Bilhandel med viss rabatt

Under Q4-ruschen kommunicerades det att Pareto förvärvar Møller Eiendoms flaggskeppsfastighet i Sverige – en nybyggd bilhandelsanläggning om 19 200 kvm i Fyrislund, Uppsala. Köpeskillingen är ej kommunicerad men bedöms uppgå till en bit över 500 miljoner kronor, motsvarande 25 000–30 000 kronor per kvadratmeter, vilket innebär en yield sannolikt strax under 7 procent. Newsec var rådgivare till säljaren.

Affären ingår i Møller Eiendoms totala avyttring av sin svenska portfölj om tio fastigheter och 53 500 kvm. Övriga nio fastigheter har förvärvats av NP3.

Att portföljen inte säljs i ett sammanhållet paket utan delas upp mellan två köpare är i sig talande.

Den mest moderna och största anläggningen i det starkaste läget går till en kapitalförvaltare med tydlig preferens för stabila kassaflöden och låg förvaltningsintensitet, medan de övriga tillgångarna passar bättre hos en mer aktiv och regionalt orienterad ägare.

Det är intressant att det är just Pareto som landar Uppsala­fastigheten. Fondstrukturer och kapitalförvaltare av den typen söker ofta tillgångar med nettoleasekaraktär, kreditvärdiga hyresgäster och begränsad förvaltningskomplexitet. En nybyggd bilhandelsanläggning med Møller Bil som ankarhyresgäst passar väl in i den profilen.

En yield om knappt 7 procent speglar att marknaden fortfarande sätter en viss rabatt mot de mest attraktiva handels- och industri­fastigheterna, men också att produkten är tillräckligt stark för att attrahera institutionellt kapital.

Fyrislund är sedan länge regionens etablerade bilhandelskluster med direktaccess till E4, och ett nybyggt objekt i det läget är inte svårt att motivera prissättningen för.

Bilhandelsrelaterade fastigheter har länge stått i skuggan av logistik och samhällsfastigheter, men erbjuder i rätt läge en liknande riskprofil. Specialanpassade lokaler skapar ett visst hyresgästberoende, långa avtal ger kassaflödesstabilitet och stora hyresgäster ger trygghet på kreditsidan. Samtidigt finns en tydlig skillnad mot exempelvis logistik. Bilhandel är mer platsbunden och mer beroende av att anläggningen verkligen ligger i rätt kluster, med rätt synlighet och rätt tillgänglighet. Därför blir spridningen i prissättning också större. Ett riktigt bra objekt kan attrahera institutionellt kapital, medan sekundära anläggningar får en smalare köparkrets.