Samhällsfastigheter

Rutinerade rävar om sex segments framtid

Mindre kontorsyta, regionorter som vinnare, nya krav på ­boenden. Pandemin har accelererat tidigare trender. FV bad fyra rutinerade fastighetsrävar att blicka in i framtiden inom sex segment.

Panelen

Agneta Jacobsson
Partner och grundare av Outpoint. Styrelseledamot i AMF Fastigheter. Tidigare vd C&W och DTZ där hon började 1984.

Sven-Olof Johansson
Vd och storägare Fastpartner sedan 1997. Styrelseledamot i SBB, Autoropa och STC Inter­finans. Delvis bosatt i Frankrike.

Christel Armstrong Darvik
Styrelseledamot i Svenska Mäss­an Stiftelse, Chalmersfastigheter och Willhem. Tidigare vd vid Stena Fastigheter och Tornet.

Jan Wejdmark
Ordförande RICS och senior partner på Newsec där han arbetat i 27 år. Driver destinationsanläggningen Granö Beckasin.

Visa faktaruta

(Artikeln pulicerades ursprungligen i magasinet Fsatighetsvärlden nr 3/2021 som utkom i mitten av april)

AJ = Agneta Jacobsson
SOJ = Sven-Olof Johansson
CAD = Christel Armstrong Darvik
JW = Jan Wejdmark

Kontor

AJ: Fler arbetsgivare kommer säkert fortsätta att vara mer flexibla när det gäller distansarbete. Jag tror att de som kan kommer att jobba hemifrån en till två dagar i veckan. Hyresgästerna kommer att se över sina ytor, men även anpassa dessa för typ fler digitala möten.

CAD: Den långsiktiga effekten blir att allt fler kommer att jobba mer flexibelt, och det kommer att påverka ytbehov och även utformningen av lokalerna.

JW: Många verkar tro på en kontorsdöd, men det tror jag inte alls på. Kontoren kommer dock att bli mer mötesplatser än rena arbets­platser. Det kommer inte finnas skrivbord till alla. Det är en utveckling som fanns tidigare och som nu accelererar.

SOJ: Kontoret kommer att bli en central och väldigt viktig plats när det gäller att åter få i gång många bolag. Det finns många anställda som vill åter till kontoret, och som måste åter. Många klarar till exempel inte sina mentorprogram, man måste få in kulturen. Många bolag har även tappat i produktivitet.

AJ: Jag tror att de centrala kontoren alltid kommer att vara attraktiva, och att det kommer att skapas nya hubbar utanför, där folk bor.

JW: Det gäller att kunna erbjuda ett attraktivt kontor med bra basfunktioner, med bra miljö, luft och dagsljus. Förändrade krav kommer att gynna moderna kontor i bra lägen. För det motsatta kan det bli utslag­ning.

SOJ: Det är viktigt att se till att kontoret är mycket bättre än det som finns hemma. Man måste ha konkurrens­kraftiga kontorsmiljöer. Vi fastighetsägare kan bidra på många sätt genom att se till att det finns bra restauranger och till exempel gym i närheten samt ge goda förutsättningar för inspirerande lokaler och mötesplatser.

JW: Före pandemin tillbringade vi 0,5 dagar i veckan i snitt utanför kontoret. Framöver kommer det att bli 1,5 dagar. Många kommer nog fortsätta banta ytorna, mest bland de som inte gjort det tidigare och därmed sitter på för stora ytor. De som sitter som allra mest trångt lär nog öka ytan per medarbetare framöver.

CAD: Men jag tror att det kommer att gå långsamt. Alla hyresgäster kommer inte att våga ta steget fullt ut. Men på lång sikt blir det en ytminskning. Lokalhyran är den största utgiften efter lönerna, så det är klart att man tittar på den. Då kan man samtidigt även ta pengar från hyran till sin digitala satsning.

Restaurang

AJ: Unga verkar laga allt mindre mat … Det har blivit som i USA. Hemkörning av mat tror jag kommer att fortsätta, så restaurangerna har nog en god framtid.

