Alecta köper World Trade Center
Svenska institutioner meddelade i början av året att de skulle bli nettoköpare under 2006, något som blev verklighet genom ett antal stora fastighetsaffärer. Alecta förvärvade tidigare under 2006 cityfastigheten Skravelberget större 19 av Merrill Lynch och Möller & Partners. I slutet av året förvärvad-es tomträtterna Kortbyrån 18 och Terminalen 1, känd som World Trade Center, av Hufvudstaden.
I området kring centralstationen och World Trade Center pågår ett antal större kontorsprojekt. Niam, Jarl Asset Management och Carval bygger kontor, hotell och en kongressanläggning. NCC bygger kontor vid Kungsbron till Vital och Jernhusen har precis färdigställt Klarabergs-
huset. Hela området moderniseras och attraktiviteten höjs avsevärt.
World Trade Center, som byggdes under slutet av 1980-talet, har en uthyrningsbar yta på cirka 47 000 kvadratmeter och därtill ungefär 300 parkeringsplatser. Knappt 40 000 kvadratmeter utgör kontor och resterande yta utgör hotell, restauranger och förråd. Hufvudstaden har genom löpande hyresgästanpassningar bibehållit en hög standard på lokalerna. De största hyresgästerna är McKinsey & Co, SJ, Statens Exportråd, Stora Enso och SunGard Front Arena. Den totala vakansgraden är kring fem procent. Utgående hyror bedöms i dagsläget ligga i linje med marknadshyresnivån, kring 3 500 kronor per kvadratmeter.
Nästa avgäldsreglering för Terminalen 1 är i mars 2010. Utgående avgäld uppgår idag till 20 miljoner kronor. I media har framförts att fastighetsägaren Jernhusen bedömer att den nya avgälden kan bli så hög som 50 miljoner kronor. Det kan konstateras att de starkaste budgivarna i affären sannolikt räknade med att nästa avgäldsreglering kommer ge en lägre eller oförändrad avgäld.
Alecta förvärvade aktierna i Vasaterminalen, ägare av World Trade Center, för cirka tre miljarder kronor, med ett underliggande fast-ighetsvärde på omkring 2,6 miljarder kronor. Beroende på viket antagande om tomträttsavgälden som görs, ligger direktavkastningen,
baserat på ett normaliserat driftnetto, kring 4,5–4,75 procent.
Newsec bedömer att moderna lokaler i city med närhet till centralstationen kommer få stigande hyresnivåer de kommande åren. Alecta kommer att ha goda förutsättningar att höja hyrorna.
Henrik Bauer
Sammanfattning:
- I slutet av 2006 sålde Hufvudstaden WTC till Alecta. WTC är en tomrättsfastighet ägd av Jernhusen. Bedömningar om den framtida tomträttsavgäldens storlek har varit avgörande vid budgivningen inför försäljningen.
- De största hyresgästerna är idag SunGard Front Arena, McKinsey och SJ. Köpeskillingen för bolaget var tre miljarder kronor, men det underliggande fastighetsvärdet var cirka 2,6 miljarder kronor. Det indikerar ett pris om drygt 55 000 kronor per kvadratmeter och en direktavkastning under fem procent.
