Porträtt

Han siktar på hög tillväxt

Idédriven. Att endast syssla med en sak i taget framstår som för tråkigt för Joachim Kuylenstierna. Vid sidan om att leda det noterade Fastator som investerar i olika verksamheter inom fastighetssektorn gör han även egna investeringar i hus och krogar.

Joachim Kuylenstierna

Född: 1969 i Stockholm.

Bor: Stockholm samt i Visby.

Utbildning: Gymnasiestudier, ekonomisk linje.

Karriär: Genomförde en vinds­ombyggnad på 90-talet. Köpte fastigheter för vinsten och har därefter fortsatt med affärer i egna bolag.

Aktuell: Vd för Fastator som dragit upp tempot och belönats med god kursutveckling.

Om branschen: ”Kvartalsekonomin är farlig för fastighetsbranschen. Den förstör den långsiktighet som krävs.”

Karriären i korthet

1995: Köper en råvind på Östermalm, bygger två lägenheter och säljer.

1996: Köper två fastigheter på Lidingö, renoverar.

1998: Startar Treudden Fastigheter inriktat mot främst bostadsfastigheter.

2005: Startar Diös & Kuylenstierna Properties.

2011: Startar Skälsö Arkitekter.

2011: Startar Offentliga Hus samt Fastator.

2015: Noterar Fastator på First North.

2017: Tar över som vd i Fastator.

Visa faktaruta

Gråt inte över spilld mjölk lyder ett gammalt ordspråk. När det gäller Joachim Kuylenstierna kan man konstatera att han lever efter den devisen. Han har gått vidare och byggt upp flera nya fastighetsbolag sedan han var tvungen att lämna det bolag som i dag heter Söderport, är samägt av Nyfosa och Sagax och som vid halvårsskiftet i år ägde fastigheter för 9,4 miljarder. När det rann honom ur händerna 2010 ägde det redan då fastigheter för drygt 3 miljarder, men mer om det senare.

Sedan några år tillbaka är han i färd med att bygga ett investmentbolag, Fastator, inriktat mot fastighetssektorn. De bolag man går in i, eller skapar, måste inte nödvändigtvis äga fastigheter även om det än så länge till stor del är fallet. Så här långt har det blivit fem olika innehav där Offentliga Hus med fastigheter för drygt 7 miljarder samt förvaltningsföretaget Nordic PM är de mest välkända. Nu under sommaren sjösattes nästa skapelse, Point Properties som inriktas på centrumfastigheter med samhällsservice, boende och handel. Via Offentliga Hus deläger man även Svenska Studentbostäder med fastigheter för nära 2 miljarder.

Bolaget är sedan hösten 2015 noterat på First North men signalerade för ganska precis ett år sedan att man förbereder sig för ett byte till huvudlistan. De första två-tre åren rörde sig kursen sidledes men det senaste året har det varit en raket, upp med över 120 procent. Enbart nu i sommar har aktien dragit iväg med ungefär 40 procent. Så visst har han fått sin revansch för debaclet med D&K Properties, det som numera heter Söderport.

Något fel på Kuylenstiernas självförtroendet när det gäller fastighetsaffärer föreligger heller inte.

– Jag tror faktiskt aldrig jag har gjort en minusaffär när det gäller fastigheter. Vid några tillfällen har det varit jämnt skägg. Det är då jag ganska omgående efter förvärven känt att en fastighet inte motsvarade förväntningarna men ändå lyckats vända ut dem utan förlust. Däremot har jag förlorat pengar när jag satsat på andra och inte själv suttit i förarsätet.

Valet att vara storägare i ett noterat bolag i stället för att äga helt själv eller i kompanjonskap har Joachim Kuylenstierna flera svar på. En är att vissa affärer får du inte vara med och göra om du inte är börsnoterad eller väldigt, väldigt rik. Den andra förklaringen har att göra med händelseutvecklingen kring D&K Properties.

– Jag vill inte ha kompanjoner som inte förstår affären och där det blir dribbel med aktieägandet. Ring inte mig om du vill sälja, gör det via börsen.

Så vad var det som hände egentligen, för snart tio år sedan?

D&K Properties, som inledningsvis hette Diös & Kuylenstierna Properties var det som fick hans fastighetskarriär att ta riktig fart. Trots att det slutade på ett snöpligt sätt så kom han ur det hela med betydligt mer pengar än han investerat i det.

Bolaget var i princip det första svenska fastighetsbolaget som testade upplåning via obligationer och det skedde hösten 2006. 135 miljoner tog man in för att finansiera ett fastighetsförvärv för 700 miljoner kronor. 15 miljoner var det egna kapitalet och resten bankfinansiering – det var tider det!

