Fastigheter i parti och minut. Det har kännetecknat Kungsleden sedan bolaget bildades 1994. Så är devisen fortfarande även sedan Erséus tog över VD-stolen efter Jens Engwall i september 2006. Men Erséus vill även stärka bilden av Kungsleden som en långsiktig fastighetsägare.
– Vi har väldigt många fastigheter och många har vi ägt länge. Det är kanske lätt att tro att vi endast köper och säljer, men så är det inte. Äger man nästan 600 fastigheter finns det dock alltid skäl att göra förändringar.
Att tydligt framstå som en ansvarstagande och långsiktig ägare har blivit viktigt sedan bolaget styrde om fokus till att bygga upp ett bestånd med publika fastigheter där kommuner och landsting är hyresgäster, ofta med långa kontrakt.
Inför lågkonjunkturen förutspådde Erséus att det skulle uppstå möjligheter att köpa bestånd från kommuner och landsting.
– Många kommuner har, och har haft, problem. Konkurserna inom näringslivet har dock varit avsevärt färre än befarat och det tack vare låga räntor, och därmed har också skatteintäkterna kunnat hållas uppe, vilket gynnat kommunerna, säger Erséus och konstaterar även att politikerna troligen är försiktiga med stora beslut under ett valår.
Kungsleden har de senaste åren uppvaktat merparten av landets kommuner med intresse om att förvärva kommunala fastigheter.
Sedan Thomas Erséus satte sig i VD-stolen har Kungsleden varit inblandat i fastighetsaffärer om cirka 35 miljarder kronor – och med en mindre övervikt på säljsidan. Den största är Hemsöaffären som ägde rum i december 2008 och blev formellt klar i april ifjol. I Hemsö finns Kungsledens publika fastigheter och genom affären avyttrades 50 procent av aktierna i dotterbolaget Hemsö till Tredje AP Fonden. Totalt berördes till slut fastigheter värda 14,4 miljarder kronor.
– Bakgrunden till att vi gjorde affären, mitt i brinnande finanskris, var både offensiv och defensiv. Defensiv på det sätt att den synliggjorde fastighetsvärdet som många haft synpunkter på. Vi ville skydda balansräkningen inför tuffare tider. Men även frigöra likviditet eftersom vi inte visste när eller om vi skulle få tillbaka en fungerande kreditmarknad.
För att få till affären med det publika beståndet gjorde Kungsleden en lista över möjliga samarbetspartners. Det hade funnits propåer från aktörer som visat intresse för hela portföljen men Kungsleden ville ha kvar hälften av ägandet.
– Den institutionella världen är en väldigt bra partner att ha med och ingen kan ifrågasätta det långa pensionskapitalet som ägare av den typen av tillgångar. I andra ändan har vi politiker som har andra saker att ta hänsyn till än vad vi normalt har i den kommersiella fastighetsmarknaden. Man måste vara väldigt ödmjuk inför den situationen.
Det är lätt att misstänka att det av Kungsledens nyligen ingångna sponsoravtal med Fryshuset finns en baktanke om att bygga renommé som ett bolag som tar samhällsansvar. Något som borde tilltala potentiellt säljande kommuner.
– Det finns ingen baktanke i den sponsringen. Vi har under en längre tid, även innan jag började, pratat om de här frågorna. Det är viktigt att vi även har de frågor som går lite utanför resultat och balansräkning på agendan.
Samarbetet med AP3 om Hemsö sträcker sig över fem år. Därefter finns möjlighet till förändringar vad avser ägande och Kungsleden och AP3 ville ha så många dörrar öppna som möjligt, allt för att Hemsö skall kunna utvecklas på bäst möjliga sätt.
Idag styrs Hemsö av dubbelkommando från Kungsleden och Thomas Erséus är alltså VD även för Hemsö. Vid avtalet slogs dock fast att inom två år, senast sommaren 2011, ska Hemsö ha en egen organisation. Det troliga är dock att det sker redan i år, personal söks både inom och utanför Kungsledens organisation.
Den fullständiga artikeln går att läsa i Fastighetsvärlden #2/2010
