Corona: Allvarlig smäll eller möjlig superturbo?

(Texten är ursprungligen publicerat i magasinet Fastighetsvärlden nr 2/2020)

Sven-Olof Johansson sitter och ändrar i sitt vd-ord efter att de allvarliga konsekvenserna av corona­virusets framfart i Europa börjat klarna något. Fastighetsvärlden talar med honom dagen efter att Stockholmsbörsen haft en av sina mörkaste dagar någonsin, många fastighetsaktier föll som korthus. Hans eget Fastpartner backade 17 procent.

– De krascher jag varit med om tidigare har alla varit annorlunda. Tidigare har de utlösts av finansiella marknader, och man har känt igen sig. Nu är det ett stort okänt inslag.

Trots allt är han positiv – betydligt mer än bara några timmar tidigare, inte enbart för att Riksbanken tidigare på dagen berättat om sitt stöd­paket – som var långt kraftigare än många förväntat sig.

– Jag tror att vi i Europa har kommit ur detta till halvårsskiftet, då är vi åter i normal­läget. Det börjar komma tydlig statistik från Kina och Sydkorea hur lång tid det tar. När sedan USA troligen får det tyngre så har den kinesiska marknaden börjat fungera.

Agneta Jacobsson konsta­terar att ingen kris är den andra lik.

– Det gemensamma är att man börjar värdera risk på annat sätt. När det gäller fastigheter finns det dock en fysisk tillgång, vilket förstås är positivt. Men sedan är det mycket annat som påverkar utvecklingen, som psykologi.

Hon har precis varit på Hemtex, där hon var den enda besökaren i den folktomma butiken. Trots att hon endast sprang in där för att ta skydd från regnet blev personalen glad över ”kunden”.

– Det som kan förändra läget är refinansieringen, om bankerna börjar agera annorlunda. Vi har vid tidigare kriser sett hur det före krisen fanns jättemycket pengar tillgängligt för att plötsligt vara borta. Det gäller att ha goda kontakter med bankerna, även om många fastighetsbolag i dag har låg belåning. Pengar blir dyrare om likviditeten går ner. Och obligationer kan ställa till det.

Ett systemfel

Hon ser få likheter med fastighetskraschen i början på 90-talet.

– Då handlade det om ett systemfel där fastighetsbolag tillåtits ha negativa kassaflöden under flera år. Då borde bankerna ställt frågor. Nu är merparten av fastighetsbolagen väldigt starka på nästan alla sätt.

Jan Wejdmark hittar snabbt en lucka i kalendern för en intervju med Fastighetsvärlden, ett planerat möte hålls i stället via Skype vilket sparat restid.

– Varje kris är en annorlunda sådan, men man kan ofta se paralleller. Vad som är speciellt med corona är att många länge inte tog det på allvar.

Wejdmark tror inte att pandemin kommer att orsaka allvarliga negativa följdverkningar för den breda skaran av fastighets­investerare.

– Många av hyres­gästerna har snabbt hittat former för hur deras anställda kan jobba på distans. Men skulle det bli allvarligare så att flera hyresgäster går i konkurs så blir förstås situationen en annan. Men fastighetsbolagen drabbas sällan i första skedet, och de flesta har i nuläget en väldigt stark ekonomi.

Han konstaterar att den låga räntan nu, jämfört med över 10 procent vid 90-tals­kraschen, förstås är ytterligare en stor skillnad.

– Flera fastighetsbolag är nog även redo att göra hyreseftergifter om det skulle behövas, om det är en hyresgäst som normalt sett har en stark position och ett bra kassaflöde.

Likviditetskris

Christel Armstrong Darvik tycker inte att den uppkomna situationen är så allvarlig för fastighetsbolagen, i alla fall inte i jämförelse med 90-talskrisen.

– Det blir en likviditetskris. Turistnäringen och transportsektorn, som flyttar människor, drabbas hårt när det tillfälligt stängs ner verksamheter nästan helt och hållet. Det är en typisk svart svan som överraskat oss helt och hållet.

Hon är dock orolig för vad som kan hända om den slimmade sjukvården skulle kollapsa.

– Det är min stora oro.

Christel Armstrong Darvik konstaterar att coronavirusets utbrott kan ha positiva effekter på fastighetsmarknaden långsiktigt.

– Räntorna går ner ytterligare, och förblir där. Det gör att de som har kapital att placera ser fastigheter som en bra placering till en bra avkastning jämfört med annat, och som dessutom erbjuder trygghet.

Sven-Olof Johansson konstaterar:
– Alla typer av konsolideringsfaser som man tvingas in i är ofta bra på flera sätt.

Agneta Jacobsson:
– Det kommer även uppstå nya näringar. Jag tror att miljön kommer att få ett rejält uppsving. Se bara hur ren luften blivit i Wuhan och andra drabbade områden för att människor agerat annorlunda.

Jan Wejdmark:
– Vad som ofta händer i kriser är att utländska investerare drar sig åter till sin hemmarknad. Det skulle kunna ske även nu, att vi får se färre bud från utländska aktörer – om situationen tilltar. Jag tror att starka svenska bolag kommer dra nytta av situationen.

