Evidens: Kontorshyrorna i CBD kommer falla 10 procent
Flera år av kraftigt stigande kontorshyror i Stockholms CBD kan vara över. Enligt CBD kommer hyrorna att falla 10 procent på ett år.
Kontorsmarknaden i Stockholm står inför en stor prövning under det kommande året. Evidens scenarier visar att vakansgraden kommer att stiga till drygt 6 procent.
Evidens scenario bygger på att antalet sysselsatta inom näringar med intensiv kontorsanvändning minskar med 5 procent under 2020 och sedan utvecklas i sidled under 2021 och 2022. Detta motsvarar de makroprognoser som SEB och Konjunkturinstitutet presenterade i fredags (v12). I dessa scenarion faller svensk BNP-tillväxt med i storleksordningen 3 procent under 2020 och stiger sedan med cirka 3 procent under 2021.
Börsutvecklingen förväntas, enligt Evidens, bli fortsatt negativ och antas landa i en nedgång om 40 procent under 2020 för att sedan stiga med 10 procent under 2021.
För transaktionsmarknaden kan de senaste veckornas globala marknadsturbulens få stora effekter då statsobligationsräntorna, till skillnad från tidigare historiska kriser i modern tid, stigit. Vad får då stigande obligationsräntor för effekter på transaktionsmarknaden? Jo, stigande obligationsräntor gör att finansieringskostnaden för fastighetsbolagen stiger, men den största effekten är att avkastningen på ”riskfria räntor” stiger, vilket implicerar att även avkastningskraven på fastigheter ska stiga, skriver Evidens. Det kan vara en kortsiktig stressituation i marknaden där investerarna söker dollar som ”safe haven” och att vi sedan återgår till ett normalt läge där obligationsräntorna normaliseras. Men det kan också vara början på en mer långsiktig utveckling där marknaden prisar in att de stödpaket som har presenterats av regeringar globalt ska finansieras och att det därav följande ökade utbudet av statsobligationer gör att räntenivåerna stiger. Efterfrågan på statspapper kanske inte är oändlig?
Lärdomen från finanskrisen 2008/2009 var att transaktionsmarknaden stannade av och volymen sjönk kraftigt. Skälet var att säljarna inte var villiga att sänka sina prisförväntningar om de inte var absolut tvungna, medan köparna diskonterade in de nya marknadsvillkoren och landade på en lägre prisnivå, konstaterar Evidens.
