Hög yield med potential för framtiden
Fyra terminalfastigheter, Borås, Helsingborg, Malmö, Västerås
Läge
A-lägen i Helsingborg, Västerås, Borås och Malmö
Markareal
330 000 kvm
Uthyrbar area
66 000 kvm
Genomsnittlig hyresduration
7,5 år (3 st på 10 år, 1 st på 2 år)
Underhållsbehov
Medel/högt
Segment
Core+
Transaktion
Köptidpunkt
November 2025
Köpare
SLP (Swedish Logistic Property)
Säljare
DSV
Köpeskilling
1 111 000 000 kr (ca 16 800 kr/kvm)
Hyresvärde
78 mkr/år (ca 1 180 kr/kvm)
Sammanfattning
- Strategiskt förvärv av en core+ portfölj genom en sale and leaseback-affär.
- Affären säkrar fastigheter i starka logistiklägen med lång genomsnittlig hyrestid.
- Den höga initiala direktavkastningen reflekterar husens ålder, typ och hyresnivå.
I november kommunicerade SLP att de förvärvat en logistikportfölj i miljardklassen genom en sale and leaseback-affär med DSV. Portföljen innehåller fyra terminalfastigheter belägna i de starka industri- och logistiklägena Helsingborg, Västerås, Borås och Malmö. Inom respektive ort är fastigheterna belägna i urbana industriområden.
Fastigheterna är fullt uthyrda med triple net-avtal och med ett årligt hyresvärde på 78 miljoner kronor. Den genomsnittliga hyresdurationen är 7,5 år. Portföljens uthyrbara yta är 66 000 kvm medan den totala tomtarean uppgår till 330 000 kvm vilket indikerar möjlighet till ytterligare byggnation.
Köpeskillingen var 1 111 miljoner kronor vilket motsvarar 16 833 kr/kvm. Med det årliga hyresvärdet motsvarande 1 182 kr/kvm och en antagen kostnad för fastighetsägaren om ca 20–50 kr/kvm netto blir den initiala direktavkastningen cirka 6,75–6,90 procent.
Avkastningsnivån är betydligt högre än vad prime logistikfastigheter värderas till i dessa lägen. Portföljens höga direktavkastning förklaras av att fastigheterna är äldre och utgörs av terminaler med typiskt högre hyresnivåer jämfört med den moderna prime-produkten, där det även spelar roll att säljaren satt ingående hyresnivåer då detta trots allt är en sale and leaseback transaktion.
Köparen bedöms göra en stark affär då man kommer åt fastigheter i starka lägen med relativt lång
genomsnittlig hyresduration till en hög direktavkastning, vilket möjliggörs av att man är beredd att göra framtida förbättringsinvesteringar i redan äldre fastigheter för att säkerställa långsiktiga och stabila kassaflöden.
Portföljen klassas inom core+ segmentet där vi fortsatt sett en stor aptit från investerare det gångna året. Segmentet kännetecknas av initiala direktavkastningar runt 6 procent eller högre där köparen ser en potential i fastigheterna. Samtidigt har relativt få affärer kommunicerats i core (prime)-segmentet, då med initiala direktavkastningar runt eller strax under 5,00 procent.
Segmentet ser stort intresse från investerare för rätt produkt i rätt lägen, men investerarna är här mer selektiva och framför allt mer avvaktande på delmarknader som präglats av höga vakanser drivet av spekulativa nybyggen. Core+ segmentet förväntas dock fortsatt locka intresse under 2026.
