SSM:s nye vd om bolagets framtidsplan

Översynen bekräftar bolagets starka kärna, uppger bolaget i ett pressmeddelande, men får även till följd att balansförda värden i ett antal projektfastigheter samt tillgångar i joint ventures omvärderas, vilket resulterat i nedskrivningar med -312,7 MSEK. Omvärderingarna påverkar inte bolagets kassaflöde. Rensat för omvärderingar, samt andra poster av engångskaraktär, uppgår preliminärt rörelseresultat för Q3 2019 till -17,7 MSEK. Inkluderas nämnda poster uppgår kvartalets rörelseresultat till -377,7 MSEK. Kassaflöde från löpande verksamhet uppgår till -31,1 MSEK.

Översyn, SSM:s kärna, riktning framåt, preliminär resultat- och balansräkning samt kassaflöde för Q3 2019 presenteras idag, tisdag, av bolagets ledning i samband med en kapitalmarknadsträff i Stockholm som äger rum vid lunchtid.

Nytillträdde VD & koncernchef Mattias Lundgren kommenterar genomförd översyn:

”SSM har en, på stockholmsmarknaden, unik byggrättsportfölj som lämpar sig för såväl hyres- som bostadsrätter. I samband med kapitalmarknadsträffen idag kommer jag presentera hur SSM avser att kapitalisera vidare på bolagets starka kärna. Positiva kassaflöden kommer att prioriteras framöver, i syfte att reducera bolagets nettoskuld”, säger Mattias Lundgren .

Insikter från översyn och SSMs riktning framåt summeras nedan:

”Översyn följer av bolagets resultatutveckling och behov av finansiell stabilitet
Givet de marknadsförändringar som skett de senaste två åren har en omfattande översyn av SSMs verksamhet och omvärld genomförts i syfte att optimera såväl affärsmodell som affärsplan. Översynen har tagit hänsyn till marknadens efterfrågan, SSMs kunderbjudande, tillgångar i projektportföljen, bolagets förmågor samt finansiella situation och lönsamhet.

Slutsatsen är att SSM har en stark kärna i form av målgrupp, bostadskoncept, hemmamarknad samt byggrätternas läge nära spårbundna kommunikationer. Utifrån denna kärna avser bolaget att successivt vidareutvecklas de kommande åren.

SSMs optimerade affärsmodell leder fram till omvärderingar inom följande områden:

1. Ny definition på produktionsstart, finansiering med eget kapital fram till produktionsstart samt ny säljstrategi
Transaktionsvolymen och prisbilden på Stockholms bostadsmarknad har stabiliserats. Kreditmarknaden ger dock fortsatt utmaningar såväl för invånare som behöver finansiering för sitt bostadsköp som för byggherrar att få projektfinansiering.

I syfte att förbättra lönsamhet och öka andelen rörliga kostnader har SSM under kvartalet avyttrat bolagets entrepenadverksamhet samt inlett ett strategiskt samarbete med entreprenadbolaget Mecon Bygg.

Konsekvenserna av nämnda omvärldsförändringar samt avyttringen av bolagets entreprenadverksamhet innebär att SSMs definition av produktionstartade projekt har ändrats till att endast omfatta projekt där byggnation har påbörjats. Bolagets säljstrategi justeras samtidigt och förhandsavtal tecknas först i samband med projektets produktionsstart. Nämnda förändringar får till följd att redovisningsmässiga omvärderingar av tidigare aktiverade kostnader i projekt om -42,9 MSEK behöver ske. Justeringarna påverkar inte bolagets kassaflöde.

2. Fokus på affärer som genererar kassaflöden i syfte att stärka balansräkning
I syfte att stärka SSMs balansräkning kommer bolaget i närtid fokusera på affärer som ger positiva kassaflöden. I praktiken innebär det att hyresrättsprojekt via forward-funding prioriteras. Konsekvensen av detta är att vissa projekt får ändrad inriktning vilket leder till redovisningsmässiga omvärderingar om -40,7MSEK avseende tidigare aktiverade kostnader i SSMs egna projekt samt JV-bolag. Justeringarna påverkar inte bolagets kassaflöde.

