”Avkastning behöver inte vara vackert”

Vindrutetorkarna tystnar. Andreas Wahléns stålgrå BMW X3 har stannat framför NP3:s huvudkontor, fyra kilometer norr om centrala Sundsvall, i stadsdelen Gärde.

– Här är det, förtydligar han. En låg kontorsbyggnad i rött tegel, med inslag av gulmålade träribbor, står framför oss – allt i en färgskala som nog slog världen med häpnad runt 1975.

– Avkastning behöver inte alltid vara vackert, säger NP3-vd:n kvickt. Vi skrattar, kliver ur bilvärmen och möts av regnet.

Nej, NP3:s affärsmodell är långt ifrån Stureplansglamour och stora rubriker i finanspressen. Runt kontoret i Gärde ligger ett kluster av typiska NP3-fastigheter: Beijer byggvaruhus, Ellextre, OCAB, Snabbtvätten i Sundsvall och Ramudden. Bolaget rör sig på en ”stillastående hyresmarknad som hela tiden tuggar lite uppåt”, som Wahlén uttrycker saken. Små rörelser kan verka trist när det finns mycket annat som blänker och tar stora skutt på börsen. Men det är att föredra när det blåser snåla vindar och värderingen faller. Wahlén förklarar att NP3 inte är ute efter stora värdeförändringar – utan ett starkt och stabilt kassaflöde. ”Det är vad aktieägare vill ha.”

– Vi jobbar nästan uteslutande inom spannet cirka 100 000 kronor upp till 2 miljoner för uthyrningar. Sådana avtal trillar in hela tiden, säger han.

Bolagets resa genom norrländska industri- och lagermarker har varit lång. För sju år sedan var Fastighetsvärlden på plats i Sundsvall för att porträttera bolagets medgrundare, och störste aktieägare, Lars Göran Bäckvall. Det var strax före börsnoteringen. Lasse Bäckvall grundade Norrlandspojkarna för 50 år sedan med fokus på reparations- och underhållsjobb av fastigheter. 1976 fortsatte bolagets utveckling via egna fastighetsförvärv. 2006 skickade Bäckvall en trevare i riktning mot Andreas Wahlén som, tillsammans med sin far, drev byggbolaget Tre Jonsson Bygg (Jonsson är NP3-vd:ns släktnamn, reds anmärkning).

– Pappa kände Lasse och vi gjorde mycket jobb åt Norrlandspojkarna. Till slut sa Lasse: ”Det är väl lika bra att ni börjar jobba här, du är ju här så mycket ändå.” Men jag tackade nej, minns Wahlén.

VI KLIVER IN GENOM entrén på det som är NP3:s huvudkontor sedan två år. Kontrasten är slående. Den trista 70-talsfasaden kompenseras av en mysigt nedtonad lobby vars varma ljus strålar från ett flertal glödlampor. Här finns en stor bar, fåtöljer och konst på väggarna.

– Vi vill visa kunderna vilka möjligheter man har i våra fastigheter. Utsidan säger inte allt, säger Andreas Wahlén samtidigt som han häller upp två kaffe bakom bardisken.

Vi slår oss ner i ett konferensrum med industriell känsla. Han fortsätter berätta om Bäckvalls värvningsförsök och hur de till slut lyckades.

– Ett år senare, 2007, frågade han igen. Och då passade det väldigt bra. Min bror hade kommit in i familjeföretaget, och jag hade alltid varit intresserad av fastigheter och ville testa den sidan.

Under Tre Jonsson Bygg-tiden deltog Andreas Wahlén ofta i offertsamtal med Norrlandspojkarnas kunder. Tillsammans med Lasse Bäckvall uppstod resonemang kring frågor som ”vad kostar en byggnation?” Herrarna fattade snart tycke för varandra, och Bäckvall kom att bli något av en mentor för den unge blivande vd:n.

I sanningens namn var Wahlén ingen vanlig byggare. Parallellt med familjeföretaget studerade han till civilekonom, med inriktning finansiering och revision, på Mittuniversitetet i Sundsvall.

– Jag hade viss fallenhet för redovisning. Planen var att bli revisor. Att arbeta utifrån en balansräkning har alltid intresserat mig, och då passade fastigheter väldigt bra, att förädla och förbättra. En blandning mellan byggnation, från byggbolaget, och den ekonomiska sidan i min utbildning. Fastighetsbranschen var en perfekt värld för mig.

2010 GRUNDADE Norrlandspojkarna förvaltningsbolaget NP3, och Wahlén utsågs till bolagets vd. 2014 noterades bolaget, och det dröjde inte länge innan NP3 köpte Norrlandspojkarnas bestånd och integrerade bolaget i sin verksamhet.

”Vi ville växa, och att ta bort en onödig risk för konflikt var enbart en fördel.”

– Varför skulle vi jaga projekt på varsitt håll och bli motståndare. Vi ville växa, och att då ta bort en onödig risk för konflikt var enbart en fördel, säger Andreas Wahlén.

NP3:s portfölj var vid noteringstillfället värd cirka 3,3 miljarder och bolaget hade ett tiotal anställda. I dag ligger beståndet på cirka 12 miljarder. 42 medarbetare finns nu utspridda på 13 lokalkontor. Utvecklingen har gått från att Andreas Wahlén själv hade kundansvar för alla hyresgäster till dagens modell med över 1 800 hyresgäster fördelade på 1,5 miljoner kvadratmeter.

