Slaget om butiks­hyrorna

Den fysiska handeln höjer tonläget i kampen om hyrorna. ”Jag tror inte att fastighetsägarna har förstått allvaret i vad som kan komma att hända”, säger Intersports vd Marcus Wibergh. Finns det någon anledning för fastighetsägarna att lyssna?

5%

… Så mycket har hyrorna ökat i handelsfastigheter i bra lägen 2019. Det är den starkaste ökningen på länge. Hyror i så kallade dåliga lägen har minskat med 8 procent. I Stockholms innerstad kostar ett bra läge i snitt runt 9.000–10.000 kronor per kvadrat.
Källa: Newsec property outlook autumn 2019, Shift lokaltema.

Tre stora kedjor om hyrorna

”Vi vill ha mer flexibla avtal, viket innebär kortare avtalsperiod samt avtal som är kopplat till försäljningen i olika omsättningsnivåer.”
Martin Barden , sverigechef Kappahl

”Vi har fokus på lönsamheten, men det går helt enkelt inte att få lönsamhet via en cityetablering till de hyror som begärs i dag. Om man önskar att bredda cityhandeln med andra aktörer inom lågpris, som Rusta, måste man som fastighetsägare tänka om.”
Peter Jansen, etableringschef Rusta

”Jag tycker att de större fastighets­ägarna fortfarande lever i en annan värld där det inte är så pressat ännu. Men det kommer det att bli, det är jag ganska övertygad om.”
Marcus Wibergh, vd Intersport

Att förstå förändringen – en framgångsfaktor

Monica Bruvik, senior retail analyst HUI

– Det ligger i fastighetsägarens intresse att den fysiska butiken är tilltalande, menar Monica Bruvik, senior retail analyst på HUI.

Hon tror på en modell där fastighetsägarna blir bättre på att dela data, om den fysiska platsen, till butikerna samt inför mer flexibla hyror och säsongsbutiker.

– Att förstå det förändrade konsumentbeteendet kopplat till den lokala platsen tror jag är en framgångs­faktor, säger Bruvik.

Ofta gör köpcentrumägarna kundundersökningar, däremot kartläggs sällan drivkrafter bakom beteenden på just den aktuella platsen. Varför konsumenten handlar som den gör, vad man har för preferenser, vad det är för hyresgäster eller sortiment som man saknar.

– Grundläggande information om vem som är kund i ett köpcentrum, förväntas redan i dag av detaljhandelsföretag som har vant sig vid datadriven affärsutveckling baserad på e-handelsdata. Att arbeta datadrivet även i den fysiska handeln är därför ett naturligt steg, men denna data behöver fastighetsägaren delge för att detaljhandlare skall kunna lokalanpassa sina butikskoncept.

Fastighetsägarna bör även se över marknadsföringsstrategin för köpcentrum, säger hon.

– Det är inte bara konsumentens preferenser som har förändrats utan också deras mediebeteende. Där finns en utmaning för att bygga varumärket i olika kanaler och hitta nya sätt att nå yngre målgrupper.

Visa faktaruta

(Artikeln är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden nr 10/2019 som utkom i oktober)

Flera stora butikskedjor har begärts i konkurs under årets inledning. Teknikmagasinet och Thernlunds är kanske de två mest slående exemplen. Inte sällan tar trängda butiksägare upp hyresnivåerna som en faktor – i kombination med allt för många enheter.

Diskussionen om hyror är alltid aktuell – men har sällan ställts på sin spets som nu.

Men vi tar det hela från början.

Våren 2019. Kicks vd Freddy Sobin går ut i Svenska Dagbladet med att make up-kedjan lämnar Moodgallerian i centrala Stockholm. Kundunderlaget är för klent, hyresnivåerna för höga.

Någon vecka senare skickar Kicks ut ett uppmärksammat pressmeddelande där Sobin menar att hyresnivåerna måste justeras efter de minskade kundströmmarna. Därefter följer intervjuer och artiklar där vd:ns budskap når allt fler.

En rad ledande branschkollegor, från bland annat H&M, Kappahl, Rusta och Clas Ohlson, stämmer in. Även branschorganisationen Svensk Handel ställer sig bakom kritiken:

–Hyrorna sätts lokalt och tar inte alltid hänsyn till handelns förändrade förutsättningar. Om hyresnivåerna fortsätter att öka när handeln lever i en pressad situation blir det en svår ekvation att lösa, säger Svensk Handels näringspolitiska expert Elisabet Elmsäter Vegsö.

De handlare som har det tuffast i dag, menar hon, är de som finns primärt inom mode och skor. Böcker och hemelektronik har redan 56 respektive 30 procent av omsättningen online. Nu har kategorier som kläder och skor fått en andel om 16 procent online.

– Marginalerna har sjunkit och hyrorna därmed blivit en större post på utgiftssidan.

Freddy Sobin säger att man, tillsammans med fastighetsägarna, vill hitta mer moderna hyresmodeller som är anpassade efter de nya förutsättningarna på marknaden.

