C&W-rapport: Något högre kontorsvakans att vänta

Cushman & Wakefield delar i rapporten upp Stockholms innerstad i elva områden. De mest extrema nyckeltalen finns förstås i CBD, se faktaruta bredvid. Låga yieldnivåer finns även i Hagastaden även om hyresnivåerna där är lägre än i de flesta andra områdena. Högst vakansgrad finns, enligt C&W, i Östermalm (7%), Hagastaden 6,5%) samt Västra Kungsholmen och Gärdet (båda 5,5%). Lägst är vakansgraden på Östra Kungsholmen (2,5%), Gamla Stan (3,5%) och Vasastan (4,0%).

Anders Elvinsson, Head of Valuation & Strategic Advisory Cushman & Wakefield;

– Vi har noterat en generell vakansökning för kontor under året i merparten av Sveriges större städer. Ökningen, från historiskt låga nivåer, kunde först skönjas i centrala lägen där förhyrningarna är mindre och avtalen kortare. Under en omställningsperiod på två till tre år bedömer vi att samtliga städer och delmarknader kommer uppleva en stigande vakansnivå. Därefter bedöms lägen med ett gott serviceutbud, goda kollektiva kommunikationer och moderna gröna kontorsbyggnader uppleva en betydligt bättre utveckling med en kraftigare hyrestillväxt och lägre vakansnivåer än de delmarknader som saknar dessa attribut.

När det gäller områdena utanför tullarna i Stockholm ger C&W:s yieldbedömning tydliga besked mellan heta och kalla områden: Yielden i Arenastaden bedöms till 3,5–4% och den i Kista till 4,75–5,75%. Vakansgraden är fortfarande brutalt hög i Kista. C&W bedömer den till 20 procent. Näst högst är den i Solna Business Park (17,5%) följt av Frösunda (10%). Minst tomställda kontorsytor finns i Arenastaden (2,0%), följt av Solna Strand (där hyresgäster kommer att lämna) och Sundbyberg (4,5% vardera).

Under det tredje kvartalet ser Cushman & Wakefield att prime yielderna har sjunkit något i storstädernas innerstadsområden. Primehyrorna noteras ligga fortsatt stabilt i Stockholm och Malmö, medan Göteborg CBD har ökat. Andelen tillgängliga kontorsytor på marknaden är oförändrat under kvartalet. En vakansgrad om 5 % observeras för Stockholm CBD och Göteborg CBD respektive, medan Malmö Nya CBD ligger kvar på en vakansgrad om 6,5%.

Cushman & Wakefield lanserar kontorsrapporten Office Snapshot Sweden Q3 med temat ESG och hållbar finansiering.

Nya möjligheter presenterar sig för de fastighetsägare som satsar på hållbarhet, tydligast i form av billigare finansiering, men även långsiktigt stabila hyresnivåer och lägre vakansgrader förutspås. Hållbarhet ses även som en avgörande parameter i bolagens riskhantering, då fastighetsägare med icke-hållbara fastigheter kommer att få erfara minskad efterfrågan från hyresgäster samt ökad exponering mot försäkringsrisker och likviditetsrisker i form av svårsålda tillgångar.

Gustaf Benndorf – Head of Tenant Representation på Cushman & Wakefield;

– Vi ser i dagsläget att allt fler internationella, men även en del nationella, hyresgäster i många fall kravställer lokaler i miljöcertifierade byggnader. När ett företag framöver kommer att behöva rapportera sin klimatpåverkan från hela värdekedjan, kommer även att hyreskontrakten att utvärderas, varför denna efterfråga förväntas öka under de kommande åren.

Marknaden för hållbara finansiella instrument växer snabbt. Den emitterade volymen för första halvåret 2021 överstiger redan den totala volymen för helåret 2020. Ingenting indikerar att utvecklingen kommer att mattas av. Cushman & Wakefield har intervjuat Thomas Nystedt, Finanschef på Vasakronan, Åsa Lind, Finanschef på Fabege and Anna Lindvetter, Sustainable Finance på Handelsbanken Debt Capital Markets, som alla observerat greeniums på obligationer i spannet 3–5 punkter och 5–10 punkter lägre marginalränta på gröna lån.

Annie Lilja, Senior Advisor, Strategic Advisory på Cushman & Wakefield;

– Ett ökat antal fastighetsägare siktar på att hållbarhetscertifiera hela beståndet. En tydlig drivkraft är att det då öppnas nya möjligheter till billigare finansiering i olika form av hållbarhetsrelaterade instrument. Tidigare har gröna lån och obligationer dominerat, men vi ser nu att utbudet av finansiella produkter diversifieras till sociala och hållbarhetslänkade varianter. Denna kategori förväntas växa mest, då fler parametrar än grönt kommer att vägas in i den nya EU Taxonomin framöver.