Porträtt

Satsar miljoner på hus i förorten

Längtan. Efter att ha läst en deckare besökte han miljonprogramsområdet Alby. Där möttes han varken av brinnande kåkar eller av blåljus – utan av något han gillade. Ett halvår senare var riskkapitalisten Mikael Ahlström ägare till 1.300 lägenheter i området.

Mikael Ahlström

FÖDD:
1956 i Helsingborg.

UTBILDNING:
Lunds universitet och franska Insead.

KARRIÄR:
Startade nordens första riskkapitalbolag, Procuritas, 1986.

AKTUELL:
Huvudägare i bolaget Byggmästare Anders J ahlström Fastighets AB som sommaren 2013 förvärvade 1302 lägenheter i miljonprogramsområdet alby i Botkyrka.

OM FASTIGHETSBRANSCHEN:
”Det var ju den första ’branschen’ som jag upptäckte. Kul att knyta an till den igen och se om jag på något sätt kan skapa lite mervärde”

KARRIÄREN I KORTHET
1979 Fil.Kand, Lundsuniversitet
1980 Handelskammaren, New York
1982 VD vid ESI Coal inc., New York
1986 Startar riskkapitalbolaget Procuritas
1988 Utköp av Gunnebo AB
1989 Utköp av Swedish Match AB
1999 Utköp av BPA AB, sedemera Bravida
2013 Köper bostäder i miljonprogrammet Alby

”Jag hade väl inte förväntat mig brinnande bilar och en massa blåljus, men det fanns inget som var direkt fel.”

Visa faktaruta

Fackeltåg, protestlistor, motståndsgrupper, kritiska insändare och politiker som framfört sin oro. När Mikael Ahlström kom till det utannonserade stormötet med hyresgästerna i det bestånd om 1.302 lägenheter som hans bolag köpt hade det kunnat urarta – men det slutade i stället i en lugn och givande diskussion.

När Fastighetsvärlden i slutet av januari, drygt ett år senare, går runt i området på Albyberget i Botkyrka tillsammans med Ahlström hälsar han på alla som vi möter. De flesta hejar tillbaka, någon överraskas över att tilltalas.

–Vi har kommit en bit på väg med vad vi vill göra, men vi har mycket kvar, säger Ahlström och tittar ner från utsiktsplatsen där han ser merparten av de 24 fastigheter som ingår i beståndet.

Alby är det 18:e stoppet på den röda tun­nelbanelinjen sett från T­-centralen, och resan tar 32 minuter. Området är ett typiskt mil­jonprogram på alla sätt, med höga hus, gan­ska brett mellan huskropparna och många
gångvägar. Skillnaden på Albyberget är alla trappor på grund av höjdskillnaderna.

Allmännyttiga Botkyrkabyggens försälj­ning fick en absolut majoritet i Botkyrka kommunfullmäktige, men kommuninvå­narna var långt ifrån övertygade – hela 6.000 namnunderskrifter hade samlats in mot försäljningen.

– Jag kan förstå oron. De fruktade lyxre­noveringar med hyreshöjningar som följd. Något sådant kommer inte att ske.

Hyresgästerna såg en ”klippare” framför sig, som inte hade en långsiktig plan och dessutom ingen erfarenhet av fastigheter.

– Det stämmer ju att jag inte har någon erfarenhet av fastigheter, men jag har många andra erfarenheter kring hur man driver bolag och som är användbara även här. Men jag har fastigheter i blodet via min farfars fars verksamhet och jag har alltid velat återvända och äga egna fastigheter. För mig är detta absolut en långsiktig satsning.

I början av januari träffade Ahlström och ledningen för Mitt Alby, bolaget som äger fastigheterna, Botkyrkas kommunstyrelse för en avstämning. På en lista finns 38 punkter med sociala åtaganden och förvaltningsåtgärder som bolaget vill genomföra. Listan har upprättats i samarbete mellan bolaget, de boende och kommunen. 22 av punkterna är grönmarkerade av bolaget och nio är röda och inte påbörjade. Resten är gulmarkerade, vilket innebär att arbetet på något sätt inletts.

– Det har bara gått nio månader sedan vi tog över förvaltningen. Vi har haft stor hjälp av Botkyrkabyggen och utan deras support och synpunkter hade vi inte hunnit lika långt. Omgående åtgärdade vi några av de saker som de boende ansåg viktigast, som till exempel att de upplevde det otryggt att gå längs gångvägen ner till centrum och tunnelbanan. Vi har därför bytt belysning och ansat rejält bland buskarna.

Mikael Ahlström återkommer ofta till att involvera de boende i området.

– Sex av tolv anställda på platskontoret bor här på berget. Vi har även lösa funderingar kring att inrätta portvärdar och vi är i stor utsträckning med och sponsrar aktiviteter.

Kontoret är inhyst i en lägenhet och i ett cykelgarage som byggts om. Mattias Tegefjord, med ett förflutet på ISS, är VD och Ulrica Seijbold, som jobbat på Vasakronan, är förvaltningschef.

