Geopolitikens skugga tar över affärerna
Fastighetsportfölj 7 fastigheter
Uthyrningsbar area
ca 180 000 kvm
Underhållsbehov
Högt
Fastigheter
Fyra i Stockholm, varav tre på Gärdet/Östermalm och en i Kista samt en vardera i Umeå, Luleå och Linköping.
Transaktion
Köptidpunkt
Mars 2025
Köpare
Fortifikationsverket
Säljare
Specialfastigheter
Köpeskilling kommunicerad
8,2 mdr
Initial avkastning bedömd
ca 3,5-4,0%
Sammanfattning
- Portfölj med fyra fastigheter i Stockholm, en i Luleå, en i Umeå och en i Linköping.
- Statliga aktörer bakom en av de största affärerna under året.
- Det finns potential för värdeökning i fastigheterna genom renoveringsprojekt.
Året lider mot sitt slut och likaså årets fastighetsaffärer. Ännu ett år präglas av geopolitisk oro, och behovet av säkerhetsfastigheter är stort. Detta återspeglar sig på fastighetsmarknaden där en av årets största fastighetsaffärer har genomförts av Statens Fortifikationsverk – som snabbt ska tillgodose utbyggnad och modernisering av försvarsfastigheter.
I augusti godkände regeringen Fortifikationsverkets köp av sju fastigheter. Fördelningen av dessa sprider sig mellan Stockholm (4), Umeå (1), Luleå (1) och Linköping (1) där större delen av portföljen består av kontorslokaler.
De till ytan största fastigheterna är belägna i Stockholm och huserar Försvarsmaktens högkvarter på Kavalleristen 3, Försvarsmakten på Tegeludden 8, FMV:s huvudkontor på Tre Vapen 4 samt FOI:s kontorsbyggnad i Kista som är del av fastigheten Färöarna 1.
Det totala fastighetsvärdet uppgår till cirka 8,2 miljarder kronor, vilket resulterar i ett kvadratmeterpris om cirka 46 000 kronor.
Hyresnivåerna är cirka 2 100 kr/kvm för FMV:s huvudkontor och cirka 2 500 kr/kvm för Försvarsmaktens högkvarter, och CBRE bedömer liknande hyresnivåer för fastigheten Tegeludden 8.
Hyresnivåerna kan upplevas som låga men förklaras av att fastigheterna består av stora lokaler med äldre standard och därmed är i större behov av värdeskapande renoveringsprojekt.
Givet de investeringskostnader fastigheterna är i behov av är avkastningskravet svårbedömt. CBRE uppskattar hyresvärdet till cirka 375–400 miljoner kronor och till cirka 475–500 miljoner kronor efter hyreshöjande renoveringsåtgärder.
CBRE bedömer drift- och underhållskostnaderna till cirka 420 kr/kvm. Givet detta bedöms det initiala avkastningskravet grovt till 3,5–4,0 procent och till 4,5–5,0 procent efter hyreshöjande investeringskostnader.
Denna fastighetsaffär begränsar sig därmed inte till att endast innebära en transaktion av fastigheter och byggnader, utan är i längden en strategisk investering i Sveriges framtida försvarskapacitet. Detta ger en tydlig indikation på prioriteringen av moderna försvarsfastigheter, där det kan anses vara rimligt att förvänta sig fler liknande affärer i framtiden.
