Utbudet minskar – krympande yielder

(Artikeln publicerades ursprungligen i magasinet Fastighetsvärlden nr 6/2025)

I våras genomfördes ett stort antal bostadstransaktioner, och en som stack ut var när amerikanska storbolaget Hines tecknade sitt första forward funding-avtal i Sverige. Förvärvet omfattar ett nyproduktionsprojekt med 310 hyreslägenheter i Kista, på uppdrag av Hines European Core Fund (HECF).

Prisuppgifterna hålls konfidentiella, men transaktionen bedöms ha skett i nivå med andra affärer i segmentet, vilket speglar den intensiva efterfrågan på nyproducerade bostäder. Newsec bistod Hines med en kommersiell due diligence i affären.

Projektet ingår i stadsutvecklingsområdet Kista äng. Området omfattar totalt omkring 1 600 bostäder, en skola, förskolor, torg och parker, byggt i tydliga kvartersstrukturer med stadsgaturum och generösa trottoarer, för liv och rörelse i bottenvåningarna.

Att Hines satsar här är både en kvalitetsstämpel och ett signalvärde för Kistas utveckling. Andra delar av Kista speglar tyvärr inte den tydliga blandstadskaraktär som Kista äng exemplifierar, och området tros därför lyfta Kista som helhet och bidra till en starkare stadsdel.

Investeringen är också en del av ett stort antal andra investeringar som har genomförts inom bostadssegmentet hittills i år. Just nyproducerade bostäder har varit heta under 2025. Av de cirka 25 miljarder kronor i bostadsvolym som registrerats hittills står nyproduktion för över hälften, omkring 13,5 miljarder kronor, fördelat på närmare 20 affärer. Även om intresset har varit starkt under tidigare år är det noterbart att så pass många nyproducerade bostadsfastigheter omsätts i år, medan det äldre beståndet fortsatt inte lyckas locka lika många investerare.

Förenklade regler för presumtionshyra, samt sannolika hyreshöjningar som överstiger KPI framöver innebär att många investerare ser en uppsida i nyproduktionssegmentet.

Samtidigt har byggstarterna de senaste åren varit relativt få. Under 2023–2025 har färre än 30 000 bostäder per år byggstartats, vilket kan jämföras med närmare 60 000–70 000 under åren innan. Det innebär att utbudet på detta eftertraktade segment på sikt kan bli begränsat. Det, i kombination med den starka investeraraptiten, innebär att det lär bli många investerare som konkurrerar kring få objekt. Detta pekar mot möjlig yieldkompression framöver.