JW: Folk vill mötas, och man behöver äta … Det har numera även blivit en kultur i Norden att mötas ute på restaurangerna. När vi är förbi både pandemin och rädslan kommer vi att återgå till det beteendet.

CAD: När restriktionerna släpper är det nog bland det första vi vill göra, gå på restaurang igen. Och bra restauranger har blivit allt viktigare för fastighetsägarna.

SOJ: Jag längtar efter att gå på restaurang. Finns ett stort uppdämt behov hos många.

Butiker

CAD: Man måste vara kreativ och hitta en annan användning. Det handlar om att skapa mötesplatser. Butiker är en upplevelse. Ibland är det även viktigt att fastighetsägarna ser helhetsperspektivet för fastigheten eller området. En butik som går dåligt kan ju trots allt lyfta det övriga.

AJ: Förändringsarbetet fortsätter och hade inletts långt innan pandemin.

JW: Förskjutningen till e-handeln som kanske kunde tagit tre till fem år har nu ägt rum på ett år.

SOJ: Svårt. Man måste tänka nytt. Det kan handla om supportfunktioner för onlinehandeln.

JW: Lokaler i B-lägen får fyllas med annat, som bostäder. I externhandelsområden kan många lokaler enkelt användas för logistik.

CAD: Det kommer att behövas showroom i A-lägen. Flera lokaler skulle även kunna delas i showroom samt ett bakre lager för utlämning.

AJ: Jag tror att mindre närcent­rum, som plötsligt har fått ett uppsving, kommer fortsätta att må bra när distansarbetet fortsätter. Allt inom återanvänt/begagnat kommer att ta allt större ytor. Kanske kommer olika typer av hantverk att få ett uppsving i hållbarhetstrenden.

SOJ: Jag tror att det kommer en stor positiv kraft i återstarten.

Logistik

JW: Det har blivit ytterligare en boost. Och det är ett enormt intresse på investerarmarknaden.

SOJ: Känns konstigt att köpa logistik till yielder under 4 procent. Hyrespotentialen är låg.

JW: Vinnare är högeffektiva fastigheter och speciellt inom last mile-kategorin, som det finns en begränsad volym av.

CAD: En fortsatt stor efterfrågan, som kommer att öka.

SOJ: Stor efterfrågan. Men samtidigt finns det inga begränsningar av mark på de flesta ställena, med undantag för brister för närlogistik i vissa områden.

AJ: Fortsatt stort intresse, och fokus på e-handeln. Intresset finns på alla plan och gäller moderna enheter.

JW: Det finns goda förutsättningar för nyproduktion. Några kommuner har satsat framgångsrikt inom segmentet.

Samhällsfastigheter

AJ: I pandemin blev det super­tydligt att dagens äldrevård inte fungerar. Det är inte acceptabelt, och helt nya krav kommer att ställas på koncept och utveckling. Det kommer säkert även att påverka fastigheterna och lokalerna.

JW: Kommer att krävas stora investeringar, bland annat i skolor där många är byggda på 60-talet och ganska ineffektiva.

SOJ: Det kommer att behöva tillföras resurser. Känns fel att spara här, men det är ofta vad som sker hos kommunerna.

AJ: När det gäller skolor måste vi verkligen satsa på barnen och ungdomarna. Där står slaget om Sveriges framtid! När det gäller byggnaderna kan de kanske utformas på annat sätt så att lokalerna kan användas bättre även kvälls­tid.

Bostäder

CAD: Här har trenden länge gått mot att man byggt mindre. När det blir mer hemjobb krävs större ytor, och speciellt funktionella ytor.

JW: Om folk ska jobba hemma kommer det att krävas en trea i stället för en tvåa, en fyra i stället för en trea.

AJ: Just nu finns säkert tankar hos många om hur man vill leva. Det finns en tendens att flytta från storstäder till regionstäder, för att få ett annorlunda liv, kanske möjlighet till en något större bostad och mer grönska. Men för att orten ska vara aktuell krävs bra pendlings­möjligheter till storstad. Sedan har ju fler skaffat hund så livsstilen efter pandemin måste passa till det.

