Undvik felaktig ökning av fastighetsskatt

I tider där fastighetsägare står inför allvarliga utmaningar i form av ökade räntor, försvårade möjligheter till hyreshöjningar till följd av rådande ekonomiska läge samt brist på såväl byggmaterial som personal med mera är det väsentligt att inte betala även en felaktig och för hög skatt i form av fastighetsskatt.

De nya taxeringsbesluten har dock medfört kraftigt höjda taxeringsvärden från föregående taxering, som ägde rum år 2019. Det är inte ovanligt att fastighetsskatten överstiger 1.000 kr/kvm i populära områden. Den givna frågan i sammanhanget är om taxeringsvärdet är korrekt eller om det finns förhållanden som borde ha beaktats vid beslutsfattandet och ett annat taxeringsvärde därmed ha fastställts.

Det finns en rad källor som historiskt sett lett till att fastigheter har åsatts felaktiga taxeringsvärden. En ständig kritik mot nuvarande systematik är att fastighetsägaren har ålagts alltför stort utredningsansvar. Detta har i praktiken lett till att många fastighetsägare betalar felaktiga och för höga fastighetsskatter. För att få ett korrekt taxeringsvärde krävs i många fall att fastighetsägaren visar hur fastighetsvärdet påverkas av diverse förhållanden och/eller hur liknande fall bedömts av domstolar. Om denna systematik inte tillämpas finns risk att fastigheten åsätts ett ohemult högt taxeringsvärde.

Det som gör årets taxering extra speciell är bland annat Skatteverkets hantering av frågan om anstånd med att lämna in deklarationen. Fastighetsägarna erhöll deklarationsblanketter under oktober 2021 och förväntades deklarera de faktiska och rättsliga förhållandena som skulle råda per den 1 januari 2022 senast den 1 november 2021. Fastighetstaxeringen ska nämligen baseras på fakta som gäller vid ingånget av året, i detta fall den 1 januari 2022. Det är inte svårt att lista ut att många förhållanden kunde vara oklara under hösten. Exempelvis kan uthyrningsgrad med mera komma att ändras från oktober när deklarationen lämnades in till januari som är relevant för taxeringen. Taxeringsvärdet kan således ha fattats baserat på felaktiga fakta. Historiskt sett har fastighetsägare kunnat få anstånd i betydligt större omfattning än i år. Det vägrade anståndet har sannolikt gjort att många ägare inte hunnit analysera och sammanställa samtliga adekvata förhållanden för att få ett korrekt taxeringsvärde. Vi rekommenderar därför att fastighetsägare säkerställer att beslutet är korrekt.

I samband med vår rådgivning vid såväl löpande genomgångar av fastighetsbestånd som vid transaktioner noterar vi ofta felaktiga taxeringsvärden. Orsaken till detta beror inte sällan på att fastighetsägare inte har presenterat adekvat värderingstekniskt underlag och missat att påtala de omständigheter som talar för att taxeringsvärdet ska korrigeras. Detta resulterar i felaktiga taxeringsvärden som i regel är det högsta tänkbara värdet.

Vi på KPMG har vidare noterat en något mer fiskal handläggning vid senare år, vilket är olyckligt eftersom fastighetstaxeringen enligt lag ska vara likformig och rättvis samt överensstämma med vad som framgår av gällande rätt. Av gällande rätt framgår även att taxeringsvärden ska justeras när det föreligger förhållanden som inte har beaktats vid fastighetstaxeringen så snart dessa påverkar marknadsvärdet.

Aktuellt för årets taxering är att vi har noterat ett antal fall där Skatteverket frångått deklarerade hyror med motiveringen att de faktiska hyrorna är lägre än Skatteverkets schabloner. Berörda ägare bör analysera beslutet då det finns en etablerad praxis om hur hyran ska fastställas. Taxering kan baseras på en teoretisk hyra endast i undantagsfall. Noteras kan att hyran är en omständighet som har störst påverkan på taxeringsvärdet, varför denna faktor bör kontrolleras i särskild ordning.

KPMG har vidare noterat Skatteverkets ändrade uppfattning gällande taxering av garagefastigheter. Vissa garagefastigheter (där det finns en teoretisk möjlighet till ombyggnad) har åsatts mycket högre taxeringsvärde än tidigare år. Dessa specifika garagefastigheter har i princip likställts med kontorsfastigheter trots att garage- och kontorsfastigheter betingar olika värden på marknaden. Denna rättsutveckling är olycklig, och vi uppmanar berörda ägare att se över taxeringen. I sammanhanget kan noteras att detta inte är genomgående för alla Skatteverkets beslut, då det finns exempel där innehållet i gällande rätt åskådliggjorts för Skatteverket som resulterat i att verkets bedömning blivit en annan.

Ett annat exempel som vi vill uppmärksamma er fastighetsägare på är för det fall ni inte har fått justering för eftersatt underhåll/renoveringskostnader etc. En potentiell köpare värderar fastigheter med och utan renoveringsbehov till helt olika pris, och därmed är detta ett typexempel på att frågan om justering bör aktualiseras. Även här finns det en uppsjö av avgöranden som lett till att fastighetsägaren erhållit justering, varför fastighetsägaren bör analysera om åsatt taxeringsvärde är korrekt eller bör omprövas.

Sammantaget rekommenderar vi fastighetsägare att genomföra en holistisk genomgång. Taxeringsvärdet ska enligt lag justeras om det finns omständigheter som påverkar marknadsvärdet om dessa inte särskilt har beaktats vid fastighets­taxeringen.