”Det kommer se betydligt bättre ut framöver”

Programmet var fullspäckat med intressanta punkter när Fastighetsvärldens heldagsseminarium Bostadsdagen arrangerades i Spegelsalen på Grand Hôtel i Stockholm under onsdagen.

Amanda Sundström, räntestrateg SEB, inledde och gav den breda bilden inför resten av eventet. SEB tror på en snar räntesänkning, och tror att Riksbanken agerar tidigare än vad ESB gör.

– Nu när vi hamnar i situationen att inflationen faller så finns det en möjlighet för politiken att ta ett större ansvar. Vi tror att det kommer att komma räntesänkningar men vi tror också att det kan komma mer finanspolitiskt stöd, sa Sundström.

Därefter var det dags för finansminister Elisabeth Svantesson att inta scenen. Hon konstaterade att hon tog jobbet, i oktober 2022, när landet befann sig i en tuff ekonomisk situation och en begynnande lågkonjunktur. Ganska snart stod det klart att inflationsbekämpande åtgärder var det viktigaste.

– Vi vet vad inflation gör för människor, företag och för samhället.

– Man ska inte ropa hej för tidigt. Den tyska ekonomin, haltar och den är mycket mer beroende av den kinesiska ekonomin än vad vi är, men vi är beroende av den tyska.

Svantesson konstaterade att det finns mer än inflationen som behöver ekonomiska muskler och åtgärder.

– Vi har ett krig i vårt närområde som vi måste vi engagera oss i. Vi har gängkrig som tagit helt otroliga proportioner. Vi har energisystem och infrastruktur som behöver byggas ut.

Hon underströk att det är viktigt att Sverige har en ekonomi som växer. Hon reflekterade även over den nedkylda bostadsproduktionen som hon fick många frågor kring från åhörarna.

–Bostadsmarknaden behöver strukturella reformer. Det finns en skuld i reformer.  Jag vet att många vill ha mer stöd och pengar. Det viktigast är dock att efterfrågan vänder. När inflationen och räntan kommer ner. Då kommer efterfrågan tillbaka.

– Vi ska göra vårt för att förenkla. Vi utreder och förändrar lagstiftning. Fick jag personligen bestämma skulle jag ändra hyran för nyproduktion.

Budskapet för framtiden var tydligt

– Jag är hoppfull för åren som kommer. Svensk ekonomi står stark. Vi kommer snart se vårkänslor även i ekonomin, jag har god förtröstan, sa Elisabeth Svantesson.

Efter första fikapausen var det dags för Lars Calmfors, professor emeritus i internationell ekonomi, forskare vid IFN, att inta scenen. Han talade om bland annat åldrande befolkning och sjunkande offentliga investeringar.

– Många överdriver den svenska skulden, den är låg jämfört med omvärlden och låg jämfört med vad vi haft tidigare. Vi har goda möjligheter att skruva på vårt överskottsmål.

Johan Hill och Jesper Litén från Värderingsdata

Värderingsdata pratade bland annat om vilka typer av bostäder som drabbats mest av värdefallet. De inledde med att berätta att det totala värdet på bostäder i Sverige var 12.074 miljarder kronor i mars 2022 när värderingen var som högst. Nu värderar Värderingsdata samma bestånd till 10.400 miljarder – en nedgång på 13 procent.

Småhus byggda på 90-talet har den största nedgången medan de byggda efter 2010 har tappat minst. De största bostadsrätterna (över 100 kvm) har minskat minst i värde medan det för villorna är tvärtom.

Svante Jonsson, vd Tango, talade om en kommande islossning på transaktionsmarknaden.

–  De som behöver sälja är främst de noterade bolagen. Bland köparna finns fonderna. De utländska aktörerna lyser till stor del med sin frånvaro när det gäller affärer. De finns här och följer marknaden, men vill ha höga avkastningskrav. Vi kommer få se mer utländska köpare framöver.

Som en avslutning sa Jonsson att antalet skilsmässor varit få de senaste åren, troligen till följd av sämre privatekonomi. Sett till normaltid och fler skilsmässor kommer det behövas 3.000 bostäder för att klara av det.

– Inget ont som inte har något gott med sig…

Därefter var det dags för programpunkten ”Stockholm Wood City – nu går startskottet för världens största trästad”. Det handlade alltså om Atrium Ljungbergs stora kommande projekt i Sickla, Nacka.

– Det finns bostäder, kultur, handel, kontor och vård där. Det är en äkta 15-minuters-stad, eller 5-minutersstad om ni frågar mig, sa Linda Wiman, affärsutvecklingschef Bostad Atrium Ljungberg.

– Nu är det dags för nästa årsring, och vi vill gå i täten för nästa steg i vår bransch. Vi har väldigt högt ställda hållbarhetsmål, vi kan inte vänta. Det kommer bli den första trästaden i världen. Vi produktionsstarar nu ett projekt på Nobelberget med en trästomme och träfasad. Det ska stå klart i slutet av 2025.

Totalt planerar Atrium Ljungberg att utveckla 250.000 kvm, fördelat över 25 kvarter, bland annat bostäder och kontor.

Efter lunch var det dags för Christian Fladeland, vice koncernchef Heimstaden Bostad. Han berättade om hur det stora och i media ofta svartmålade bolaget ser på framtiden. Han visade siffror och text i stort format för att redogöra nyckeltal och reda ut eventuella missförstånd.

