Visa faktaruta

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasin nr 6/2023.)

Det senaste förvärvet gjordes under våren 2023 när bolaget köpte Port 73 i Haninge från CBRE IM. Bara en kilometer bort äger Niam också Haninge centrum, vilket gör dem intressanta att äga tillsammans, enligt Martin Bjöörn, port­följansvarig för handel hos Niam.

– Historiskt sett har de konkurrerat med varandra. Nu kan vi samköra dem så att vi inte konkurrerar i onödan genom att styra hyresgästmixen. Det är ingen högoddsare att det kommer bli färre butiker som ligger dubbelt, säger han.

Tillsammans har de två centrumen ett rejält upptagningsområde. För Haninge kommun handlar det om 100 000 invånare, men Niam räknar också med cirka 50.000 invånare från Nynäshamn, en liten skärva från Huddinge och Tyresö men även besökare från Stockholm.

– De två tillsammans bildar en regional handelsplats, och det finns nästan ingen konkurrens i den delen av Storstockholm. Det är ett av få områden i Stockholm där det är ett underutbud av handel.

Att Niam har kunnat göra flera förvärv beror på att marknaden varit svag inom handel sedan 2016/2017, enligt Martin Bjöörn. Förutsättningarna har inte blivit bättre med kriget i Ukraina, inflationen och ränteökningen. Det tillsammans har öppnat upp köpmöjligheter för Niam.

– Vi har gjort affärer som vi tycker har varit tillräckligt bra, trots en svag marknad. Det har varit köparens marknad.

Målsättningen är att Haninge centrum och Port 73 ska vara fullt uthyrda och välskötta handelsplatser inom en viss tid, enligt Martin Bjöörn, men han kan inte ge en tidshorisont för när det ska ske.

– Det är för tidigt att gå ut och säga när, men vi räknar med att vi kommer att lösa det.

Vakansgraden varierar inom de olika förvärven. Några är i stort sett fullt uthyrda, men i Haninge centrum och Väsby centrum är vakansgraden högre än vad Niam anser är okej.

– Det måste vi göra något åt omedelbart. För de andra centrumen ser det stabilt ut. Det finns inga iögonfallande vakanser.

För att lösa vakanserna behöver Niam investera och förbättra några av cent­rumen. Och i vissa fall tittar man även på bostadsutveckling.

Niam fick tummen upp från exploateringskontoret i maj 2022 för sina planer på 190 lägenheter i Högdalen centrum, där cirka 120 av dem ska vara hyresrätter och 70 bostadsrätter. Utöver det planeras också för cirka ytterligare 5.000 kvadratmeter handelsyta i Högdalen centrum. Detaljplanen skickas ut på samråd under första kvartalet 2024.

I Haninge centrum köpte Niam under hösten 2022 cirka 2.000 kvadratmeter handelsytor som vetter ut mot Poseidon­torget som håller på att rustas upp. Planen är också att, utöver att Niam ska ge cent­rumet ett rejält ansiktslyft, det ska tillföras bostäder.

Vid Väsby centrum pågår framskridna planer på bostäder. På parkerings­platsen vid centrum vill Niam bygga 600 bostäder. Niam ska också vidareutveckla och förbättra själva handelsmiljöerna, men de större varumärkena finns redan där och är också kommunens enda köpcentrum med cirka 50.000 invånare.

Bålsta centrum är, enligt Martin Bjöörn, ett stabilt centrum. Samma sak gäller för Fruängen centrum och Tumba centrum.

– Generellt kan man säga att Tumba, Fruängen, Bålsta och Högdalen är fyra små lokala, starka centrum i sitt lokala område, vilket är viktigt för områdena.

De handelsplatser som Niam har förvärvat har olika behov av upprustning, och enligt Martin Bjöörn måste bolaget nu jobba hårt för att förbättra dem. Och det kostar pengar, något som Niam måste vara beredda att spendera, menar han.

– Men det är kul att ta över sådana här handelsplatser, snarare än att ta över något som är helt fixat och färdigt. Här kan vi göra skillnad, gå in och påverka och verkligen göra dem bättre.

Niam upplever att det finns en stark vilja från kommunerna att förändra stads­rummet och känner att man i alla förvärv har fått ett bra bemötande. ”När det finns två starka aktörer som vill se en förändring – det är då det händer.”

Nu måste bolaget se till att det finns bra aktörer – hyresgäster som lockar folk och som folk har behov av.

– Vi kan som bolag påverka direkt som att förnya design, men inne i butikerna är det hyresgästerna som måste göra jobbet. Och de är lika viktiga, eller deras jobb är nästan viktigare.

Om det rustas runt omkring blir man mån om sin egen butik?
– Det är det som är hela poängen, att vi är ett kollektiv. En handelsplats är ett kollektiv. Och den enda som kan driva och leda det kollektivet är fastighetsägaren. Gör inte fastighetsägaren någonting gör inte hyresgästerna heller något. Vi måste gå först, och det är det som har saknats på många av de här ställena, historiskt.

Många centrumägare pratar om att ställa om till eatertainment och entertainment, är det något för Niam?
– Personligen tycker jag att det pratas för mycket om att ställa om ytor från handel till annat. Jag tror att det är ganska farligt att göra det. I vissa fall gör du handeln sämre eftersom du behöver komma upp i ett visst handelsutbud för att göra centrumet intressant. Det är ändå i de flesta centrum en stor andel av kunderna som bara åker för att handla, så kallad traditionell handel.

Trots hårda tider tror Martin Bjöörn att Niam kommer att lyckas med sina förvärv. Rätt investeringar, genom att ha en bra hyresgästdialog med dem som redan finns och dem man vill ha in, och att ha rätt folk på plats är nyckeln. För Niams del handlar det om Cavendo som tar hand om handelsplatserna. Han har dock stor respekt för att det är ganska extrema tider, som han tror kommer pågå i minst två år till. Men grundidén om att man behöver handla även i kristider finns ändå där.

– När marknaden svalnade runt 2015 tog investerarmarknaden höjd för e-handelshotet och slutade investera i fysisk handel. 85 procent av alla köp görs i butik, 15 procent görs online men 7,5 procent av dem hämtas upp i butik. Redan på 1980-90-talet låg postorder på cirka 5 procent. Det där stora skiftet som handelsinstitutioner pratat om har enligt mig aldrig skett, och då har storskalig e-handel ändå funnits i över 25 år.

Han fortsätter:

– Jag tror att investerarmarknaden förr eller senare kommer att inse att den fysiska detaljhandeln inte är så farlig att investera i. Folk handlar ju fortfarande, det är bara att kolla på ett flertal handelskedjor som fortfarande expanderar sina butiksnät. Men, det är inte så många som vågar säga det just nu.

Är det intressant med fler förvärv?
– Det kan det vara, om det är rätt omständigheter. Det behöver inte vara inom det här segmentet – det är mer drivet av affären och tron på att man kan göra skillnad än vilket segment.