Under senhösten erbjöd Mitt Alby amnesti för andrahandshyresgäster efter att bolaget börjat misstänka utbredd andrahandsuthyrning.

– Andrahandsuthyrning är ju inte bra för övriga boende heller. Ibland är det nästan hotellverksamhet och det skapar otrygghet bland de boende. Vi har ett 15­tal ansökningar som vi numera hanterar och jag tror att vi kommer att kunna erbjuda samtliga dessa ett förstahandskontrakt.

Hela beståndet ligger i området Alby, närmare bestämt på Albyberget. Fasaderna är färgglada och på fyra av fastigheterna lät den förra ägaren bygga på små ”sockerbitar” på taket som dessutom sticker ut en bit över kanten. Hyran för dessa lägenheter som numera är del av fem rum och kök är cirka 10 500 kronor/månad. Några fler sådana utstickande projekt planerar Ahlström inte för.

– Men vi har fyra platser inom området där vi planerar för nyproduktion, totalt rör det sig om upp till 150 nya lägenheter.

En annan större investering som måste ske är stambyte i samtliga fastigheter.

– Vi räknar med att inleda det arbetet om fem år. Mitt mål är att vi i så stor utsträckning som möjligt ska kunna använda oss av arbetskraft som finns i området. Det kommer att bli en liten grupp som under en tid går igenom fastigheterna.

Mikael Ahlström är född i Helsingborg, pappan var läkare och mamman var sekreterare. Som tonåring hängde han mycket med sin farfar som var byggmästare.

Hans farfars farbror var en duktig byggare som bland annat byggde Johanneskyrkan i Stockholm. Han var även specialiserad på att bygga bland annat silos och vattentorn. Hans farfars far följde med honom och valde efter ett tag att starta eget och har bland annat byggt Berga kasern och Maria sjukhus i Helsingborg.

När farfars far dog på 30­talet hade han, i bolaget, Byggmästare Anders J Ahlström, ett bestånd om cirka 20 hyresfastigheter i Helsingborg, bland annat flera i jugendstil på Drottninggatan. Husen delades mellan barnen, varav flera byggmästare. Mikael Ahlströms far lade all kraft på sitt läkaryrke och sålde i början av 80­talet sina hus.

Själv kände Mikael Ahlström tidigt att han ville gå en annan väg än sina föräldrar när det gällde yrkesvalet.

– Jag har alltid känt mig väldigt mycket som en entreprenör.

Vid Lunds universitet pluggade Ahlström företagsekonomi och juridik men även så spridda ämnen som drama och teater/film.

– Jag tyckte att Sverige var rätt tråkigt på 70­talet. Det fanns i ekonomiskt hänseende ett östeuropeiskt synsätt.

Han började jobba på Handelskammaren i New York och därefter på ESI Coal, ett företag inom naturresurser och energi, i samma stad. Han fick under tiden i USA höra talas om ”buy outs” och blev genast intresserad. Han hyste en beundran för familjer som Vanderbilt, Rothschild och Wallenberg och började fundera på om han själv kunde hitta på något likande – men han saknade såväl pengar som kontaktnät. Efter ett års studier vid handelshögskolan Insead i Fontainebleau utanför Paris hade han kommit något närmare målet. Tillsammans med några studiekamrater lyckades han få till en kurs i utköpsaffärer och när studierna var avslutade hade han planen klar för sig.

– Jag hade några anställningserbjudanden att ta ställning till, men ett av bolagen fick jag i stället med mig som investerare, liksom Swedbank och Ikano. Och två av professorerna som jag träffat under utbildningen lovade att stötta verksamheten.

Det var så Procuritas startade 1986 – som Nordens första riskkapitalbolag. I dag, snart 30 år senare, har bolaget hanterat, deltagit i eller varit rådgivare till 34 utköp i Norden, till ett sammanlagt värde på över 12 miljarder kronor. Bland de mer kända finns Swe­dish Match, Gunnebo, BPA, Disa, Däckia och Ticket Travel Group.

Vid affären med BPA/Bravida fick han en del att göra med bröderna Paulsson, Erik och Mats.

– Det var tuffa förhandlingar, men hjärtliga och raka. Jag tycker mycket om båda. Om de hade varit amerikaner så hade de med sin imponerande entreprenörsanda hamnat på omslaget på Forbes flera gånger.

Första gången Mikael Ahlström var fastighetsägare tvingades han mot sin vilja att sälja. Det handlade om bolaget Förstaden, som ägde 2 800 lägenheter i Salem och Sundbyberg, där han ägde 7 procent. En av de mindre delägarna fick ekonomiska problem 1997–98 och ville sälja och fick med sig huvudägaren KF.

– Jag och flera andra var emot, men vi kunde inte göra något. Därefter har jag drömt om att köpa ett bestånd som jag äger själv, eller där jag är huvudägare, för att inte riskera att hamna i samma situation igen.