JW: Ökat distansarbete kommer att gynna attraktiva lägen i mindre pendlingsorter. Därifrån kan man pendla till jobbet någon gång i veckan. Det kommer dock krävas bra uppkoppling.

SOJ: Samtidigt finns det bolag som ställer motkrav till hemarbete. Microsoft har till exempel sagt att det är okej att jobba på distans, men att det kommer med en lönesänkning för dem som vill jobba hemma.

AJ: Nyproduktion blir ju ganska dyrt så då är det viktigt att bostäderna blir yteffektiva och funktionella så att man har råd. Kanske ökar efterfrågan på en del gemensamma ytor i alla fall för yngre och äldre.

CAD: Jag tror att fler kommer att lämna storstäderna för att bosätta sig större och naturnära i orter där man kan pendla till jobbet några få dagar i veckan. Det kommer att leda till en prisuppgång på de mindre orterna, men inte påverka de större eftersom det ändå är relativt marginellt.

AJ: Fler kommer också att vilja bo med det gröna nära sig, oavsett om det är skog, en uteplats eller en trevlig gemensam gård.

Hotell

JW: Tufft för operatörerna, men fastighets­ägarna har klarat sig eftersom andelen omsättningshyra är låg.

SOJ: När det gäller affärsresor lär vi se en förändring, så affärs­hotellen får nog tänka om och bli mer flexibla. Internmöten kommer nog även framöver till stor utsträckning att ske digitalt, om det handlar om information. Nöjesresandet kommer att få en stark utveckling och då kan olika typer av destinations­hotell bli vinnare.

JW: Affärsresandet kommer att ske på en lägre nivå, speciellt när det handlar om att resa för ett enkelt möte. Resorna kommer i stället att bli längre tidsmässigt och mer välplanerade.

AJ: Det mest drabbade segmentet, speciellt i storstäderna. Affärsresandet kommer att gå ner långsiktigt. Vinnare blir livsstilshotell.

CAD: Hotell har det fruktansvärt tufft. Många kämpar för att överleva. Leisure, det privata resandet, kommer nog i gång ganska snabbt. Men antalet affärsresor lär bli färre och det kommer att dröja tills mässorna kommer i gång. Det är långa startprocesser där. Mässorna når nog sitt normalläge först 2023.

Fler Nyheter från förstasidan

Krog med takservering till stora kontorssatsningen

En lokal återstår att hyra ut.

Lyfter storhotell med ny skybar och stor restaurang

Hotell med 323 rum i Stockholm. Avtal om 24 år när segdraget område ska få fart.

Satsar en miljard i Solna – utökar inför nya hot

44 procent uthyrt i fastigheten. Börsbolag avyttrar.

Pressat SBB gör upp med Kåpan – frigör kapital

Ska även sälja sin 50% stora andel i Svenska Myndighetsbyggnader, med fastigheter för 12 miljarder, under hösten.

Affär mellan Point och Diös kraschar

Avbryter affären med hänvisning till förändrade finansiella villkor.

Batljan: ”Vi är självkritiska”

SBB:s vd i intervju om bolagets kommunikation, om kommande miljardförsäljingar och hur han och kollegorna mår.

Alla elva dömda har överklagat

FV berättar vad som hänt och vad som väntar framöver.

Hotell byter ägare – option om att köpa fastigheten

1800-talsbyggnad med sjöläge.

Tio kända krogar får indraget alkoholtillstånd

Hufvudstaden har nobbat ägarskiften. FV redogör för mejl mellan parterna.

K2A skjuter upp byggstarter

Varslar majoriteten av personalen i bolag. Flyttar fram mål.

Hyr ut 2.500 kvm i historisk miljö

JV tecknar avtal. Advokatfirma flyttar in.

Slakt: Flykt från fastigheter

33 bolag i lista. Nio hade vid klockan 11 backat med mer än 5 procent. Endast ett bolag ligger på plus för de senaste 12 månaderna.

SBB:s drag – säljer för 436 miljoner

26.000 kvm ingår i affären.

Klart: Comeback som vd – vill känna affärstempo

Berättar för FV om återkomsten.

Tillbaka till förstasidan