Söker avkastning i nygammal nisch

Tomas Ingemarsson, fastighets­chef för AFA Fastigheter är nöjd. Vakansgraden på beståndet har historiskt aldrig varit lägre.

– Vi har överlag aldrig haft så låg vakans som nu i vårt bestånd. Om vi räknar bort våra projektfastigheter ligger den på runt två procent, säger Tomas Ingemarsson. Ibland har han dock gått på ”nitar”. Så var fallet vid förvärvet av München­ bryggeriet, som för många var ett oväntat köp, på Södermalm i Stockholm. Kort efter att affären var klar och pappren var på­ skrivna tappade de en stor hyresgäst. MTG samlokaliserade sin verksamhet och flyt­tade, eftersom det inte fanns utrymme för hela deras verksamhet. Ett tungt slag för den nya ägaren, som inget visste när affären gick igenom.

– Det är aldrig roligt att tappa en hyres­ gäst, särskilt inte i en nyinköpt fastighet. Münchenbryggeriet är en av våra större fast­igheter med nästan 48 000 kvadratmeter. Efter att MTG och en annan hyresgäst läm­nade så har vi på två år lyckats hyra ut 14 000 kvadratmeter, vilket gör att det idag är i princip fullt uthyrt, säger han.

Trots att det är en fastighet som många känner till ligger den lite avskärmad. Vilket Ingemarsson på sikt hoppas kommer att ändras.

– Det är ett område vid Södermälarstrand som skulle kunna utvecklas, det är ju inte alls samma gångstråk som Norrmälar­strand, det känns inte lika tillgängligt, vilket är synd.

AFA fastigheter är en del av AFA Försäk­ring, som för många är ett okänt bolag, trots att över fyra miljoner svenskar som arbetar på arbetsplatser och med kollektivavtal är försäkrade via bolaget. AFA Försäkring administrerar avtalsförsäkringar och ägs av Svenskt Näringsliv, LO och PTK och drivs helt utan vinstsyfte eller krav på utdelning. Totalt har AFA Försäkring ett kapital om 209 miljarder kronor, varav fastighetsvärdet uppgår till cirka 18 miljarder kronor.

Trots det stora fastighetsbeståndet har AFA Fastigheter endast 18 anställda.

– Vi har bara lokaler i Stockholm vilket gör det lätt för oss att förvalta på så få med­ arbetare, men det hade ju aldrig fungerat om det inte vore för att vi har väldigt stor kompetens. I övrigt består vårt bestånd av 13 procent bostäder, förvaltningen av dessa ligger utlagt på Savills.

Utöver den enkla anledningen att hålla ner personalstyrkan så ser Ingemarsson sto­ra fördelar med att bara agera i Stockholm.

– Med den starka urbaniseringen som pågår i landet sedan 20 år tillbaka med en väldigt stark ekonomisk tillväxt och befolk­ningsökning i Stockholm så ser jag ingen anledning att finnas på andra marknader. Vi vill dessutom förvalta våra kommersiella fastigheter själva, vilket då underlättar om man är koncentrerad till en liten marknad.

Även om han tror stort på huvudstaden så oroar han sig för vissa vitala delar i utveck­lingen.

– Jag tror att Stockholm kommer växa sig ännu starkare men det finns faktorer som oroar mig beträffande konkurrenskraften. För att tillväxten ska kunna fortsätta krävs satsningar på bostadsbyggande och infra­struktur. Den är nästan obefintlig idag.

En trend i branschen, de senaste åren, är att fler bolag går ihop i samarbeten. Exempel på sådana delägda är Hemfosa, Vacse, Hemsö, Lönnbacken och Rikshem. Historiskt sett har det här inte varit något för AFA Försäkring. Det är dock något som nu är aktuellt för bolaget då man för ganska exakt ett år sedan ingick i ett samarbete med byggbolaget ByggVesta. Det gemensamma bolaget heter Grön Bostad och äger idag runt 900 lägenheter som under året ska bli 1 500. Ambitionen är att bygga 3 000 ”gröna” lägenheter i Stockholm, Göteborg och Malmö inom fem år.

