Affärsanalyser

Alecta köper World Trade Center

Svenska institutioner meddelade i början av året att de skulle bli nettoköpare under 2006, något som blev verklighet genom ett antal stora fastighetsaffärer. Alecta förvärvade tidigare under 2006 cityfastigheten Skravelberget större 19 av Merrill Lynch och Möller & Partners. I slutet av året förvärvad-es tomträtterna Kortbyrån 18 och Terminalen 1, känd som World Trade Center, av Hufvudstaden.  
I området kring centralstationen och World Trade Center pågår ett antal större kontorsprojekt. Niam, Jarl Asset Management och Carval bygger kontor, hotell och en kongressanläggning. NCC bygger kontor vid Kungsbron till Vital och Jernhusen har precis färdigställt Klarabergs-
huset. Hela området moderniseras och attraktiviteten höjs avsevärt.

World Trade Center, som byggdes under slutet av 1980-talet, har en uthyrningsbar yta på cirka 47 000 kvadratmeter och därtill ungefär 300 parkeringsplatser. Knappt 40 000 kvadratmeter utgör kontor och resterande yta utgör hotell, restauranger och förråd. Hufvudstaden har genom löpande hyresgästanpassningar bibehållit en hög standard på lokalerna. De största hyresgästerna är McKinsey & Co, SJ, Statens Exportråd, Stora Enso och SunGard Front Arena. Den totala vakansgraden är kring fem procent. Utgående hyror bedöms i dagsläget ligga i linje med marknadshyresnivån, kring 3 500 kronor per kvadratmeter.

Nästa avgäldsreglering för Terminalen 1 är i mars 2010. Utgående avgäld uppgår idag till 20 miljoner kronor. I media har framförts att fastighetsägaren Jernhusen bedömer att den nya avgälden kan bli så hög som 50 miljoner kronor. Det kan konstateras att de starkaste budgivarna i affären sannolikt räknade med att nästa avgäldsreglering kommer ge en lägre eller oförändrad avgäld.
Alecta förvärvade aktierna i Vasaterminalen, ägare av World Trade Center, för cirka tre miljarder kronor, med ett underliggande fast-ighetsvärde på omkring 2,6 miljarder kronor. Beroende på viket antagande om tomträttsavgälden som görs, ligger direktavkastningen,
baserat på ett normaliserat driftnetto, kring 4,5–4,75 procent.
Newsec bedömer att moderna lokaler i city med närhet till centralstationen kommer få stigande hyresnivåer de kommande åren. Alecta kommer att ha goda förutsättningar att höja hyrorna.
Henrik Bauer

Sammanfattning:

  • I slutet av 2006 sålde Hufvudstaden WTC till Alecta. WTC är en tomrättsfastighet ägd av Jernhusen. Bedömningar om den framtida tomträttsavgäldens storlek har varit avgörande vid budgivningen inför försäljningen.
  • De största hyresgästerna är idag SunGard Front Arena, McKinsey och SJ. Köpeskillingen för bolaget var tre miljarder kronor, men det underliggande fastighetsvärdet var cirka 2,6 miljarder kronor. Det indikerar ett pris om drygt 55 000 kronor per kvadratmeter och en direktavkastning under fem procent.

Fler Affärsanalyser

Affärsanalys

Yielden tydligt upp i hett segment

Henrik Ek på CBRE granskar en affär med tio moderna industri- och logistikfastigheter.

Affärsanalys

Ica säljer igen och igen – med ESG-potential

Ica tecknar ett långt avtal med sig själv efter försäljning.

Affärsanalys

Ljusglimt när köpare och säljare hittade rätt

Mikael Svensson på Svefa har satt analyspennan i en paketaffär med 45 fastigheter.

Affärsanalys

Signal om nedgång i kontorsvärden

Katharina Lindskog på Svefa har satt analyspennan i en av årets största affärer med kontorsfastigheter.

Affärsanalys

Stark prisnivå för citynära lättindustri

Stark hyresmarknad för citynära lättindustri.

Affärsanalys

Kastar in pengar i sårbart glasrike

Höjda ögonbryn vid förvärv i glasriket.

Affärsanalys

Mindre industrihus står sig starkt

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, har analyserat en paketaffär med åtta fastigheter i Västsverige.

Affärsanalys

Prestigehotell sålt till låg yield

Adam Tyrcha, Head of Research hos Newsec, analyserar den stora och spektakulära hotellaffären på Strandvägen i Stockholm.

Affärsanalys

Högt pris för het logistik med kyla

Tomas Shaw på JLL har satt analyspannan på en affär med två speciella fastigheter, en i vardera Stockholms- och Göteborgsregionen.

Affärsanalys

Högre avkastning när köpare slår till igen

Sofia Rågmark på JLL har analyserat en affär i Marievik, strax utanför tullarna i Stockholm.

Affärsanalys

Rekordnivå men med en högre yield

Daniel Holmkvist vid CBRE har analyserat en uppmärksammad affär nära Stureplan.

Affärsanalys

Styrkebesked på lamslagen marknad

Alexander Vintermist vid CBRE har satt analyspennan i en uppmärksammad affär i centrala Stockholm.

Affärsanalys

Lyfter av projekt i närområdet

Per Wieslander och Philip Wikén vid Svefa analyserar en affär med en större kontorsfastighet i Malmö.

Affärsanalys

Hyrespotential när ägare ökar innehavet

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2022) Efter en rekordhög transaktionsaktivitet under första halvåret 2022 inleddes även högsommaren starkt …

Tillbaka till förstasidan