– Med nio marknader är vi det mest geografisk diversifierade bostadsbolaget i Europa. Det har flera fördelar, bland annat att vi får tillgång till flera finansieringskällor, sa Fladeland bland annat.

På frågan hur huruvida bolagets ägare har gjort en bra investering svarade Fladeland att det beror på tajming när investeringen ägde rum och hur långsiktig man är.

Därefter var det dags för en panel med trion Lars Andersson, vd Skeppsholmen Sotheby’s International Realty, Johan Engström, vd Fastighetsbyrån och Liza Nyberg, vd Svensk Fastighetsförmedling.

– Dyrare objekt har gått mer till internationella aktörer, både hemvändande svenskar och utländska sådana från USA, Storbritannien och även Dubai, sa Lars Andersson.

– Det positiva är att vi får tid att hjälpa säljare och köpare, att få mäkla. Tidigare har det i många fall gått väldigt snabbt, sa Lisa Nyberg.

– Vi ser sedan tre–fyra månader att det börjat lossna något. Det är nyproduktionsmarknaden där inget händer, sa Johan Engström.

– Vi ser en liten islossning. Kan vi få lite stabilitet, då tror jag man kommer börja lägga bud igen. Just nu ser vi att många normala familjer tar av sitt sparande för att klara sitt normala liv, sa Lisa Nyberg.

– De belånade hushållen är fortfarande ganska nervösa, med all rätt, sa Lars Andersson.

– Om vi inte få en räntesänkning under första halvåret så kommer många att bli besvikna, och vi kan få se en press nedåt på priserna, sa Johan Engström.

När Maria Gillholm, Senior Credit Officer Moody’s intog scenen i Spegelsalen konstaterade hon att det finns flera lättnader på marknaden och att det återstår att se om det håller i sig. Det har den senaste tiden varit en stor diskussion kring hur fastighetsbolag skrivit ner sina värden olika mycket.

– Vi förväntar oss en värdeminskning på 5–20 procent från H1 och 12–18 månader framåt inom olika segment, sa Maria Gillholm.

Hon konstaterade att det finns mycket korsägande på den svenska fastighetsmarknaden, vilket påverkar möjligheten för att stärka ekonomin.

– Det ökar riskerna.

Därefter var det dags för en andel med kvartetten Jenny Bergendorff, chef bostadsutveckling Stockholm, Skanska, Michael Björklund, Sverigechef Bonava, Mikael Eskilandersson, Bostadspolitisk talesperson (SD) och Jennie Nilsson, Bostadspolitisk talesperson (S)

– Vi ser fram emot våren, vi ser en islossning och har åtta projekt på gång i Sverige, sa Michael Björklund

– Det ser något bättre ut. Vi måste starta projekt för att ha något att sälja framöver, sa Jenny Bergendorff.

– Det görs en hel del på olika områden. Inflationsbeskämningen är det viktigaste, och kan vi få till en räntesänkning så betyder det, sa Mikael Eskilandersson.

– Vi måste hjälpas åt för att få igång flyttkedjorna. Där kan politiken komma in och göra ganska mycket, säger Mikael Eskilandersson
– Det har hittills kommit noll förslag som inte är tekniska. Vi har kommit med många förslag som kräver blocköverskridana åtgärder. Vi vill bland annat ha en bostadskommission, sa Jennie Nilsson.

– Jag tror inte man behöver bygga 70.000 bostäder årligen. Det är inget krisläge nu, men vi ligger efter historiskt. Det är dock inte politikens ansvar att rädda företagen från lågkonjunktur. De borde vet att det går upp och ner, sa sverigedemokraten Eskilandersson.

– Vi har den största byggkrisen sedan 90-talskrisen. Många har varslats. Det kopplas till tillväxt och jobb. Det är obegripligt i att landa i att man inte behöver bygga, sa socialdemokraten Jennie Nilsson.

Bostadsdagens sista programpunkten var ”Heta stolen” med ingen mindre är JM:s vd Johan Skoglund – som i december berättade att han sommaren 2024 kommer att lämna bolaget, där han jobbat i 38 år, varav 21 som vd. Han ombads inledningsvis summera Bostadsdagen 2024.

–Det har varit en intressant dag och jag har lärt mig mycket nytt. Jag har tre reflektioner. Det känns som att många tycker att det vänt, men dagen seminarium borde nog haft borde heta ”snösmältning” istället för ”islossning”. Det sistnämnda går ganska snabbt, men här tror jag det kommer gå långsamt. Det andra är politiker som inte törs göra nödvändiga reformer och den tredje är att vi måste göra jobbet själva.

Han konstaterade att frågeställningarna med politikerna varit ungefär detsamma under de 39 år han jobbat vid JM.

Skoglund har under sina år som vd avverkat 12 bostadsministrar. Han verkade vara måttligt imponerade av merparten av dem, men på en direkt fråga om vem som är hans favorit genom åren kom svaret snabbt.

– Stefan Attefall bra. Attefallsstugan… Han var ändå genuint intresserad. Ofta verkar bostadsministrarna inte så intresserade.

Hur sak då JM lyckas bra framöver?

– Det gäller att lägga kraft på att se till att man har de bästa projekten, bästa lägena, bästa planlösningarna och bästa säljarna.

Johan Skoglund spådom är att 2024 kommer se bättre ut än 2023 när det gäller försäljning och att 2025 blir bättre än 2024.

Det är inte klart vem som kommer att efterträda Johan Skoglund, som sedan länge bestämt sig för att sluta som vd när han är 62 år.