Porträtt

En multimiljardär in på bara skinnet

Uthållig. Tio år tog det att samla ihop kontantinsatsen till det första fastighetsförvärvet. De största affärerna har han gjort långt efter att han uppnådde pensionsåldern. Sedan ett halvår tillbaka är det full fart framåt på den svenska fastighetsmarknaden för Olav Thon.

Visa faktaruta

Det är alls inte ovanligt att de som uppnått statusen som miljardär har gjort det genom att tjäna storkovan på fastigheter, det gäller i högsta grad i Sverige men även i Norge. Allra högst upp i den nordiska fastighetsligan finns en norrman, som gjorde sin första affär under 40-talet – Olav Thon.

Han var ett fenomen redan för trettio år sedan på den norska fastighetsmarknaden. Här i Sverige jämförde man honom då ofta med Hufvudstaden, någon med en riktigt stark position på marknaden.

Själv konstaterar han att de största affärerna har han gjort först efter att han nådde pensionsåldern. Men åldern rycker han mest på axlarna åt.

– Det sägs att en toppchef ofta blir utbränd efter fem–sex år numera. Fortfarande, efter 73 års arbete känner jag inte så, och har ingen tanke att lägga av, sade Thon när han för ett par månader sedan var på blixtvisit i Stockholm för att inviga Olav Thon-gruppens nya Sverigekontor vid Hötorget.

Under en pratstund berättade han om sin affärsfilosofi och vad som fortfarande sporrar honom. Han passade samtidigt på att äta lunch, naturligtvis var det en ”matpakke” – han är ju norrman.

Han håller fortfarande ett högt tempo, även om han i år fyller 92 år. Han älskar affärsverksamheten och arbetar dagligen i den och är med och tar de avgörande besluten. Dessutom försöker han ofta gå på tur. Det gäller att hålla sig i form.

Det råder ingen tvekan om att Olav Thon är en riktig huskramare. Men han är det inte enbart för att han gärna fortsätter att äga fastigheterna år efter år utan också för att han försöker att ”krama ut” det mesta av potentialen av varje fastighet. Utveckling i kombination med långsiktighet är helt centralt i hans affärsfilosofi.

Någon formell utbildning för att syssla just med fastigheter hade han inte när han 1950 förvärvade sin första fastighet på Oslos paradgata Karl Johann. Han hade tio år tidigare kommit till Oslo med en säck fylld av rävskinn, ekorrskinn och kaninskinn.

Expeditionen till Oslo från hemmet i Hallingdal var inte planerad att bli så långvarig, men den unge Thon såg möjligheterna och etablerade sig på några få år som stor inom pälshandel i den norska huvudstaden. Från att först ha sålt till butiker skaffade han sig relativt snart egna butiker, både genom kompanjonskap och som helt egen.

En av butikerna låg i en fastighet i hörnet av Skippergata och Karl Johann. Thon hade tagit över butiken och rörelsen i mitten av 40-talet och när ägaren fem år senare ville sälja så slog han till. Priset var 1,7 miljoner kronor, en avsevärd summa på den tiden. Han hade ett eget kapital om 80 000 kronor att satsa. Sedan lyckades han övertyga banken att stå för resten, han lånade maximalt vad som var möjligt.

På den tiden fanns en hyresreglering och att få bättre avkastning på investeringen genom att hissa hyran var inte en framkomlig väg. Men Thon hade en annan plan. När han väl ägde fastigheten började han omgående att försöka utveckla den för att den skulle ge mer intäkter. Att få in några extra kronor på en källare eller vind som tidigare stått oanvänd var också pengar resonerade han.

– Det var det som skilde mig från andra. De sålde gärna så snart någon bjöd några procent över vad de köpt för. Jag ville utveckla för att öka intäkterna och därmed värdet på fastigheten. Då kunde jag så småningom gå tillbaka till banken och visa på den förbättringen och det underlättade för nästa affär.

Förra sommaren gjorde Olav Thon-gruppen sin största framstöt i Sverige hittills. Då förvärvades fem köpcentrum från Steen & Ström för 3,25 miljarder. Med det köpet kom gruppen in på nya marknader i flera stora svenska städer. Därefter har ytterligare någon enstaka affär genomförts samtidigt som företaget också aktiverat sig som förvaltare av andras köpcentrum. Under hösten tog man till exempel över förvaltningen av Entré Malmö.

