Newsecs spaning – Max Barclays tre favoriter

Newsec konstaterar att kontorsfastigheter i Sverige och Norden för närvarande är den mest förbisedda tillgångsklassen, inte minst när det gäller från utomnordiskt håll och då speciellt investerare från USA, Kanada och Storbritannien. Max Barclay tycker att det är djupt orättvist att kontorsmarknaderna i de nordiska storstäderna sammanblandas med de vakansproblem som uppstått för kontor i bland annat storstäderna i USA.

– I Stockholm har kontorsbeläggningsgraden återhämtat sig och närmar sig sina nivåer före pandemin, med en nuvarande beläggningsgrad på cirka 85% av de siffror som registrerades före pandemins början och likadant ser det ut i Köpenhamn, Oslo och Helsingfors. Man ska dessutom ha med sig att tjänstemän i Norden i 15–20 år haft en flexibel syn på kontoret, flexjobbandet fanns alltså i stor utsträckning här redan innan pandemin, i motsats till hur det var i många andra geografiska marknader – där det kom plötsligt och ofta var helt tvingande att jobba hemma, säger Max Barclay.

I större internationella städer som New York och San Francisco ser statistiken helt annorlunda ut. Där är kontorsbeläggningsgraden på cirka 40% eller lägre, uppger Newsec.

Konsultbolaget förutspår att kontoret kommer att fortsätta att fungera väl i den nordiska kontexten.Kontorsarbetare söker fortfarande kontorsmiljöer som erbjuder flexibilitet och rymmer personliga preferenser.

– Kontorsfastigheterna är förbisedda, men det öppnar även möjligheter, säger Barclay. Tyvärr är internationella aktörer oroliga för kontor, en bild investerarna fått med sig om de är nära de amerikanska marknaderna men även London eller Paris. Men här ser det helt annorlunda ut.

Max Barclay konstaterar även att de svenska kontorslokalerna generellt är betydligt mer attraktiva än exempelvis de genomsnittliga amerikanska.

– Kontoren i Sverige är ofta bra mötesplatser, men även betydligt mer än en mötesplats. Så ser det inte ut överallt. Sverige ligger på många sätt före.

Även om Newsec och Max Barclay tror starkt på kontorets framtid konsterara han att en utslagning kommer att ske.

– Det finns för mycket kontorslokaler idag. De som ligger i fel läge eller inte har potential för ombyggnation kommer att få det tufft.

Flexjobbandet, pendlingstider och hur människor vill sköta sina vardagsärenden kan dock ha öppnat upp det för nya möjligheter. Newsec har identifierat potentialen i att utveckla förortskontorshubbar belägna utanför centrala affärsdistrikt

– Dessa perifera kontorsplatser stämmer väl överens med de förändrade arbetsbeteenden som gynnar arbetsplatser närmare arbetstagarna. Dessutom är dessa områden ofta förenade med mer attraktiva hyresnivåer, vilket gör dem ekonomiskt livskraftiga för hyresgäster, en faktor av betydande relevans med tanke på de rådande makroekonomiska förhållandena. Det byggs fräscht och modernt, vilket kan attrahera, säger Max Barclay och konstaterar att det finns plats för några hubbar både norr och söder om huvudstaden även om city kommer att förbli den naturliga hubben.

För Fastighetsvärlden listar han tre områden som han på sikt tror kan bli starka exempel på förortskontorshubbar:

• Barkarby: ”Tillgängligheten blir riktigt bra genom förändringar i infrastrukturen. Här byggs den mixade staden”.
• Värtan: ”Har framtiden för sig, även om det nog kommer att ta lite tid. Nästan för nära city för att nämnas”.
• Farsta: ”Idag finns ingen kritisk massa för kontor, men det finns bostäder och handel. Det sker även positiva investeringar i infrastruktur.”

– Vi tror stenhårt på liknande områden, säger Max Barclay.

Han konstaterar vidare att Arenastaden i Solna redan är ett väldigt bra exempel på förortskontorshubb där den aktuella kommunen prioriterat kontor istället för endast bostäder vilket många kommuner gjort under en längre tid. Flemingsberg i Huddinge anser han ha goda möjligheter att göra samma resa (det är Fabege som håller i taktpinnen även där).

Newsec och Barclay bedömer att det finns plats för starka förortskontorshubbar i även Göteborg och Malmö.

Max Barclay säger även till Fastighetsvärlden att han är oroad över att den positiva Sverigebild som byggts upp under decennier kan komma att påverkas av gängvåldet och alla skjutningar.

– Tyvärr påverkar det på väldigt många sätt. Brottsligheten påverkar Sverigebilden och det kan påverka vår tillväxt. Investerarna har med sig det.