Fortsatt hett men mer selektivt kring skolor

I början på året tillträdde Kinland en portfölj med elva förskolefastigheter från Svenska Samhällsfastigheter. Köpeskillingen uppgick till 515 miljoner kronor, och affären innebär att Kinland stärker sin position inom samhällsfastigheter på den svenska marknaden ytterligare.

Newsec har varit köparens rådgivare.

Merparten av fastigheterna är belägna i Stockholmsområdet och portföljen kännetecknas av starka hyresgäster, där över 90 procent av hyresavtalen är tecknade med kommuner och Norlandia Förskolor.

Portföljen har en genomsnittlig återstående hyrestid om cirka 11 år, vilket ger ett stabilt och långsiktigt kassaflöde.

Affären bekräftar att intresset för samhällsfastigheter i Sverige är fortsatt starkt. Det som driver kapital till sektorn är i grunden samma faktorer som i flera andra större affärer de senaste åren, alltså långa avtal och robusta hyresgäster. Förvärvet visar också att internationellt och institutionellt kapital fortsatt ser svensk samhällsfastighetsmarknad som attraktiv, trots ett något mer selektivt transaktionsklimat än under toppåren.

Förvärvet är intressant eftersom det även ger bevis på att investerar­intresset för skolfastigheter är bredare än man kanske annars kan tro.

Trots den omfattande mediala uppmärksamhet som de svagare födelsetalen har fått så noteras det att det finns ett antal aktörer som har varit offensiva inom skolfastighetssegmentet.

Just förskolor är extra svåra att planera för, då det konstant behövs nya barnkullar och barnen endast går i skolan under några år. Ett tydligt kännetecken för de förvärv som har gjorts är därför långa avtal, där flera av de mest aktiva aktörerna söker avtal med minst 10 och i bästa fall över 15 år återstående.

Investerare har också en tendens att föredra regioner som upplevs som likvida, trots att födelsetalen per kvinna generellt är mycket lägre i Stockholm än i Småland. På så vis väger investerarfundamenta tyngre än ren demografi.

Newsec noterar även att flera aktörer som är aktiva inom skolsegmentet är mer drivna av ett intresse av att köpa långa avtal med kommunal eller statlig motpart, snarare än att det är just skolfastigheter. Flera av dessa aktörer skulle kunna köpa en fastighet med annan användning så länge den uppfyller samma grundkriterier.