Ungefär halva sin tid tillbringar Joachim Kuylenstierna i storstadsmiljön. Den andra halvan är det främst Gotland som gäller.

Hög belåning men även hög värdetillväxt under de första åren. Under 2008 blev det kärvare och den hösten kom Lehmankraschen.

Men även om belåningen var hög så var kassaflödet i bolaget bra och man klarade sina åtaganden, men nervositeten hos bankerna var påtaglig. Mitt i allt det hade Kuylenstierna privata problem, saker som han var öppen med inför media.

Versionerna av vad som hände inom bolaget går isär, men Joachim Kuylenstierna konstaterar att han avsattes som vd och inte längre hade tillträde till bolagets lokaler.

– Det var en bisarr tid. Jag hade visserligen själv dukat för problemen men det var samtidigt jag som byggt upp bolaget. När banken krävde att bolaget skulle kapitaliseras upp skaffade jag nödvändig finansiering samt erbjöd min kompanjon Lars Diös att bli utlöst.

Men schismen var total, och i stället sålde Diös sina 56 procent i bolaget till Sagax för 1 krona samt fick preferensaktier för sin aktieägareinlåning.

Kuylenstierna själv blev erbjuden en liknande lösning men valde att i stället erbjuda Hemfosa sina 44 procent, och han fick 44 miljoner för dem, samt aktieägareinlåningen kontant.

– Det har snackats om att banken (Swedbank) inte ville ha med mig att göra men det stämmer inte. De ville ha en lösning för bolaget och inte ha några oense huvudägare. Så fort affären var i hamn kunde jag göra nya affärer och då stod Swedbank åter beredda att diskutera finansieringen.

Kuylenstierna gillar att göra affärer och utveckla saker. Att enbart göra arbitrageaffärer, köpa till 5 procents yield och låna till 1 procents ränta tycker han är tråkigt. Det måste finnas något mer.

– Jag är inte den som sitter och betraktar Excelark. När jag letar efter affärer så är det tillgångar där jag tror på en viss utveckling, jag kräver mer än enbart ett löpande driftnetto. Det är bra som bas men jag vill kunna tillföra något eller se att det är en marknad som kommer att förändras påtagligt i framtiden.

När de första investeringarna i södra Stockholm gjordes via D&K Properties runt 2006 så var det för att han såg att Västberga och Årsta med flera områden, som då kändes iskalla, skulle få ett uppsving inom 10–15 år. På samma sätt resonerade han när han började köpa hus på Gotland runt millennieskiftet.

– Jag såg framför mig att det skulle bli eftertraktat av 60-talister och andra som upplevt sina barn- och ungdomssemestrar där. Jämfört med Stockholm och Stockholms skärgård var det ju löjliga priser.

Men trots att bostadsfastigheterna kunde köpas kring 8–10 procent i avkastning så var det tufft med finansieringen. Bankerna var njugga, ville bara belåna till 40 procent enligt Kuylenstierna.

– Min framtidsbild fanns inte med i deras beräkningar. Statistiken visade att Gotland var en avfolkningsbygd och därmed alltför riskfylld för en högre belåning. Sånt fyrkantigt tänkande stör mig oerhört.

Vid det här laget har han plöjt igenom de flesta fastighetstyper, och han började utan några speciella kunskaper alls om fastigheter. I tjugoårsåldern jobbade han med försäljning, legotillverkning av kläder i Kina och hann även med att starta en reklambyrå.

Den första fastighetsaffären kom i mitten av 90-talet då han köpte loss en råvind på Östermalm och byggde två vindslägenheter. Med en vinst på 2,5 miljoner kunde han köpa två fastigheter på Lidingö som behövde renoveras och de gav därefter ett bra kassaflöde. Tillsammans med en bekant startade han Treudden Fastigheter som köpte bostadshus, och som mest hade bolaget 1.000 lägenheter, men då ville kompanjonen sälja och man avvecklade beståndet. En del av husen tog Kuylenstierna över själv och han har med tiden byggt ett helt privat bestånd. Det mesta finns på Gotland, främst innanför ringmuren och vid Bungenäs, nära Fårösund. Mest omtalat är nog hans försäljning av hamnen där, en anläggning som försvaret gjorde sig av med för en struntsumma men som plötsligt framstod som enormt viktig och köptes åter från den kinesiske affärsman som köpt den av Kuylenstierna. Själv är han mycket stolt över de renoveringar man genomfört i Bungenäs och att området exploateras mycket mer försiktigt än de storstilade byggplaner tidigare ägare hade.

För att få in en palett av olika tankar och åsikter i sina styrelser har han tagit in politiker i dem. I Offentliga Hus var det Ulf Adelsohn samt Mats Hulth som tog plats i styrelsen och när Fastator blev noterat stärktes den styrelsen upp med Björn Rosengren och Carl Bildt.

