmskillnadsgatan till hotell. Den kraftiga tillförseln av hotellrum i närområdet i kombination med rekordhyror för kontorslokaler låg bakom det beslutet.

Det är en handfull större fastigheter som sticker ut i Fastighetsvärldens kartläggning, och alla har de tidigare haft några av Sveriges storföretag som hyresgäst.

Ericssons beslut från 2009 att lämna Telefonplan, Älvsjö och Sundbyberg till förmån för Kista rörde upp på lokalmarknaden. I de förstnämnda lokalerna blir det helt och hållet bostäder, i den andra har en byggnad sparats för kontor och till den tredje har kommunen flyttat sitt stadshus. Desto kämpigare under en lång tid har det varit i prestigebygget vid Nacka strand. Där har hyresgäster som Telia, Ericsson och Apoteket hållit till genom åren. Nu har 50.000 kvadratmeter kontor försvunnit för bostäder och 10.000 kvadratmeter har tidigare omvandlats till utbildningslokaler.

Prisdumpare försvinner

I Farsta blir ungefär hälften av Telias tidigare lokaler bostäder. Resten är skyddsklassade.

I den tänka ABC-staden i Vällingby blev det inte så mycket arbetsplatser (A) som det var tänkt utöver Vattenfall som placerades i närbelägna Råcksta. Efter ett styrelsebeslut 2009, med en rösts övervikt, stod det klart att bolaget flyttar till Arenastaden i Solna.

Det finns flera fall där det försvunnit kontorsytor men där det i stället tillkommit mer kontorslokaler. Dessa är inte med i sammanställningen.

Till höger nämner vi även ett antal ”bubblare” där det skulle kunna bli något annat än kontor på sikt. Dessa summerar 110 000 kvadratmeter kontor, alltså motsvarande tio Hötorgsskrapor. 

Följden av att ”dåliga” kontorslokaler försvinner är att fastighetsägare kan få högre hyror för medelbra lokaler när flera av lokalerna som bidragit till att dumpa hyrorna är borta.

Samtidigt har takten bromsats in eftersom marknaden för nya bostadsrätter tvärnitat och det för tillfället är på gränsen till ett överutbud på hotellrum efter en stor tillförsel de senaste åren. Det samtidigt som vakansgraden för kontorslokaler är rekordlåg med högre hyror som följd. Det har fått flera fastighetsägare som inte gått igång med sina planer, och som fortfarande har ett kassaflöde, att behålla sina kontorslokaler.

(Texten och sammanställningen nedan är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2018)

Kontor till bostäder

Kontor till hotell

Kontor till utbildning/vård

Bubblare

Bromsat

Har du information om ytterligare någon fastighet som borde vara med på listan, kontakta då gärna skribenten.