Bostäder betyder bra avkastning

(Testen publicerades ursprungligen i FV #2 2021).

Dagens investerare vill bevara sitt kapital, och säkra kassaflöden är mycket eftertraktade på marknaden. Den framtida kontorsanvändningen debatteras flitigt, och troligen har den diskussionen bara börjat. Förändrat konsumtionsmönster av arbetsplatser gör att hyresutvecklingen för kontor är svårbedömd. Marknaden för bostäder, och då gärna nyproducerade hyresrätter som erbjuder relativt hög riskjusterad avkastning, blir med andra ord bara bättre och bättre.

Många internationella kapitalförvaltare har ställt om från handelsrelaterade investeringar i fastighetsmarknaden till bostäder. Som rådgivare på Tango har vi idag fler utländska än svenska budgivare på hyresrätter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Andra regionorter kan också fungera för utlänningarna – även om intresset främst avser fastigheter med spårbunden kommunikation i områden med en stark pendlingsvilja eller mikrolägen med många dagarbetsplatser.

Kapital från Tyskland, Norge och Danmark driver just nu prisutvecklingen i Sverige. De har olika förutsättningar och ser olika på valutafluktuationer, men Sveriges likvida marknad erbjuder låg risk. Och det finns förebilder. Norrmännen tittar på framgångssagor såsom Acta och Heimstaden där budskapet i Oslo är tydligt: Svenskarna kan inte få nog av sina hyresrätter!

I Tyskland är avkastningsnivåerna lägre än i Sverige för jämförbara investeringar – vilket kan vara en riktlinje för dem av oss som undrar vart marknaden och priserna ska ta vägen. Danmark är en alldeles för liten marknad för det överflöd av pensionskapital som skapas där, och de förvaltarna har (liksom sina kollegor i övriga Europa) inga räntealternativ att luta sig mot för att få avkastning. Svaret på utmaningen blir svenska hyresrätter.

Ställt mot den femåriga swap-räntan, som i dag är cirka 30 punkter, plus en skälig marginal om 100 punkter – kan bostäder leverera en god riskjusterad avkastning till sina ägare även om direktavkastningen kryper ner under tre procent. Riskjusteringen härstammar från låga vakanser och en näst intill garanterad årlig hyresökning. Horisonten är femton år eller mer hos de flesta placerare som är villiga att investera till den avkastningsnivån. Givet att kapitalkostnaderna håller sig låga kommer förräntningen på eget kapital att vara stabil och tillfredsställande även om värdena skulle sjunka under investeringsperioden. Är värdena oförändrade och investeringen kan belånas, blir avkastningen snabbt tvåsiffriga procenttal. Urbanisering är en megatrend, och konsumenternas betalningsvilja för boende har varit relativt konstant över tid i relation till disponibel inkomst. Sedan 2008 har de disponibla inkomsterna ökat med mer än tre procent per år, vilket förklarar och borgar för en stabil hyresutveckling och efterfrågan. Statistiken grumlas dock eftersom ökade inkomster delvis förklaras av räntesänkningar, något som hushållen i hyresrätter inte kan till­godogöra sig.

Sätter man sin tilltro till att demografin driver ner ränte­utvecklingen har vi goda skäl att tro på låga räntor framöver – vi blir äldre, inte tvärtom. Funderar man över det sambandet finns det ett ganska enkelt sätt att förklara det på: Det är allmänt accepterat att ju större mängd kapital som ska placeras, desto större utmaning är det att erhålla hög ränta. Äldre befolkning betyder större förmögenhetsmassa som ska förvaltas och därför sjunker räntorna.

Våra prognoser (se Fastighetsvärlden nr 2-2020) över markaffärerna slog in, och de som fortsatte att köpa byggrätter under 2020 har fått en god värdeutveckling. Byggrättsmarknaden är nu tillbaka strax under de nivåer som gällde före september 2017, då belåningsförutsättningarna för konsumenterna justerades kraftigt i kombination med ett tillfälligt överutbud av nya bostäder (bostadsrätter).

I vårt arbete med att prognostisera markpriserna pekar trenderna mot stigande priser, dels uppbackade av prisutvecklingen på det ägda boendet, dels av stillastående entreprenadpriser och att alternativet att producera hyresrätter har blivit mer lönsamt 2021 än vad det var vid ingången av 2020. Vi kan konstatera en prisuppgång på nyproducerade hyresrätter om närmare 20 procent under de senaste 18 månaderna, vilket förklarar den förbättrade lönsamheten. Vidare betyder det, allt annat lika, att marken kan kosta mer än dubbelt så mycket och kalkylen för producenten är jämförbar mellan åren. Lönsamheten i hyresrättsalternativet bör beräknas i alla projekt inom 600 meter från spårbunden trafik i storstadsregionerna. Hävstångseffekten av prisförändringar går dock åt båda hållen, som bekant, och bedömare manas till försiktighet. Detta gäller särskilt alltför vidlyftig obligationsfinansiering av bostadsutveckling. Erfarenheten visar att obligationerna är att jämföra med eget kapital när projektet antingen inte levererar i vinstnivå eller tid. Preferensaktier utan kassaflöde kan anses vara eget kapital med förutbestämd kupong – men bara om det går bra. Och angående tiden – PBL och det allmänna fortsätter att göra livet surt för alla bostadsbyggare i Sverige. Förändringsarbetet har kommit av sig, och just nu upplever vi att marknadens aktörer kapitulerat. Allt får överklagas, och överklagandena kan upprepas i såväl plan- som bygglovsfasen. Ingen ambition och framtidsdröm är för liten för att krossas.

