Intresset åter stort för bostadsaffärer i väst

Sedan 2022 har transaktionsmarknaden i Göteborg för flerfamiljshus varit minst sagt sval. Vad gäller nyare hus räknar undertecknad till fyra affärer, och i det äldre beståndet har fem gjorts varav tre bostadsrättsombildningar. Det är inte enbart utbudet som påverkat, utan även ett stagnerande intresse från de kommersiella aktörerna att konkurrera på lågavkastande bostadshus i en miljö där räntor och driftskostnader blivit dyrare.

Men sedan det fjärde kvartalet 2024 har situationen förändrats betydligt. Här är några exempel på affärer som skett sedan dess: Tapajos har genomfört två affärer (Örgryte och Majorna), Ikano har förvärvat 300 lägenheter i Kungsbacka, G&K Blanks har köpt i Kålltorp, Stena har förvärvat hela Källfelts bestånd, Ernst Rosén har köpt sex fastigheter (Lunden), Lansa har gjort två affärer (Bräcke och Partille) och K-fastigheter har sålt till Willhem (Björkekärr) samt tecknat överlåtelseavtal om försälj­ning av sin projekt- och förvaltningsportfölj i väst. Bostadsaffärer är åter intressant och betalningsviljan är god.

Låt oss zooma in på K-fastigheters försäljning till Willhem i Björkekärr. Den uppmärksamme noterar att kommunala Bostadsbolaget begär en hyra för nya lägenheter motsvarande en normhyra på ca 2 400 kr/kvm i samma läge. Avsevärt högre än nivåer för ett till två år sedan om 2 100–2 200 kr/kvm, men inte de högsta i regionen, där till exempel Wallenstams projekt på Kallebäcks torg annonserats för 2 500 kr/kvm.

En normhyra om 2 400 kr/kvm är hög i historisk kontext men har stöd i andra projekt i närtid. Vi räknar därför med en normhyra om 2 400 kr/kvm.

För parkering kan man snegla på bland andra Ivar Kjellberg som hyr ut garage på Lådspikaregatan för 1 200 kr/mån och p-platser för 640 kr/mån, Balder har garage för 1 300–1 500 kr/mån på Smörslätten. Göteborgs stad erbjuder inte boendeparkering i området men tillhandahåller p-platser som kostar 70–120 kr/dygn. Objektet har både garage och markparkering. Vi räknar med en p-intäkt om 900 kr/mån per plats i genomsnitt.

Efter avdrag för marknadsmässiga kostnadsantaganden på 400 till 450 kr/kvm blir den initiala avkastningen för köparen cirka 4,40 procent.