Under åren i familjeföretaget växte Andreas Wahléns intresse för affärer. Dess logik med triggers och vad som får bägge parter att känna trygghet.

– Det är något jag tagit med mig. En nyckel är att försöka vara så transparenta som möjligt. Sagax vd David Mindus (Sagax är näst största aktieägare i NP3, reds anmärkning) sa en gång till mig att om du är hemlighetsfull och ingen vet vad du vill, hur ska du då få förslag på affärer? Det låter solklart när du hör det, men i grunden är många hemlighetsfulla och vill inte prata om nästa steg i affären. Självklart har man ett regelverk att förhålla sig till, men ändå, vill vi köpa i Karlstad varför inte säga det?

Tillgången till Lasse Bäckvalls och David Mindus kompetens och erfarenhet har betytt, och betyder fortfarande, mycket för Wahléns utveckling som vd.

– Vi pratar minst några gånger i månaden och bollar idéer. De berättar om hur de har agerat historiskt. Jag förstår att jag inte har deras erfarenhet ännu, och då är det bättre att fråga dem som redan har gjort resan tidigare.

Den första fastighet som Andreas Wahlén förvärvade själv var en Jyskfastighet i Härnösand.

– Jag brukar skoja och säga att vi äger Lasses första fastighet, vid Norra vägen i Sundsvall, och vi äger min första fastighet. Så länge jag är kvar får vi fortsätta att äga dem. Båda är fullt uthyrda, så det känns ganska lätt.

Den första fastighet som Wahlén investerade i via Norrlandspojkarna var en industrikåk i handelsområdet Birsta utanför Sundsvall. Den är också kvar.

DET FÖRSTA ANDREAS Wahlén tittar efter vid ett fastighetsförvärv är alternativanvändningen.

– Vad kan jag göra av fastigheten om hyresgästen försvinner? Du får med dig extremt mycket i den frågan, svar på om orten, ytan, hyran och läget i orten är rätt. Därför utgår jag alltid från frågeställningen vid ett förvärv.

2018 gjorde Andreas Wahlén sin hittills största affär genom ett förvärv från Sveavalvet för 1,2 miljarder. Beståndet låg till 60–70 procent i Norrland. Resterande fastigheter såldes till bland annat Emilshus i Småland. Därigenom blev NP3 delägare i Emilshus.

– Risken när man köper större portföljer är att det följer med saker som man måste renodla bort. Då gäller det att göra det och göra det i tid. Att sälja till Emilshus var en väldigt bra lösning. Vi kan norra Sverige, men vi kan inte Småland. Ska man ge sig in på nya marknader måste man bli duktig på dem. Alternativet är att konkurrera med Emilshus, men då hade vi haft ett jätteproblem med mycket risk.

2016 förvärvade NP3 en fastighet i Sollefteå där regementet I21 tidigare låg. I oktober i år gav regeringen klartecken att Sollefteå åter blir en garnisonsstad. Vi passar på att fråga Andreas Wahlén vad som händer med fastigheten nu.

– Sollefteå kommun hyr en skola i våra lokaler på platsen. Men just nu bygger de en ny skola, vilket gör att det blir vakans i kanslihusen och logementsbyggnaderna. Så det är klart att för något som är på väg att bli en av våra största vakanser, och en svår vakans, har möjligheten blivit mycket bättre. Sedan om det gäller att hyra ut till försvaret eller någon annan, det vet vi inte ännu. Men jag är trygg med investeringen. Området har blivit en del av staden, vilket det inte var initialt.

TROTS ETT TYDLIGT geografiskt fokus har NP3, sedan ett år tillbaka, rört sig söderut. I dag äger bolaget fastigheter även i Karlstad, Örebro och Västerås. Andreas Wahlén menar att ett utökat erbjudande till fler orter är en enklare och mer praktisk tillväxtmodell än att enbart fokusera på Norrland, inom fler segment.

– Det är svårt att vara bra på allt. Vi har en inarbetad relation till de stora kedjorna. Nu har vi kvar samma typ av hyresgäster och behöver inte börja om från början.

Men det blir mer bilkörande. Bara den vecka som vi ses har kilometermätaren tickat upp 200 mil. Å andra sidan får han tid för eftertanke och reflektion i bilen.

– Det gäller bara att ha en förstående familj, och det har jag.

För fyra månader sedan blev Andreas Wahlén pappa för fjärde gången.

– Barnen är min fritid. Att utvecklas tillsammans med dem är en rolig del av livet. Alla fyra är tjejer så jag kommer att få en formidabel utmaning i framtiden, säger Wahlén och skrattar.

Ett av NP3:s tydligaste mål är att förvaltningsresultatet ska växa med 12 procent per stamaktie per år.

– Eftersom det är ett väldigt starkt kassaflödesdrivande resultatmått och vi kopplar det till varje stamaktie innebär det att aktieägarna kan ställa krav. De ser jag som något positivt. Hittills har vi överträffat målet varje år. Vi får se hur det går i år, säger han.

Tre dagar efter vårt möte släpps NP3:s delårsrapport. Den visar att bolagets förvaltningsresultat hittills i år har ökat med 14 procent per stamaktie. NP3 ser ut att göra det igen – surfa fram på en stillastående våg i den norrländska myllan.