– Grön Bostad är ett bolag som långsiktigt äger hyresrätter. ByggVesta har en del mark­ tilldelningar i Stockholm, Göteborg och Malmö. Det är ett rent ”joint venture” där kombinationen av deras marktilldelningar och kompetens inom byggandet och vi som långsiktig stabil partner gör att vi komplet­terar varandra bra.

Tomas Ingemarsson kommer ursprung­ligen från Örebro och började sin yrkesbana som sjukvårdsbiträde. 1984 tog han sedan Lantmäteriexamen från KTH i Stockholm, kort därefter blev han fastighetsförvaltare på bolaget Stockholmshus. Därefter rörde han sig vidare och arbetade i flera år som värderare och analytiker i flera olika bolag, bland annat WM­Fastighetsekonomer, som senare blev Catella. Mellan åren 1994–97 arbetade han på Folksam som då också förvaltade AFA Försäkrings tillgångar. 1997 bildades det nuvarande AFA Försäkring och AFA Fastigheter, där han sedan 2002 är chef. Eftersom han varit i bolaget så pass länge har han varit med och köpt beståndets alla fastigheter – vilket är unikt.

– Det stämmer, det har varit en spän­nande resa. Jag har inte varit chef när alla fastigheter har förvärvats men jag har varit högst delaktig. Det beror också på att vi har sålt av alla fastigheter som förvärvades innan jag började här.

AFA fastigheters ägande kan delas upp som följer: 70 procent kontor, 13 procent bostäder, 11 procent hotell. Resterande delar står handeln för. Att de satsar på hotell gör bolaget, om inte unikt så väldigt ovanligt.

– Det bottnar dels i att jag personligen sedan början på 90­talet har varit med i hotellägande fastighetsbolag och satt även med i styrelsen för Sheraton hotell och varit med och sålt Sheraton i Stockholm och Mal­mö. Det har gjort att jag lärt mig mycket om den typen av verksamhet, säger Ingemars­son och utvecklar.

– Vi ser att hotell har långa avtal och vi har nästan bara fasta hyresavtal där operatören står för de mesta av driftkostnaderna vilket nästan utesluter risken för höga driftkostna­der. Ett välbeläget hotell har egentligen ald­rig varit tomt. Men om man har ett kontor i 20 år, vet man nästan med all sannolikhet att det någon gång kommer att stå tomt, därför tycker vi att det är stabilare med hotell.

Förra året öppnade Eden Park Hotell, en ombyggd kontorsfastighet på Östermalm i Stockholm. Fastigheten har erhållit en LEED­klassificering i nivå guld, det första hotellet i Europa med en sådan nivå. Scan­dic Anglais vid Stureplan är ett annat hotell som AFA äger, några projekt är dock inte på gång där.

– Hotellet byggde vi om för runt fem år sedan. Då undersökte vi även möjligheten att bygga på huset men plandiskussionerna gick inte igenom. Vi hade hoppats kunna bygga ytterligare två våningar hotell men det medgav inte planprocessen så jag har svårt att se någon utveckling där idag.

Men det finns dock en del projektidéer i bolaget.

– Vi äger en strategisk fastighet vid Tegeluddsvägen, Frihamnen. Det kommer hända en del i den delen av staden och vår fastighet ligger precis intill den tänkta spårvägen som ska länka ihop området med innerstaden.

Ett annat område Ingemarsson tror mycket på är Västra Kungsholmen, där bolaget också äger fem fastigheter, samtliga förvärvade från Skanska de senaste åren. Det finns fler områden han tror på.

– Solna och Stockholm kommer ju att växa ihop vid Norra station, det är ett spän­nande område.

Tittar han längre ut på samma linje blir han mer skeptisk.