Thon har tidigare mest opererat i gränstrakterna mellan Norge och Sverige. Det har skett genom delägande i stora Nordby köpcentrum i Strömstad och via de egna anläggningarna i Töcksfors och Charlottenberg. Satsningarna i ”obygden”, som en stor del av branschen i Sverige haft svårt att förstå, har varit enormt lyckosamma.

Befolkningsunderlaget för dessa köpcentrum är betydligt större på den norska sidan om gränsen. Med stark köpkraft och med en fördelaktig kursrelation mellan den norska och den svenska kronan har affärerna gått strålande.

Det senaste halvåret har den norska kronan åkt utförsbacke, men Olav Thon är övertygad om att det inte kommer att påverka gränshandeln på sikt.

– Norge kommer att stå utanför EU och skillnaden mellan den norska ekonomins utveckling och motsvarande inom EU kommer att vara i norsk favör under lång tid, siar han.

Olav Thon var mycket nära att gå in i Sverige i början av 90-talet, och han uppvaktades också flitigt av svenska investerare som ville ha in hans kapital i bolag som då svajade.

– Det var mycket nära men jag blev avrådd, och lydde tyvärr det rådet. Jag kan konstatera att jag gått miste om en fantastisk utveckling på grund av det.

För ett par år sedan bestämde sig Olav Thon för att föra över ägandet av merparten av sina verksamheter till en stiftelse. Syftet med det var att hålla ihop Olav Thon-gruppen och låta den utvecklas på ett stabilt sätt och enligt de principer som Thon varit så framgångsrik med.

Dessutom ska stiftelsen årligen dela ut pengar till verksamheter som är till nytta för samhället. Pengarna delas ut till forskning och undervisning inom matematik, naturvetenskap och medicin, främjande av entreprenörskap i Norge, samhällsnyttiga verksamheter i kommuner där gruppen har verksamhet samt förvärv eller uppförande av fastigheter för någon samhällsnyttig verksamhet.

– Jag tycker att jag har en realistisk uppfattning om min egen betydelse, och man får inget med sig dit man går. Men jag vill att det jag och mina duktiga medarbetare byggt upp ska ge glädje även i framtiden. Jag är intresserad av forskning och affärsverksamhet eftersom det bygger framtiden, det är bakgrunden till hur överskotten i stiftelsen ska användas, säger Olav Thon.

Den samlade fastighetsverksamheten inom Olav Thon-Gruppen omfattar drygt 500 fastigheter varav merparten, cirka 480, finns i Norge. Via det börsnoterade Olav Thon Eiendomsselskap, som ägs av gruppen till 72 procent, kontrolleras fastigheter för 35 miljarder. En mycket stor andel av hyror och värden där kommer från köpcentrum, nära 80 procent. Ursprungligen låg tyngdpunkten mer på centrala Oslo, men under 90-talet genomfördes en rejäl expansion med olika köpcentrumprojekt och dessa dominerar nu i det börsnoterade bolaget.

Men Olav Thon-Gruppen omfattar också andra kommersiella fastigheter och hotellfastigheter. Totalt har gruppen över 3,5 miljarder i hyresintäkter per år, varav hyresintäkterna från handelslokaler summerar till drygt 2,7 miljarder. Hotellfastigheterna ger rumsintäkter på 1,7 miljarder. Gruppen äger 65 köpcentrum i Norge och förvaltar dessutom ytterligare 30.

Även om Olav Thon verkar vara en mycket målinriktad man så finns det mycket som vittnar om att flera av hans mest lysande satsningar börjat mer eller mindre av en slump. Ur en affärsmöjlighet har fördjupad kunskap och kontakter skapats som senare lett till nya investeringar inom samma område. Med åren har det ibland blivit stora verksamheter.

Ett exempel på det är hotellverksamheten. När han i 50-årsåldern gav sig in i hotellfastigheter hade han egentligen ingen kunskap om branschen. Det klassiska Hotel Bristol i centrala Oslo hade hamnat i ekonomiskt trångmål och Thon fick tipset att köpa in sig. Han kunde inte mycket om hotell men såg att det krävdes stora investeringar för att få fart på det.