Ahlström kollade från och till på några hus utan att lägga bud, bland annat i Gamla stan. Efter att ha läst boken Två soldater av deckarduon Roslund och Hellström blev han nyfiken på livet i utsatta områden i förorten. I samband med en middag fick han kontakt med företrädare för det sociala företaget The Good Tribe i Alby. Ahlström fick en inbjudan att hälsa på och tackade snabbt ja, mest till följd av sitt engagemang i stiftelsen Chelha. I februari 2013 besökte han området.

– Jag hade väl inte precis förväntat mig brinnande bilar och en massa blåljus, men det fanns inget som var direkt fel – inte ens något klotter kunde jag se. I stället var det vackert och välskött.

– I samband med besöket fick jag höra att kommunen skulle sälja delar av området och då blev jag genast intresserad. Men när jag började undersöka det vidare fick jag veta att man kommit långt i processen och att det redan fanns en utvald köpare. Jag blev besviken när jag fick höra det.

Ahlström åkte i stället på skidsemester.

– När jag kom hem fick jag höra att den tänkta köparen inte lyckats gå i land med affären och att man skulle göra en omstart av försäljningsprocessen.

Bakom köpet för 705 miljoner kronor står bolaget Mitt Alby. Där fanns Ahlström som huvudägare med 43 procent. Dessutom var Kari Stadigh (koncernchef i finska försäkringsbolaget Sampo) samt finansmännen Martin Bjäringer, Carl Rosvall och Georg Ehrnrooth (arvtagare i en av Finlands starkaste finansfamiljer) med i köpet. Alla är vänner till Ahlström sedan länge.

80 miljoner i eget kapital finansierade förvärvet och 200 miljoner togs in via ett obligationslån via Nasdaq och namnet Byggmästare Anders J Ahlström Fastighets AB blev för några sekunder känt på Manhattan.
– Bolagsnamnet visades på ljusskärmarna vid Times Square. Det hade nog både förvånat och roat farfars far om han vetat detta.

Den 22 december 2014 inleddes handeln med B­aktier i bolaget på Nasdaq First North. 116 miljoner kronor tillsköts bolaget genom nyemission för att satsa på nyproduktion, renovering och kanske förvärv. Efter emissionen äger Mikael Ahlström 30 procent av bolaget.

Efter snart ett års ägo. Är du lockad av att förvärva ytterligare miljonprogramslägenheter?

– Ja, varför inte? Kanske inte lika stort som det vi köpt, men kanske 500 lägenheter. Det får gärna ligga i närområdet i Botkyrka eller i Huddinge, Skärholmen eller Vårby. I Botkyrka är det nog inte aktuellt att kommunen säljer mer, men gör vi ett bra jobb här så kanske…

Är du intresserad av att förvärva andra typer av fastigheter, rent privat?

– Nej, jo kanske. Det skulle i så fall vara någon omställningsfastighet i Stockholmsområdet.

Många som bor i miljonprogramområden uppger att det värsta är det dåliga ryktet som området har. Vad kan man göra åt det?

– Bra fråga. Många så kallade miljonprogramsområden ligger riktigt bra, nära naturen och nära god kollektivtrafik så det borde vara bättre. Det är ett fåtal områden som haft problem i varierande omfattning och tyvärr har den stämpeln satt sig på fler och det har nästan blivit synonymt med miljonprogram, vilket är fel.

Ditt riskkapitalbolag har sitt kontor i på Linnégatan i city och är på väg att flytta till Biblioteksgatan. Hur ofta är du på besök i Alby?

– Ungefär en gång i veckan i snitt har det nog blivit. Jag gillar området. Det är riktigt fin utsikt från berget när det klart väder. Då kan man se så långt som till Kista.

Du har praktiserat en dag i bolaget och området. Hur var det?

– Det var intressant. Jag gjorde alla möjliga typer av uppgifter. Vem vet, kanske blir det en årligt återkommande syssla för mig. Miljonprogramsområden är sedan några år hett på marknaden.

Vad är ditt tips till andra investerare?

– Var ärlig och agera med full transparens. Lyssna mycket och se till att finnas tillgänglig för de boende. Lova aldrig något som inte kommer att uppfyllas. Vi blev synade rejält av allt och alla i samband med köpet och fick verkligen skärpa oss på alla sätt. Det har sannolikt bidragit till att det blivit en ännu bättre affär.

TEXT FREDRIK ENGSTRÖM
BILD MIKAEL SJÖBERG

Fler Porträtt

Porträtt

Tillbaka i fokus för ny era

Nu ska Stefan Dahlbo säkerställa att Fabege åter lägger i en ny växel som Stockholms största stadsdelsutvecklare. Läs en längre porträttintervju.

Porträtt

”Jag var på väg att jobba ihjäl mig”

Aktieägarna jublar. Ulrika Hallengren har fått en fin start på nya jobbet som vd på Wihlborgs. Men resan mot toppen har varit lång och kantats av både leråkrar och stom­entreprenader.

Porträtt

”Jag har aldrig gjort en minusaffär”

Snabbköparen Joachim Kuylenstierna om tiden för revansch. Lång intervju ur magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8.

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Tillbaka till förstasidan