Svettig drabbning om köparnas intresse

”Årets bästa erbjudande – först till kvarn! Prissänkt 25 procent och 6 månaders avgiftsfritt.”

Annonsen som prydde en kvartssida i Sundbybergs lokaltidning i november marknadsförde Byggnadsfirman Viktor Hansons projekt Brf Sparvhöken och Brf Stenfalken i Barkarbystaden i Järfälla utanför Stockholm.

Reakampanjen fungerade.

– Det gav den effekt vi hade trott. Vi har sålt merparten av det vi hade ute till försäljning, berättar vd Lars Benton.

Bostadsutvecklaren är långt ifrån den enda som har skruvat på sitt erbjudande det senaste året.

Kreditrestriktioner som skuldkvotstak och skärpta amorteringskrav har som känt slagit hårt mot bostadsutvecklarna. Tillsammans med ett stort utbud av nyproducerade lägenheter har det fått försäljningstakten att sakta in markant.

Många spekulanter har inte längre råd att köpa till samma priser som för två år sedan. Andra vill inte, eftersom de är rädda för att göra en dålig affär.

Som ett resultat av det har många bostadsutvecklare, likt Viktor Hanson, valt att justera priserna.

En undersökning som Juni Strategi genomfört om säljåtgärder i nyproduktion i Stockholm visar att 13 procent av alla nyproducerade bostadsrätter som var ute till försäljning i höstas hade prissänkts. Ett år tidigare var siffran bara 3 procent.

Det är främst priserna på tvåor och treor som justeras, och sänkningen är i snitt 11–13 procent vilket innebär ett snittavdrag på runt 500 000 kronor.

Rabatterna har gett resultat.

I de projekt som Juni Strategi tittat på ledde en prissänkning på i snitt 13 procent till att den genomsnittliga säljtakten ökade från 0,8 lägenheter i veckan till 4,4 per vecka.

– Jag hade förväntat mig att se en effekt, men det var förvånande att den var så pass tydlig, säger Erik Simonsson, marknadsanalytiker på konsultbolaget och den som genomfört undersökningen.

”För de som har råd att köpa en bostadsrätt är en av de viktigaste punkterna att man vill göra en bra affär”

En prissänkning kan vara nödvändig för att fler ska ha råd att efterfråga de bostäder som säljs. Men den kan också vara minst lika betydelsefull ur ett psykologiskt perspektiv, menar han.

– För de som har råd att köpa en bostadsrätt är en av de viktigaste punkterna att man vill göra en bra affär. Det är därför som det säljs så mycket i en uppåtgående marknad.

För bostadsutvecklare som väljer att inte sänka priset på sina bostäder kan det bli kostsamt om någon annan i närheten väljer att göra det, visar undersökningen. Prissänkta objekt tenderar nämligen att konkurrera ut andra bostäder med oförändrade priser i samma område.

Vid sidan av att justera prislapparna har flera bostadsutvecklare också tagit till mer kreativa grepp för att få snurr på försäljningen det gångna året.

Gratis matkassar, hemstädning, SL-kort och avgiftsfria månader är några exempel på lockbeten som använts.

Dessvärre är det ytterst få som fungerar.

För den som är på väg att lägga några miljoner på en ny lya är det andra faktorer som väger tungt.

– Att köpa en bostad är en så pass stor affär att de grundläggande faktorerna pris, läge och trygghet blir avgörande, säger Erik Simonsson.

Trots det behöver det inte vara lönlöst att ta till den typen av udda grepp.

– Nej, det skulle jag inte säga. Om de grundläggande faktorerna är uppfyllda kan de andra erbjudandena kicka in. Skulle man ha två jämlika projekt i samma område så kan det ge effekt. Men det är en väldigt liten kostnad på det stora hela. Jag skulle till exempel gärna vilja ha ett gratis SL-kort, men det skulle inte få mig att köpa en bostad.

Erik Simonsson konstaterar samtidigt att erbjudanden som sticker ut i mängden kan ha ett annat värde.

– Det kan ge en PR-effekt då medier rapporterar om det och köpare på så sätt får upp ögonen för bolaget och projekten.

En delikat fråga för bostadsutvecklare som ska sänka priset på sina bostäder i ett projekt är hur man ska hantera tidigare köpare som har betalat ett högre pris för samma vara.

Enligt Lars Benton på Viktor Hanson är det viktigt att vara tydlig.

– Det vi har gjort är att byggnadsfirman har köpt ut de kvarvarande lägenheterna så att bostadsrättsföreningen inte lider någon skada. Vi tar förlusten i bolaget. Det är inte bra för föreningen att ha en massa lägenheter som står tomma och det vill inte vi heller ha. Därför har vi gjort på det här sättet och justerat priserna till den nivå som marknaden är beredd att betala just nu.

Samtidigt som bostadsutvecklarna kämpar med att sälja sina lägenheter tyder mycket på att bostadmarknaden i stort har stabiliserats.

Förra året såldes drygt 102 000 bostadsrätter i Sverige, enligt Svensk Mäklarstatistik. Det var visserligen runt 6.000 färre än rekordåret 2017. Men det är onekligen en hel del som omsätts.

Och även om flera aktörer rear ut sina projekt märks för tillfället inga tecken på att bostadspriserna dyker på bred front. Tvärtom.

När Valueguard presenterade sitt prisindex för privatägda bostäder i Sverige i mitten på januari syntes ett positivt trendbrott.

För första gången sedan oktober 2017 var tolvmånadersförändringen positiv för både bostadsrätter och villor i landet.

I Stockholm var prisnivån på villamarknaden dock fortfarande lägre än vid samma period året före.

Anna Breman, chefsekonom på Swedbank konstaterar att bostadsmarknaden har kluvits under 2018.

– Nyproduktionen har varit svår att omsätta, samtidigt har vi sett en tydlig stabilisering i det befintliga beståndet. Prisfallet var störst under hösten 2017. Tittar man på helåret 2018 så har det i stort sett varit stillastående priser, säger hon.

Nya siffror från Booli stärker bilden av att andrahandsmarknaden är på uppgång.

Enligt bostadssajtens sammanställning var snittpriset per kvadratmeter på sålda nyproducerade lägenheter lägre än för lägenheter på begagnatmarknaden under förra året.

I Stockholms stad var snittpriset per kvadratmeter på en såld nyproducerad lägenhet 65.900 kronor medan man fick betala ett genomsnittligt pris på 70.700 kronor per kvadratmeter för en lägenhet på andrahandsmarknaden.

Det innebär ett tydligt trendbrott mot de senaste åren då nyproduktionen har kostat mer. Boolis sammanställning visar även att 20 procent av de nyproducerade bostäder som väl såldes under 2018 var prissänkta.

Hur kommer då situationen på bostadsmarknaden att utvecklas under 2019?

Anna Breman tror inte på några stora svängningar.

– Nyproduktionsmarknaden kommer att vara fortsatt svag eftersom det är mycket som ska ut på marknaden. I övrigt ser vi att människor har jobb att gå till, vi har fortfarande en lågräntemiljö och nu kommer det dessutom att komma räntesänkningar. Om man ser till hela landet tror vi därför att det kommer att vara i stort sett stillastående priser. Sen kommer det att vara regionala skillnader för det är det alltid.

Erik Simonsson på Juni Strategi är inne på samma spår.

– Jag tror att marknaden kommer att ligga relativt stabilt. Det blir inga större förändringar så länge det inte sker en stor höjning av räntan, vilket jag inte tror kommer att ske.

Texten publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 1/2019.