Christel Armstrong Darvik:
– Vid fastighetskrisen, it-krisen och Lehmankrisen uppstod det affärsmöjligheter, så blir det säkert nu också.

Så påverkas de olika segmenten

CAD = Christel Armstrong Darvik
SOJ = Sven-Olof Johansson
AJ = Agneta Jacobsson
JW = Jan Wejdmark

Kontor

CAD: Fastighetsägarna drabbas inte förrän hyresgästerna får problem att betala hyran. Jag tror inte att vi kommer dit.

JW: På 90-talet var det tre år med negativ BNP-tillväxt, och av 4,5 miljoner jobb så tappade vi 500 000. Det slog förstås hårt mot vakanser och hyror. Men vi är långt ifrån den situationen. Det är dessutom långa hyresavtal som gäller. Möjligen skulle projektutvecklarna kunna få problem om hyresintäkterna inte kommer in.

SOJ: Om det börjar komma in konkurser i verksamheterna så förändras situationen, men jag tror inte att det kommer att ske.

AJ: Jag tror inte att kontorsfastighetsägarna kommer påverkas så mycket. Det är långa kontrakt. Hyresgästerna kan inte heller gå ner så mycket i yta, många sitter redan ganska trångt/yteffektivt. Det är positivt att det inte finns något överutbud. Vilket var fallen vid några av de tidigare krascherna. Möjligen kommer många konstatera att distansarbete verkligen fungerar, men kontoret behövs – man behöver träffas för att föda idéer.

Bostäder

CAD: Bostadsproduktionen kan avstanna. Men det krävs nästan massarbets­löshet för att priserna ska falla rejält, med den låga ränta som lär råda.

JW: Det blir färre besökare på visningarna och färre affärer. Blir situationen långvarig blir förstås konsekvenserna större. Men de flesta har en bostad, så det är inte så illa för samhället på det sättet.

AJ: Byggbolag kan få det tufft, då de ofta inte har några reala tillgångar. Där kan det bli rejält tufft – om det bromsar in. För att underlätta för privatpersoner, om det skulle behövas, finns ju finansiella lösningar, som att ändra i de införda restriktionerna.

Butiker

AJ: En sargad bransch. Vi kommer få se fler konkurser som kommer att snabba på butiksdöden. Det gäller att se över hur det ser ut med bankgarantier.

CAD: Den grundoro som funnits länge förstärks nu. Pågår detta länge så kommer det att bli konsekvenser.

JW: Situationen är redan ansträngd. Folk kommer inte att gå till butikerna, folk vill inte trängas. Det folk behöver är livsmedel – och skyddsmasker. Fastighetsägarna måste jobba nära hyresgästerna och visa stor förståelse.

SOJ: Fastighetsägaren kan inte ta hela ansvaret. Då måste ju till exempel kommunen kompensera fastighetsägaren för avgiften för sophämtning och så vidare.

Restaurang

CAD: Har det jättejobbigt, liksom när det gäller hotellen. Här hamnar fastighetsägarna i en diskussion om hur bra verksamheten är under normala förutsättningar. Det kommer en normalisering.

AJ: Vem vill gå på restaurang nu, eller till tandläkaren eller nagelfixaren? Tufft för restaurangerna där många är nya och många har låga marginaler.

SOJ: Ingen går på restaurang, gäller att undvika. Det blir tufft för många, speciellt eftersom det tillkommit så många nya restauranger på kort tid och att de i många fall har tagit över lokaler som den krisande detalj­handeln hyrt tidigare.

Hotell

SOJ: Hotellen ligger först i kedjan av drabbade verksamheter. Men det kan komma i gång igen lika snabbt som det bromsade in.

JW: Stora starka hotelloperatörer och hotellfastighetsbolag kan agera. Men de mindre aktörerna kan få problem. Även om det går över kan det psyko­logiska sitta kvar innan rese- och konferensindustrin tar fart igen.

AJ: Turist- och besöksindustrin har växt snabbt, och coronaviruset har slagit stenhårt mot branschen. Det drabbar väldigt många människor. Hotellen har en hög andel bas­hyra. Det tar tid innan det träffar fastighetsägaren. Det krävs att bankerna håller sig lugna och att fastighetsägarna tar det ansvar de kan.

Samhällsfastigheter

JW: Fortsatt hett på investerarmarknaden, men kan bli färre transaktioner när hela systemet bromsar in något, folk är inte tillgängliga eller styrelsen kan inte sammanträda. Det påverkar förstås alla fastighetsegment.

Logistik

CAD: Samma behov som tidigare.

JW: Livsmedel behövs förstås, men jag tror folk som är rädda undviker att shoppa loss även online med tanke på att virus kan följa och överleva på olika ytor i flera dagar. Det kan vara en högerkrok mot segmentet. Dörr till dörr-logistiken kan annars vara en vinnare.

AJ: Fastighetsägarna kommer sent i cykeln, precis som i alla segment.