JLL:s prognos: Vakanser upp men stabila hyror

Det framgår ur JLL Nordic Outlook.

Hyrorna för kontor i bästa läge i Stockholm, Göteborg, Malmö, Oslo och Köpenhamn är stabila till stigande trots en osäker omvärld.

När det gäller Stockholm tror JLL på oförändrade vakansnivåer i CBD och Hagastaden och stigande i övriga områden. Hyrorna och yielderna bedöms förbli densamma som nu. Prime rent i CBD bedöms till 8.900 kr/kvm. Vakansnivån i CBD är 6,3 procent. JLL konstaterar att polariseringen mellan A och B/C-fastigheter kommer att fortsätta.

När det gäller JLL:s vakanspilar för Göteborg så pekar sex av sju uppår. Den återstående, för CBD, pekar nedåt. Vakansen har främst stigit till följd av kraftig nyproduktion. Uthyrningsvolymen var stark första halvåret 2022 för att bromsa in andra halvåret, enligt JLL. Prime rent i CBD bedöms till 4.200 kr/kvm och vakansnivån där till höga 11,2 procent. Vakansnivån för Norra Älvstranden bedöms till 5,3 procent. Hyror och yielder bedöms förbli oförändrade för alla delmarknader.

När det Malmö/Lund pekar fyra av sex JLL-pilar uppåt när det gäller vakanserna. Bäst, med oförändrad vakans, bedöms situationen vara i Malmö CBD och Hyllie. Prime rent i CBD bedöms till 2.200 kr/kvm och vakansnivån där till 7,5 procent. Hyran i Hyllie är inte långt efter den i CBD, 2.800 kr/kvm. Hyror och yielder bedöms förbli oförändrade för alla delmarknader.

I JLL Nordic Outlook ägnas ett separat kapitel åt kapitalmarknadsexponeringen bland de noterade och institutionsägda bolagen. Kapitalbehoven är stora för att säkerställa refinansiering av banklån, obligationer och hybridkapital. Banker, ratinginstitut och investerare vill se lägre belåningsgrader och starkare nyckeltal. Norden, och i synnerhet Sverige, sticker ut i ett internationellt perspektiv och den höga belåningen i kombination med beroende av marknadsupplåning lyfts ofta fram som ett av de större problem som behöver hanteras på den europeiska fastighetsmarknaden.

Den totala exponeringen skall dock inte överdrivas då 46 procent av utestående refinansieringsbehov 2023-2026 ligger hos institutions- eller statligt ägda bolag med A- rating där JLL i dagsläget inte ser några problem att refinansiera sig. Även bland resterande bolag finns en betydande andel som har goda förutsättningar att lösa situationen.

– Kapitalbehovet skall inte underskattas även om det är viktigt att notera att de institutionsägda bolagen står för en betydande andel vilket drar ner den övergripande risken för systemet. Vi har dock en period framför oss med ett behov av affärer som strukturellt anpassar bolagen till nya förutsättningar. Det är också värt att notera att svenska bolag har agerat snabbt och resolut för att hantera den nya situationen och stärkt balansräkningarna genom bland annat nyemissioner och avyttringar av fastigheter, säger Niclas Höglund, analyschef på JLL.

Thomas Persson, Head of Capital Markets Nordics:

– Avkastningskraven har ökat till följd av högre räntor i kombination med en osäker konjunkturutveckling. En förväntad nedgång av inflationen, stabilare marknadsräntor och förväntningar på successivt förbättrad tillgång på finansiering skapar dock förutsättningar för en ökad aktivitet under året.

Olika typer av fastigheter påverkas olika där de lågavkastande segmenten bostäder och logistik vittnar om störst ökning av avkastningskraven men där stark underliggande hyresmarknad och inflationsjusteringen av hyror är en relativ styrka för logistiken, skriver JLL i rapporten. Högavkastande segment står sig bättre när räntorna ökar även om osäkerheten kring konjunkturens påverkan och hyresgästernas betalningsförmåga påverkar sentimentet negativt. En fortsatt stark underliggande efterfråga ger stöd åt samhällsfastigheter, logistik och kontor i bra läge. JLL ser fortfarande stort intresse för fastigheter som tillgångsslag vilket borgar för återhämtning när marknaden stabiliserar sig.