En god notering i en polariserad marknad
Del av Leksberg 10:1 & Fälgkorset 2
Byggår
2026, 2027
Uthyrningsbar area
6 200 kvm (Del av Leksberg 10:1), 5 800 kvm
(Fälgkorset 2)
Hyresnivå
1 750 kr/kvm
Hyresgäster
ICA Sverige AB
Uthyrningsgrad
100%
Verksamheter
Livsmedel
Transaktion
Köptidpunkt
2025-10-22
Köpare
Prisma Properties
Säljare
Kynningsrud
Köpeskilling
345 miljoner kronor
Köpeskilling
28 750 kr/kvm
Direktavk. (exit)
5,55% (estimerat)
Sammanfattning
- God betalningsförmåga för fastigheter med långa hyresavtal med stabila hyresgäster.
- Strategiskt förvärv som kan bidra till stordriftsfördelar för investeraren.
- Högre hyresnivåer till följd av högre byggkostnader.
Snabbväxande Prisma Properties har på kort tid utvecklats till en av landets ledande fastighetsägare inom livsmedel och lågprishandel. Under hösten 2025 har de genomfört en så kallad forward-funding-affär som gäller två fastigheter inom livsmedelssegmentet. Fastigheterna är belägna i externhandelsområden i Mariestad och Arvika och förvärvas från utvecklaren Kynningsrud.
Enligt Prisma planeras projektet i Arvika vara färdigställt under februari 2026 och projektet i Mariestad under mars 2027. Fastigheterna är fullt uthyrda till Ica Sverige på 15-åriga hyresavtal. Kommunicerad köpeskilling uppgår till 345 miljoner kronor som motsvarar ett kvadratmeterpris om 28 750 kronor. Värt att tillägga är att Prisma sedan tidigare äger en fastighet i närområdet till förvärvet i Mariestad.
Hyresutvecklingen för nyproducerade livsmedelsfastigheter i regionstäder har haft en god tillväxt senaste åren, vilket delvis är styrt av att positiva investeringskalkyler i dag kräver högre hyresnivåer, mycket på grund av ökade produktionskostnader vid utveckling av livsmedelsfastigheter.
CBRE bedömer att marknadsmässig hyresnivå för nyproducerade livsmedelfastigheter i mindre regionstäder återfinns i spannet 1 700–2 000 kr/kvm.
Med en kommunicerad hyresnivå om 1 750 kr/kvm och bedömda kostnader kring 100–120 kr/kvm för fastighetsägaren samt ett antagande om långsiktig vakans bedöms det normaliserade avkastningskravet återfinnas inom intervallet 5,5–5,6 procent.
En trögrörlig uthyrningsmarknad och en trög konjunktur har bidragit till att diskrepansen mellan fastigheter med vakans samt kortare återstående hyresavtal har blivit större i förhållande till fullt uthyrda fastigheter med stabila hyresgäster. Investerarkollektivet har under de senaste åren tenderat att prioritera fastigheter med kassaflöde. Matvarubutiker är cykliskt stabila på grund av butikernas stabila kundkrets och att de förmedlar varor som är essentiella för konsumenters dagliga behov. Att matvarubutiker är cykliskt stabila är ett incitament för fastighetsinvesterare att investera i livsmedelsfastigheter.
Avslutningsvis bekräftar transaktionen en god betalningsförmåga bland investerare för fullt uthyrda fastigheter med längre hyresavtal. Affären påvisar ett avkastningskrav som bedöms lågt för fastigheter belägna i mindre regionstäder.