– Att ha en styrelse som främst består av folk som själva är i fastighetsbranschen tycker jag är värdelöst. Vi har kompetenta medarbetare som kan den. Jag vill ha in bredare kompetens och gärna sådana som vågar ha olika uppfattningar och obekväma åsikter.

Det anser han att han verkligen har fått med de tidigare politiker som tagit plats i styrelserna.

– De säger sin mening, ja ibland är det i och för sig svårt att få dem att sluta prata, skrattar han.

Men det finns även den inte alltför svårupptäckta funktionen ”dörröppnare” bakom idén att ta in politiker i styrelserna också. Deras kontaktnät är ofta mycket vidsträckta och det har varit till stor hjälp vid diskussioner med kommuner inför förvärv, och även inför en sådan affär som man nyligen gjorde i Södertälje där Wallenbergarnas FAM och Peab sålde för över miljarden.

Utöver fastigheter har han även gått in i flera samarbeten kring hotell och restauranger och är bland annat delägare i Tennstopet och Den Gyldene Freden i Stockholm, Lindgården i Visby och hotell Åregården i Åre. Han betraktar sig lite som en kulturräddare både när det gäller hus och krogmiljöer.

– Jag gillar trivsamma och klassiska miljöer så de där investeringarna är kanske främst gjorda med hjärtat. Kanske lite med magen också för stekt fläsk med löksås är ju jäkla gott och en klassiker som finns i utbudet på flera av de här ställena, garvar han.

Lat är han bevisligen inte, så många järn i elden som han har är det en omöjlighet. Men han framhåller själv att han sällan jobbar helg eller har extra långa arbetsdagar. Han försöker göra det han är bra på och låta sina medarbetare göra resten.

– Vid sidan om jobbet har jag många andra intressen, dem vill jag ha tid till. Jag är riktigt bra på att vara ledig, faktiskt. Det plus att jag sover väldigt bra, och tillräckligt länge, ger mig mycket. I näringslivet finns många som koketterar om att de bara behöver tre-fem timmars sömn per natt, det är snack anser jag.

Han nämner att det finns många exempel på bolagsledare som utvecklat Alzheimer tidigt och att han är övertygad om att det finns ett samband mellan det och hur de sovit.

– Så stämmer det är det liten risk för mig, för jag sover som en prins.

Du som gillar att göra mycket affärer, har du några förhandlingstips?
– Nej, jag är en värdelös förhandlare, i alla fall när det gäller att pruta – det har jag aldrig sysslat med.

– Jag lägger ett bud och det kanske inte når upp till de förväntningar som en säljare har, men att hålla på och gå in på småsaker för att dra ner priset när man väl visat sitt intresse är inte min stil.

– Jag köper ju för att jag ser en möjlighet, något jag vill göra med fastigheten, där är mitt fokus. Inte på att försöka dra ner priset några procent, då låter jag hellre det vara.

Men inte struntar du i vad det kostar?
– Jag är inte någon ”räknenisse” men samtidigt har jag en bra känsla för fastigheters värde.

– Men jag måste vara på plats och se dem, då brukar jag för det mesta endast hamna någon eller några få procent från den värdering som gjorts av fastigheten, inte bara få ett PM med uppgifter.

Hur bar du dig åt för att få politikerna till dina styrelser?
– Mats Hulth kände jag från SHR (nuvarande Visita), och han fick fråga Adelsohn för jag ville ha en från vardera sidan. Björn Rosengren kände jag också sedan tidigare och det var en rak fråga där också. Carl Bildt fick jag till en middag med för att lägga fram mitt ärende. Han sa ja direkt, men jag bad honom googla mig när han kom hem för jag ville inte lura in honom i något.

– Nästa dag ringde han mig och sa, det där var väl inget. Googla mig så får du se.

Fler Porträtt

Porträtt

”Jag var på väg att jobba ihjäl mig”

Aktieägarna jublar. Ulrika Hallengren har fått en fin start på nya jobbet som vd på Wihlborgs. Men resan mot toppen har varit lång och kantats av både leråkrar och stom­entreprenader.

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Porträtt

"Jag visste ingenting så jag gjorde som när jag köpte baguetter"

Från kaféägare och komiker till vice vd för Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. För Fastighetsvärlden berättar Sharam Rahi om karriärbytet, fastigheten han drömmer om att köpa tillbaka och vänskapen med Erik Selin.

Porträtt

"Inte vår affärsidé att kamma hem vinsten och sticka"

Investorägda Vectura ska växa kraftigt de kommande åren. För Fastighetsvärlden berättar vd Susanne Ekblom om expansionsplanerna, den turbulenta tiden på SVT och filosofin hon använder från verkstadsindustrin.

Tillbaka till förstasidan