Det blev stort rabalder om de åtgärder han föreslog, att han skulle förstöra en klenod. Hans paradgren, att finna nya användningsområden för outnyttjade ytor, kom väl till pass och så småningom började hotellet åter leverera överskott.

Det var dock en prövning och det tog flera år innan han åter investerade i hotell på nytt. Men i slutet av 80-talet hade han ett tiotal hotell och samlade dem då i en kedja som döptes till Rainbow Hotels. Sedan dess har kedjan växt till sig rejält och i dag omfattar den ett 65-tal hotell.

I affärsidén ligger att både äga fastigheten och stå för hotelldriften. Sedan tio år tillbaka är kedjan omdöpt till Thon Hotels och är en av de största hotellkedjorna i Norge. Dessutom äger man en handfull hotell i Belgien. I den långsiktiga affärsplaneringen ligger att företaget även ska satsa på hotell i Sverige.

Olav Thon-gruppens fokus ligger tydligt på fastighetsägande och utveckling av fastigheter, men jämfört med de flesta svenska fastighetskoncerner är det fortfarande något av en diversehandel. Gruppen har ett stort bestånd av kontorsfastigheter samt köpcentrum, därtill hotellfastigheter (inklusive driften av dessa). även bostadsutveckling för försäljning till privatmarknaden finns inom fastighetsbenet.

Därutöver finns det en handfull andra rörelser som jämfört med fastighetsverksamheten är blygsamma till sin storlek. Där finns bland annat ett delägande i en flygplats, en kemifabrik, ett snabbväxande parkeringsbolag och en tobaksgrossist. Den sistnämnda är förresten en rörelse som finns kvar efter ett företagsförvärv som Thon gjorde för att komma över en intressant tomt i Oslo.

Jämfört med många svenska fastighetsbolag har Thons bolag betalat väldigt mycket skatt. Thon har tydliga åsikter om skatter och om hur det offentliga sköter sina uppgifter i Norge. Han är en hård motståndare till en för omfattande byråkrati då han anser att den sätter alltför många käppar i hjulen för näringslivets utveckling, allt tar för mycket tid.

I debatten om skatt har han tagit hjälp av sina revisorer och visat upp hur mycket skatt hans företag och han själv personligen betalat under många år. De kom fram till att han och hans företagsgrupp under en tioårsperiod hade betalat 2,2 miljarder i skatt och att han själv personligen hade betalat 650 miljoner av dessa.

Det framstår som viktigt för honom att visa att han bidragit med något till samhället, både genom sin gärning i näringslivet men också som skattebetalare.

I centrala Oslo vimlar det annars av spår efter hans iver att utveckla, så även där han började sin bana med fastigheter, i hörnet av Skippersgata och Karl Johann. Numera är den tidigare bebyggelsen där ersatt med en butiksoch kontorsfastighet.

Hur kommer det sig att du väntat så länge med att på allvar gå in i Sverige?

– Det fanns en bra möjlighet att gå in i Sverige under 1991–1992 och jag övervägde det då. Men jag löd tyvärr rådet av en bankman i vår styrelse som sa att Sverige inte var något för framtiden. Vi kunde ha köpt fastigheter till en spottstyver av vad de är värda i dag.

Vad är din sämsta affär någonsin?

– Det är nog en affär jag faktiskt gjorde i Sverige. Det var en tankbåt som jag köpte för 35 miljoner när fartygsmarknaden var väldigt dålig och jag trodde att det skulle bli ett klipp. Men jag kunde inte shipping och hade inte räknat rätt på driftskostnaden för båten. Den kostade mig till slut mer än vad hela investeringen uppgick till.

Ar det någon annan affär du ångrar?

– Jag beklagar att jag överhuvudtaget sålt någon av fastigheterna. Det kom in en konsult och övertygade mig om det en gång. Det jag då sålde skulle det kosta mångfalt att köpa tillbaka i dag.

Med all erfarenhet du nu har, vad är viktigast för att lyckas med fastighetsaffärer?

– Två saker är fullständigt nödvändiga för att lyckas, men det gäller faktiskt för de flesta verksamheter. För det första får man inte vara rädd för att arbeta hårt. Det andra är att utveckla och behålla ett förtroende från dem man samarbetar med, det tar tid att bygga upp och är fullständigt nödvändigt för att lyckas i längden.

