Newsec: Var tredje krona är nu utländsk
Står för 30 procent av transaktionsvolymen – Priser bekräftade. Internationella investerare har den senaste tiden markant ökat sin andel av den svenska transaktionsmarknaden avseende kommersiella fastigheter. Under de första elva månaderna 2015 har de fördubblat sin relativa investeringsvolym jämfört med samma period föregående år och står nu för cirka 30 procent av transaktionsvolymen. Motsvarande investeringsvolymer från internationella aktörer har inte setts sedan 2008, konstaterar Newsec.
Newsec bedömer att den totala transaktionsvolymen under 2015 kommer att uppgå till cirka 135 miljarder. Enligt flera andra kan den komma att bli högre än så. Datscha har till exempel, som räknat affärer till och med 11 december, summerat transaktioner för 142,5 miljarder kronor.
2014 blev ett rekordår när transaktionsvolymen summeras – hela 157 miljarder kronor när Fastighetsvärlden tar genomsnittet från sex bolag som har räknat.
Större transaktioner har varit ledordet för de utländska investeringarna under 2015, konstaterar Newsec i ett pressmeddelande. Ett exempel är amerikanska kapitalförvaltaren Blackstones köp av norka Obligo (tidigare Acta), omfattande en större portfölj med bland annat fastigheter i Sverige för cirka 9,5 miljarder (Newsec använder samma bedömning av värdet som Fastighetsvärlden gjorde i somras samband med affären, läs FV:s topplista här).
Även danska investerare är tillbaka på marknaden, en kategori som investerade tungt före finanskrisen 2008 (främst Keops). Ett danskt konsortium finansierat av danska pensionspengar stod för årets näst största affär då de förvärvade NREPs logistikportfölj som är spridd över landet för cirka 4,4 miljarder (även där bekräftar Newsec FV:s prisuppgift). Där var dock danska investerare till stor del även på säljsidan så till delar var det en intern affär.
Brittiska investerare har generellt visat ett stort intresse för handelsfastigheter, vilket demonstreras genom Grosvenors köp av Skärholmens Centrum. Förvärvet är den största enskilda fastighetstransaktionen under året med en volym på cirka 3,5 miljarder (det priset har inte bekräftats tidigare, men har bedömts av FV. Nu uppger alltså även Newsec att det är köpeskillingen).
– Ett ökat inflöde av utländskt kapital har tidigare kännetecknat slutet på en uppgångsfas i fastighetscykeln, som sedan följts av fallande fastighetsvärden. I dagens marknad, med stort tillflöde av främst pensionskapital till fastighetsmarknaden tillsammans med ett fortsatt lågränteklimat finns ännu inga tendenser till fallande värden, säger Jakob Pettersson, Head of Research, Newsec Sweden.
Fastighetsvärlden kan dock notera att flera amerikanska/brittiska investerare var riktigt tidigt inne i den svenska fastighetsmarknaden i den förra fastighetscykeln.
Institutioner och börsnoterade fastighetsbolag har varit och är stora nettoköpare, konstaterar Newsec i sin sammanställning. En stor del av svenska institutionskapitalet investeras nu i bostäder, medan de noterade bolagen främst förvärvat kontorsfastigheter. Fastighetsfonder var stora nettosäljare under 2014, och denna trend har förstärkts under året.
– God tillgång till billigt kapital, tillsammans med en övervikt av köpare med lång investeringshorisont, har lett till kraftigt sjunkande direktavkastningskrav, främst i kommersiella segment i bästa läge. Även för bostäder i tillväxtorter har direktavkastningskraven sjunkit kraftigt, såväl avseende välbelägna bostadsfastigheter som bostäder i sämre lägen och för miljonprogramsfastigheter. Detta segment har dock hittills inte attraherat utländskt kapital, säger Jakob Pettersson.
Fastighetsvärlden Idag 2015-12-11