Statligt investeringsstöd för hyres- och studentbostäder har blivit populärt i marknaden. Så populärt att det är långa väntetider för stöd utanför storstadsregionerna. Myndigheterna borde överväga en ny allokering av stödet och fördela mer än 25 procent till regionstäderna. Utvecklare som är beredda att ta något högre risk bygger gärna med stödet, och på senare tid har det även växt fram en kategori investerare som anser att den lägre hyresnivån innebär två attraktiva saker: 1. Minskad risk för vakanser, det vill säga stabilare kassaflöden. 2. En option att kunna kapitalisera på det lägre ingångsvärdet. Punkt två illustreras av att inköpen görs cirka 20 procent under priset per kvadratmeter om normal bruksvärdeshyra hade tillämpats. Det lägre ingångsvärdet öppnar möjligheter att kunna ombilda fastigheten till bostadsrätter eller driva en mer aggressiv hyresutveckling (vakansrisk) än vad kalkylen annars hade tålt. Mikroläget måste bära den högre hyresnivån för att sambanden ovan ska gälla. Tror inte marknaden på hyresnivån ökar avkastningen genom att efterfrågan minskar. Det är få aktörer som är beredda att acceptera vakansrisk på grund av hög hyra. Att jobba med utsatta områden eller orter med begränsad tillväxt är en annan sak, där kan vakanser hanteras och vara en sporre för vissa köpare som har de rätta kunskaperna.

Prognosen är att stödet blir kvar. Det saknas politiska poänger med att ta bort stödet innan bostadsmarknaden uppfattas vara i balans mellan utbud och efterfrågan. Kritiken mot bidraget kvarstår dock: Det skapar osäkerhet och suboptimeringar eftersom projekten anpassas så att stöden maximeras – inte nödvändigtvis så att utformningen motsvarar efterfrågan hos vare sig långsiktiga ägare eller hyresgästerna.
Under projekteringsfasen måste utvecklaren tro på att stödet kommer att betalas ut. Efter färdigställandet ska ansvar och risk för att stödet blir varaktigt fördelas mellan utvecklare och köpare. Tillämpningen av reglerna om återbetalning återstår att bevittna. Är man beredd att acceptera riskerna kan affären bli fantastisk för utvecklaren. I Stockholmsregionen blir bidragen ofta 10 000 kr/kvm BOA varför det lockar att tänka i dessa banor. Pris plus bidrag minus extra investeringar för att nå kraven som ställs på energieffektivitet, överstiger ofta priset som hade betingats med normal hyra. Det senare uppstår eftersom köparna reducerar sina avkastningskrav något samt att driftnettot stiger då energikostnaderna reduceras. En bonus är ofta även att finansieringen blir billigare på grund av bättre miljöklassning.

Presumtionshyrorna har sedan de infördes 2006 fått fäste på marknaden. Fonderna och de utländska köparna ser det som ett kvitto på en säker marknadshyra. Ägare och Hyresgästförening avtalar om en hyresnivå, driven av produktionskostnad och skäligt avkastningskrav, som under 15 år (gäller hus byggda från och med 2013, under 2006–2012 var avtalsperioden tio år) kan följa den allmänna hyresutvecklingen på orten – men den får inte ingå som underlag till bruksvärdeshyrorna i samma område. Men se upp, ingen vet med säkerhet hur hyrorna kommer att tas emot av Hyresgästföreningen och hyresnämnd efter avtalsperiodens slut och inga förbättringar/uppgraderingar kommer att resultera i hyreshöjningar under avtalsperioden. Notera: även orden kan följa hyresutvecklingen. Hyresnämnderna har hittills varit hårda i sin bedömning och inte medgivit en koppling mellan allmän hyresutveckling på orten och presumtionshyror (Kooperatören 4, Tolvmansgatan 10, Karlstad samt Umeå Sofiehem 2:158 med flera). I domarna slår man fast att ”om lagstiftaren hade åsyftat den tolkningen (dvs att kopplingen till den allmänna hyresutvecklingen är absolut gällande) framstår skälighetsbedömningen i bestämmelsen som närmast meningslös”.

Uppsaladomarna (kv Åpromenaden och kv Senapsfabriken) har tydliggjort riskerna med egensatta hyror. I vår ska utredaren Kazimir Åberg som ett resultat av januariavtalet presentera sitt förslag om fri hyressättning vid nyproduktion. Undertecknad förväntar sig ett urvattnat förslag, men intressant läsning. Där ska nämligen ges förslag på hur statistik och hyresnivåer blir mer tillgängliga. Det vi ser fram emot är att utredningen skapar tydlighet då presumtionshyrorna misslyckas på den punkten.

En spaning för 2021 och framåt: Bostäder lockar redan internationella investerare. Nu kommer de även att bryta sig in på marknaden för samhällsfastigheter, där idag de inhemska köparna står för två tredjedelar av efterfrågan. Givet val­året 2022 blir troligen aktiviteten ganska hög hos kommunerna under 2021, det gäller att hinna med fastighetsförsäljningar innan valrörelsen drar i gång. Balder insåg tidigt vikten av att äga bostäder. Jämna kassaflöden, stabil värdeutveckling och goda låneförutsättningar skapar en kassa för mer högavkastande (riskfyllda) projekt. Bolag som Atrium Ljungberg, Klövern och Fastpartner har alla samma inslag i sin verksamhet. Samhällsfastighetsaktörerna har sedan länge upptäckt att den bästa affären finns i att utveckla nya fastigheter eller förädla redan ägda. Tillväxt och bibehållen mix skapar behov att öka andelen bostäder. Heba, K2A och John Mattson kan därför ligga i skottlinjen även för fastighetsbolag med tillväxtambitioner utanför bostadssegmentet.