Att värna sina intressen i dagens skakiga tider

Fastighetsbranschen står just nu inför stora utmaningar. Omvärldsoron, den ihållande inflationen och höga räntor med ökade byggkostnader som följd riskerar att drabba fastighetsägare hårt. Konsekvenserna av en alltmer osäker marknad är många. Inte minst tycks köpkraften samt modet att investera i nya projekt ha minskat hos ett stort antal aktörer. ­­En stagnerande fastighetsmarknad innebär inte sällan även ökade risker för konkurser, framför allt inom byggsektorn.

Åtgärder som kan vidtas varierar beroende på projektets storlek och art. Oavsett vilken typ av projekt det rör sig om bör fastighetsägaren i egenskap av beställare av en entreprenad alltid ha åtgärderna i åtanke under hela byggprocessen – alltså innan kontrakt sluts, vid kontraktsskrivningen samt löpande under projektets genomförande. I den här artikeln presenterar vi några tips på hur en beställare kan och bör agera för att skydda sig vid genomförandet av ett byggprojekt.

Konsekvenserna av att anlita en entreprenör som går i konkurs under projektet kan bli kostsamma. Dels riskerar projektet att bli dyrare om en ny entreprenör på kort varsel måste upphandlas, dels riskerar tidsplanen att haverera. Mot den bakgrunden är en noggrann bakgrundskontroll av entreprenören en nödvändig investering för projektet. Lägst offererat pris bör inte ogrundat prioriteras, även om det ibland kan vara lockande. Det erbjudna priset för entreprenaden bör sättas i relation till andra parametrar av betydelse för valet av entreprenör, däribland entreprenörens uppdragshistorik, organisation och pågående projekt.

Som en del av detta bör också kontroll ske av entreprenörens och eventuella underentreprenörers finansiella ställning. Lämpliga kontrollåtgärder är bland annat att granska årsredovisningar, genomföra kreditkontroller samt verifiera entreprenörens skatteregistrering.

Genom att syna marknaden bör en beställare även försöka bilda sig en uppfattning om entreprenören har några andra pågående entreprenader som riskerar att få prioritet framför beställarens entreprenad, för det fall entreprenören skulle hamna i svårigheter. Samtliga dessa åtgärder ger beställaren en bättre uppfattning om entreprenörens möjlighet att faktiskt slutföra projektet.

Om man i egenskap av beställare vidtar en noggrann kontroll av entreprenören redan innan ett entreprenadkontrakt ingås är mycket vunnet. Det innebär emellertid inte att krav inte ska ställas på erforderliga säkerheter genom lämpliga regleringar i kontraktet. Som beställare bör man fundera på vilka potentiella risker som finns med det aktuella projektet och med entreprenören.

Vilka risker som finns beror på flera olika aspekter. Det finns dock vissa återkommande faktorer som är värda att fundera kring. Bland annat bör man fundera på om det bör finnas krav på godkännande av underentreprenörer och byte av nyckelpersoner i projektet. Genom att införa sådana regleringar i kontraktet behåller beställaren kontrollen över vilka som involveras i projektet och kan säkerställa att erforderliga resurser finns hos den tilltänkta underentreprenören.

Vidare bör även krav ställas på säkerhet från entreprenören för dennes förpliktelser enligt entreprenadkontraktet. Det finns olika tillvägagångssätt för att uppnå säkerheter, men normalt används så kallade moderbolagsgarantier eller bankgarantier. Det är viktigt att säkerställa att garantierna också kan tas i anspråk i händelse av entreprenörens konkurs.

Vid moderbolagsgarantier innebär det bland annat att moderbolagets ekonomi kontrolleras, då garantin i praktiken inte kan realiseras om det visar sig att även moderbolaget är i ekonomiskt trångmål. Vidare bör borgensåtaganden utgöras av en proprieborgen då det innebär en rätt att kräva moderbolaget direkt.

Ett annat tips vid större projekt är att överväga att använda sig av en fullgörandeförsäkring. En sådan försäkring innebär att ett försäkringsbolag täcker beställarens kostnader om entreprenören går i konkurs. På så sätt kan projektet förhoppningsvis avslutas utan onödiga merkostnader.

Även om gedigna bakgrundskontroller av entreprenören har gjorts samt avtal om olika säkerheter finns är det också viktigt att fundera kring hur den aktuella betalningsplanen för projektet ska utformas. Som beställare vill man undvika förskottsbetalningar – sådana riskerar nämligen att gå till konkursboet i händelse av entreprenörens konkurs även om inget arbete har utförts. Ett rekommenderat tillvägagångssätt är att försöka förlägga betalning av den större delen av totalkostnaden till projektets senare delar. På så sätt går det att säkerställa att stora delar av entreprenaden har utförts när betalning sker. Skulle det vara så att det av någon anledning krävs att entreprenören får ett förskott på betalning, exempelvis vid större materialinköp vid entreprenadens upptakt, ska förskottet i så fall vara förenat med en säkerhet. Som en grundregel bör dock alltid gälla att betalning ska erläggas för utfört arbete och inget annat.

En avslutande kommentar kring vad som bör regleras i entreprenadkontraktet är vad som ska gälla för material som ännu inte monterats. Vid konkurs­tillfället kanske materialet av ­någon anledning står kvar hos entreprenören, alternativt har levererats till arbetsområdet, men står uppställt i avvaktan på utförande. I en sådan situation finns risk för att materialet anses tillhöra entreprenörens konkursbo, trots att beställaren redan har betalat för det. Exempel på lösningar för att förbygga den typen av risk är exempelvis att avtala om att de ska monteras så snart de har levererats eller att de direkt efter inköp levereras till ett lager som ägs eller kontrolleras av beställaren. På så sätt anses äganderätten till materialet ha övergått till beställaren från entreprenören, vilket gör att de då inte tillfaller entreprenörens konkursbo vid en konkurs. Sådana till­vägagångssätt minimerar även de sakrättsliga riskerna.

Genom att göra en noggrann bakgrunds­kontroll av entreprenören samt i detalj avtala om de för projektet aktuella riskerna kan beställaren minimera sina egna risker även i oroliga tider som dessa. Det går däremot inte att förutse allt eller avtala bort samtliga risker. En beställare bör därför se till att vara aktiv under hela projektets gång. Det gäller i synnerhet nu när även till synes stabila aktörer kan påverkas negativt av den instabila marknaden.

Genom att förbli aktiv även efter kontraktets ingående och följa upp projektets status kan risker som dyker upp under projektets gång fångas upp. Det kan röra sig om tecken på att entreprenörens ekonomiska ställning håller på att förändras till det sämre, men även andra projektrisker. Exempelvis skadar det inte att under projektets gång göra löpande kreditkontroller samt att följa upp att vad som är avtalat också efterlevs.

Vidare rekommenderas att ha regelbundna och dokumenterade projektmöten. Säkerställer man i sin beställarorganisation att rutinerna innan och vid kontrakts­skrivning samt under entreprenad­kontraktets löptid är välfungerande har man kommit en god bit på vägen för att minimera riskerna i ett byggprojekt.