– Jag känner mig däremot lite tveksam till Frösunda och vad jag förstår så verkar det inte heller vara någon jätteutveckling på uthyrningssidan heller.

Man kan säga att AFA Fastigheter är ett anonymt men aktivt bolag på marknaden, för bara en månad sedan köpte de kon­torsfastigheten Lönnen 25 på Östermalm för 400 miljoner kronor. Ingemarsson ser sig trots det som en lugn affärsman.

– Jag tycker att man ska analysera varje möjlighet och inte ha någon strategi som kan begränsa möjligheterna. Men visst har vi köpt tomma kontorsfastigheter genom åren och omvandlat kontor till hotell, det kanske någon uppfattar som riskfyllt.

När Ingemarsson inte ägnar sig åt jobbet finner han stort intresse i idrott både som åskådare och deltagare. Bland annat har han i flera år åkt det italienska långloppet i skidåkning – Marcialonga ”Den långa mar­schen” om 70 kilometer. Han har dessutom deltagit i Fastighetsvärldens fotbollsmatcher på Stockholm Stadion.

– Jag är inte särskilt stolt över den insatsen. Jag råkade knäcka två revben på en spelare. Mathias Aronsson, vice VD på Wallenstam. Han spelade i mitt lag, och det hände efter slutsignalen när vi skulle tacka publiken.

Det har faktiskt hänt ytterligare en gång.

– Det har hänt en gång tidigare med. I en vänskaplig brottningsmatch under en 30 årsfest för 25 år sedan bröt jag två revben på branschens mäktigaste man enligt er barometer, Jens Engwall.

Vad är din syn på tomträtter?

– Ett specifikt problem för investering­ ar i det kommersiella byggnadsbeståndet i innerstaden är tomträttsinstitutet. Höga avgälder på nya byggrätter och komplice­rade omförhandlingar i befintliga tomträt­ter, som allt som oftast slutar i domstol. Det motverkar vår benägenhet att investera i nya tomträtter eller utöka våra befintliga.

Ni håller er gärna i Stockholm, kan ni tänka er att köpa hotell i andra städer?

– Det kan vi tänka oss, i Göteborg eller Malmö. Hotellfastigheter är lättare att för­valta på distans, men vi köper inte kontor i andra städer.

Hotellägande är er linje, men ni äger nästan inga butikslokaler, varför?

– Vi har valt att inte köpa några ”lådor” i externområden, inte heller gallerior. Det beror till viss del på att vi inte har den kom­petensen hos oss för att kunna förvalta, sedan kan jag tycka att det finns en viss överetablering av gallerior, utan att det är huvudskälet.

Kontorsmarknaden har varit stabil ett tag. Hur kommer marknaden påverka er när bankerna och Skatteverket flyttar från innerstaden?

– Tio procent av vår volym är årligen uppsägningsbar. Så det är klart, är några avtal förhandlingsbara under en period med mycket vakanser så kommer vi så klart att påverkas, men jag har svårt att tro att det skulle ge ett större genomslag i hela port­ följen.

Du verkar uppriktigt oroad över bostadsmarknaden i Stockholm?

– Befolkningen ökar ju så pass mycket mer än vad prognoserna visade. Under 60­talet ökade Stockholm med 200 000 personer och då gjorde man också be­tydande investeringar i tunnelbana och Essingeled. Sedan 1977 har endast en min­dre utbyggnad av tunnelbanan ägt rum. Satsningar på bostäder och infrastruk­tur ligger alldeles för långt ifrån vad som behövs.

Hur mycket är du med i allt arbete med uthyrningar, transaktioner och så vidare?

– Får jag välja mellan operativa fastig­hetsanknutna uppgifter och administrativa interna så tycker jag det är roligare med de operativa bitarna. Så jag är med en hel del, men samtidigt är vi så pass stora att det finns kompetens i huset som löser de bitarna väldigt bra, så det har gradvis blivit mindre.

TEXT VIKTOR ÅGREN
FOTO MIKAEL SJÖBERG