Dimridåerna är täta
Willy Wredenmark
Willy Wredenmark är grundare, vd och chefredaktör på Fastighetsvärlden som fyller 40 år i år. Han är ingenjör vid KTH lantmäteri.
Det ska f-n vara fastighetsvärderare. Bostadsfastigheter sågs länge som något av det enklaste att värdera. Numera ser dock jag framför mig ett lapptäcke där olika hyresmodeller gör marknaden svår att överblicka.
Vi har det gamla bruksvärdessystemet, sedan presumtionshyresmodellen som nyligen modifierats för att kunna fortsätta att fungera, egensatta och förhandlade nyproduktionshyror. Som lök på laxen har vi en utmanare som förhandlingspart, föreningen för Sveriges Hyresgäster, som rivit upp lite damm.
Sedan skallade ropen ”frys hyrorna” från två partier inför valet. Det kommer knappast hända, men regeringsförhandlingar kan leda till konstiga saker.
Vi har nu en situation med många marknader där vakanserna inte sjunker. Orkar värderarna agera, eller ska uthyrningen ”normaliseras” på två–tre år? Flyktingvågen för drygt tio år sedan räddade många fastighetsbestånd som då blev fullt uthyrda. Det är de inte längre, och när Migrationsverket säger upp blockhyresavtal händer det saker.
Hur stark är marknaden i storstäderna där vakansen i nybyggda bostadshus kan vara 5 till 15 procent ett år efter färdigställandet? Hur hårt trycktestar värderarna situationen? Med ett avdrag för vakansbeloppet på värdet?
Omsättningen via lagfartstransaktioner eller enkla bolagsaffärer är låg. Stora strukturaffärer görs substans mot substans så att bägge sidor är nöjda, men ger nödvändigtvis inte vägledning om ”rätta värdet”.
Och börsen, ja den vill ha bättre tillväxt, vilket ger kurser långt från substansvärdet, som bygger på värderingarna. Själv skönjer jag för mycket luft i bolagens balansräkningar. Sälj av lite och överbevisa mig.