Vidare har översynen identifierat sju projekt där alternativ utvärderas. Projekten har därför tillsvidare lämnat den del av projektportföljen som är under utveckling. För fem av dessa projekt har en mer omfattande omvärdering av upptagna projektvärden genomförts utifrån beslutad ändrad projektinriktning. De aktuella projekten är Akalla City, Bromma Tracks II, East Side Spånga, Täby Market samt Örjan, där den bedömda omvärderingen uppgår till -94,9 MSEK. Justeringarna påverkar inte bolagets kassaflöde.

3. Tellus Towers – formella skäl gör att tilläggsköpeskilling inte kan sannolikhetsbedömas
SSM sålde Q3 2017 projektet Tellus Towers till ett JV-bolag, där SSM är hälftenägare tillsammans med den globla finansiella aktören Partners Group. JV-bolaget har beslutat om att uppdatera projektets affärsplan till följd av de långa ledtider som projektet har. Beslutet leder till att den balansförda fodran om -134,2 MSEK på framtida tilläggsköpeskilling av formella skäl inte kan sannolikhetsbedömmas och därför har antagits till noll för närvarande. Utvecklingen och framdriften av Tellus Towers har inte förändrats eller påverkats av nämnda omvärdering. Justeringen påverkar inte bolagets kassaflöde.

Omvärderingar påverkar inte kassaflöde – men belastar resultatet för Q3 2019
Kvartalets preliminära rörelseresultat, rensat för omvärderingar om -312,7 MSEK samt negativt resultat för främst Bromma Boardwalk och avsättningar om totalt -47,3 MSEK, uppgår till -17,7 MSEK. Inkluderas nämnda poster uppgår kvartalets rörelseresultat till -377,7 MSEK. Omvärderingarna påverker inte bolagets kassaflöde. Kassaflöde från löpande verksamhet uppgår till -31,1 MSEK.

Under kvartalet har successiv vinstavräkning påbörjats av hyresrättsprojektet Täby Turf som färdigställs under 2021.

I slutet av september påbörjades inflyttningarna i JV-projektet West Side Solna med 13 tillträden, merparten av tillträden i projektet, med totalt 252 bostadsrätter, sker Q4 2019 samt Q1 2020. Projektet Metronomen med 188 bostadsrätter färdigställs under Q1 – Q4 2020 och inflyttningarna påbörjas i slutet av mars 2020, något som kommer påverka såväl kassaflöden som resultatandelar från joint ventures positivt.

Projekt West Side Solna har sedan hösten 2017 omfattats av tvister där kunder önskar häva sina förhandsavtal. För närvarande har cirka 80 procent upplåtelseavtal tecknats i projektet. Brf West Side Solna har påbörjat omförsäljning av tvistade bostäder, där priserna vid omförsäljning är i nivå med ursprungliga insatspriser.

SSMs utestående obligation om 369,0 MSEK förfaller till betalning i maj 2020. Bolaget utvärderar idag flera alternativ för att skapa bästa möjliga förutsättningar för en långsiktigt stabil finansering, där såväl ökning av eget kapital som refinansiering av lån diskuteras. Förhandlingar med ett kollektiv av större obligationsinnehavare kring en villkorsändring och förlängning av dagens obligation är en del av detta. Det är bolagets bedömning att en refinansieringslösning kommer att vara på plats i tid för att lösa de lån som förfaller under 2020.

Givet den stabiliserade bostadsrättsmarknaden, en god marknad för hyresrättsprojekt och en optimerad affärsmodell med ett mer balanserat finansiellt risktagande ser bolaget en positiv framtid för SSM.

Den ökade fokuseringen på hyresrätter i kombination med tidigare införda redovisningsregler för bostadsrättsaffären kan innebära att bolagets finansiella mål behöver justeras.