Vad har varit roligast under dessa år?

– Att utveckla fastigheterna har varit en stor drivkraft, det har varit ”morsomt” att ta tag i sådant som skriker efter utveckling. Däremot tycker jag det är tråkigt att enbart köpa för förvaltning.

TEXT WILLY WREDENMARK
FOTO MIKAEL SJÖBERG

Fler Porträtt

Porträtt

Tillbaka i fokus för ny era

Nu ska Stefan Dahlbo säkerställa att Fabege åter lägger i en ny växel som Stockholms största stadsdelsutvecklare. Läs en längre porträttintervju.

Porträtt

”Jag var på väg att jobba ihjäl mig”

Aktieägarna jublar. Ulrika Hallengren har fått en fin start på nya jobbet som vd på Wihlborgs. Men resan mot toppen har varit lång och kantats av både leråkrar och stom­entreprenader.

Porträtt

”Jag har aldrig gjort en minusaffär”

Snabbköparen Joachim Kuylenstierna om tiden för revansch. Lång intervju ur magasinet Fastighetsvärlden nr 7/8.

Porträtt

Gripande läsning: Tillbaka i hetluften

Sjukdomsbeskedet fick Andreas Rutili att släppa chefsjobbet på Magnolia Bostad – bara några månader före börsintroduktionen. Nu är han tillbaka i branschen med utmanarbolaget Vincero.

Porträtt

”Det kan leda till en krasch för dem”

Analytisk. Han valde fastighetsmarknaden framför en it-bransch i startgroparna och han har varit involverad i Sveriges största fastighetstransaktion. Men det är framför allt på Skandia Fastigheter som Åke Pettersson har gjort avtryck. Möt bolagets nya vd.

Porträtt

Tar det till en ny nivå

Hotellguru. Ett är säkert, Hans Åke Petersson älskar hotell. Han har varit involverad i många nysatsningar och letar nyfiket efter nya idéer och trender. Nu växlar han upp verksamheten i rådgivningsföretaget Annordia.

Porträtt

Tuffa grepp ger nystart

TURNAROUND. Nu har Tomas Carlsson städat i tre kvartal och dragit fram den ena surdegen efter den andra. Nyligen gav styrelsen dessutom aktieägarna en råsop med halverad utdelning. Men han är övertygad om att NCC kommer att bli bättre för var dag som går.

Porträtt

"De som har köpt av oss har tjänat mycket pengar"

Mattias Roos berättar hur han ser på spekulationsköp, varför det är vettigt att ha swimmingpooler i bostadsprojekt och varför det inte var självklart att tacka ja till vd-tjänsten på SSM.

Porträtt

"Jag ville arbeta med vad som helst, bara inte fastigheter"

Fastighetskrisen på 90-talet ledde Max Barclay in i branschen.

Porträtt

Inget finlir i kalkylen

Opportunist. Det är en påse gott och blandat han har samlat på sig. En flygplatsstad, ett slott, ett badhus, ett auktionshus med mera. Nyligen sålde han sin bästa investering någonsin, för hundra gånger insatsen. Läs FV:s långa intervju med Per Taube.

Porträtt

”Om 40 år flyger vi kanske runt i små flygplan”

Ica Fastigheters vd Lena Boberg ger sin syn på robotar och berättar vad hon tror krävs för att fortsätta locka människor till fysiska matbutiker. Hon avslöjar även bolagets senaste uppfinning.

Porträtt

"Viktigt få grepp om var problemen sitter"

Skanskas nya vd började med att skära ned personalstyrkan och ta bort ett chefsled. Att han inte har problem med att ta tuffa beslut var en av sakerna som styrelsen fastnade för.

Porträtt

Anna Nyberg stöper om Stockholm

Vasakronans fastighetsutvecklingschef leder förvandlingen som ska skapa ett nytt intryck av området runt Sergels torg. Hon vill att city ska locka fler från förorten.

Porträtt

Ansvar för 100 miljarder

AMF är den institution som satsar hårdast på fastigheter. Sedan några månader tillbaka är Pernilla Arnrud Melin ansvarig för bolagets fastighetsinvesteringar. Nya segment och marknader kan vara att vänta.

Tillbaka till förstasidan