Colliers: Agnarna skiljs från vetet

Kontorssegmentet gynnas av en fortsatt stark arbetsmarknad. Det råder en stark efterfrågan på moderna kontor i attraktiva lägen med stigande primehyror. Värre är lägen för omoderna kontorslokaler i halvtrötta lägen.

Karin Witalis, Head of Research vid Colliers, ser en potentiell risk inom segmentet:

– Håll ögonen på vakansgraden och om det spekulativa inslaget i nyproduktionen drar iväg.

Vakansgraden för kontorslokaler har under det senaste kvartalet ökat något i både Storstockholm och Storgöteborg, till 10,5 respektive 9,0 procent, enligt statistik från CityMark. Hyresnivåerna för de bästa lokalerna har stigit och ligger nu på 8300 respektive 3800 kr/kvm i de båda städerna.

Colliers konstaterar vidare i rapporten att det är bra riktigt bra efterfrågan på de bästa lokalerna och att hyresgästerna måste vara snabba, processerna är korta.

Colliers ser i rapporten fortsatt efterfrågan på modern logistik, som exempelvis stora terminaler och lager i bra kommunikationslägen plus last mile-logistik nära storstäder. Colliers konstaterar att det är fortsatt hög nyproduktion, men inte så jättemycket spekulativt.

Karin Witalis ser inga större risker inom segmentet:

– Men man ska alltid vara medveten om utbudsrisken.

Colliers räknar med stigande hyror framöver till följd av hög inflation, stigande byggkostnader och möjligen något dämpad nyproduktion.

Rådgivningsbolaget konstaterar vidare att det råder en stor omvandling i sektorn till följd av strukturellt skifte med nya konsumtionsmönster i form av e-handel, ökad automation och nya koncept, samt helt nya aktörer som verkar inom logistik.

Flera investerare har under den senast tiden byggt upp bestånd inom lättindustri, kanske ibland som en spilleffekt från det glödheta logistiksegmentet. Även här konstaterar Witalis att det finns risker att hålla ögonen på.

– Allmän nedgång i ekonomin som slår mot lättindustriföretagen och även höga el- och bränslepriser. Företagen har inte jättemarginaler.

Under det senaste året har marknaden fått uppleva att flera stora retailfastigheter bytt ägare och flera stora objekt är till exempel till salu nu.  Livsmedel och lågpris har gått riktigt bra ett tag, och enligt Colliers bedömning kommer det att fortsätta att vara på det sättet. Witalis konstaterar att retailsegmentet är svåranalyserat och att utvecklingen skiljer sig åt för olika typer av retail. Här gäller det för investerarna att följa med. Riskerna är flera.

– Alla stigande kostnader som slår hårt mot hushållen – lånekostnader, livsmedel, el, bränsle… you name it. Att folk återigen stannar hemma på semestern och lägger pengar på annat än resor kan dock vara positivt för handeln lokalt.

Statistik från Datscha som Colliers hänvisar till i rapporten summerar omsättningsvolymen för första kvartalet till runt 50 miljarder kronor, vilket är 45 procent högre än för motsvarande period i fjol. Siffrorna för andra kvartalet är inte klara ännu men rådgivningsbolaget konstaterar att det varit fortsatt bra flöde på affärerna.

Som vanligt när marknaden står och balanserar, och är på väg i en ny riktning så öppnar det möjligheter för andra typer av investerargrupper. De affärer som genomförs just nu har dock initierats för en tid sedan och indikerar ingen prisförändring, konstaterar Colliers i rapporten. Det är en polariserad marknad med betydligt högre efterfrågan på prime än sekundärt.

– De signaler vi får i Sverige och även från utlandet är att investerarna börjar bli avvaktande och att det finns lite olika prisförväntningar mellan köpare och säljare. Vi kan komma att få en prisjustering under hösten med stigande yielder men det är jättesvårt att sia om, säger Karin Witalis.

Hon pekar speciellt ut några grupper som kan hamnat i ett bra läge; lågbelånade köpare och fonder som har rest kapital har en fortsatt gynnsam situation. Fastigheter har dessutom vissa betydande fördelar gentemot andra investeringsslag. Exempelvis är fastigheter en real tillgång med möjligheter till aktiv förvaltning. Indexerade hyresavtal ger dessutom en hegde mot inflation.