– Annars betalar vi ett högre pris för lokaler vars värde devalveras, något som ytterligare skulle pressa den svaga lönsamheten inom detaljhandeln som helhet.

Intersports vd Marcus Wibergh är en av de kollegor som ställer sig bakom Freddy Sobin.

– Jag tror inte att fastighetsägarna har förstått allvaret i vad som kan komma att hända, säger han.

– Även om en kedja som JC har gått i konkurs så är den för liten för att det ska bli någon effekt. Men låt säga att en kedja med 120 butiker, på 600–700 kvadratmeter, går i konkurs – då skulle det hända grejer. För det kommer att frigöra yta.
Men än så länge har fastighetsägarna inte känt av någon större butiksdöd. Förklaringen är en stark kafé- och restaurangtrend, menar Marcus Wibergh.

– Det kommer dock inte hålla över tid. Man kan inte ha fler kaffeställen än man har i dagsläget.

Enligt honom har fastighetsbranschen de senaste 20 åren tagit få risker och tjänat ofantliga summor på hyresnivåerna.

– Jag har varit i branschen i 30 år. Jag tycker att vi handlare har tagit väldigt stor risk när det gäller hyreskontrakten, men risktagandet måste delas. Att sätta sig i tunga och långa hyreskontrakt går inte i dag. Här måste man tillsammans hitta lösningar.

Precis som Kicks tittar nu Intersport över sin butiksportfölj och stänger butiker som inte är lönsamma.

– Efterhand som hyreskontrakten går ut så förhandlas de om. Vi är ganska krassa och stänger butiker där vi inte når fram i en förhandling. Då väljer vi att kliva av, och det kommer vi att fortsätta göra konsekvent.

Handlarna sätter hård press på fastighetsägarna. Fastighetsägarna menar dock själva att de bara sätter de hyror som marknaden bestämmer.

– Det finns naturligtvis alltid en risk att vissa butiker behöver hitta nya lägen på grund av att hyresnivåerna är för höga i förhållande till omsättningen. Men det är inget nytt, så har det varit i alla tider, säger Mattias Celinder, affärsområdeschef fastighet på Atrium Ljungberg.

Han menar att strukturomvandlingen påverkar i många led, inte bara handlarna.

– Även fastighetsägarna ställs inför nya förutsättningar. Givetvis handlar allt inte bara om hyror. Lönsamhet och tillväxt är beroende av flera parametrar. Vårt ansvar som fastighetsägare handlar om att skapa goda förutsättningar för butikerna att driva sin verksamhet. Det handlar bland annat om att fylla våra platser med ett attraktivt innehåll så att de blir relevanta för besökarna, både nu och i framtiden.

Handlarna utgår i sin diskussion från ett ömsesidigt beroende. Där butiker är de enda alternativa hyresgästerna för fastighetsägarna. Men Amanda Welander, head of research på CBRE, ser ytterligare en aktör som sätter nivån för hyrorna.

– Även om delar av handeln säkert gärna skulle önska sig lägre hyresnivåer så får man också komma ihåg att man inte enbart konkurrerar med andra detaljister utan även med alternativanvändningen av lokalen. I synnerhet i citykärnorna är alternativanvändningen hög. Vi har till exempel sett att flera attraktiva handelslokaler på Hamngatan i Stockholm i stället blir kontor.

Jesper Örtengren, affärsutvecklingschef handel på Vasakronan delar uppfattningen.

– Det har varit så i många år att det bara ska vara retail och butiker längst ner. Man har inte funderat på så många andra användningsområden. Men vi har haft lite påstötningar från byråer och andra som vill ha en kombination av kontor och möjlighet att i sin tur kunna erbjuda en butik, säger han.

Rikard Ljunggren, chef för näringspolitik och kommunikation på Fastighetsägarna, menar att hyrorna i citylägen ligger på rätt nivå.

– Min bild är att hyrorna i citylägen ligger på en marknadsnivå. De är höga för att det förväntas att de verksamheter som är där ska kunna klara de nivåerna. Den typen av affärer du ska kunna göra där är kopplat till flödena, säger han.

Han menar att det är lätt att hitta en gemensam fiende i fastighetsägarna.

– Det är lätt att peka på hyran. Men en hyra bör rimligen inte utgöra mer än runt tio procent av din omsättning, utan det är personal och andra delar som kostar mer pengar.

Ytterligare en trend sätter press på de fysiska butikskedjorna – e-handelsmärken som själva öppnar butiker. Ett svenskt exempel är postorderföretaget Ellos. Men betydligt större aktörer knackar på dörren. En annan paradox, för butikskedjorna, är att stängda butiker riskerar att slå mot den egna e-handeln.

– I till exempel USA har man sett att för aktörer som stängt fysiska butiker, i vissa områden, har även omsättningen minskat för e-handeln i samma område, säger Amanda Welander.

– Det gäller alltså att bygga en fungerande mix eller ett ekosystem som är relevant för kunden. Där gäller det att ha en fastighetsstrategi som fungerar med såväl affärsmodellen som varumärket.

I England har H&M gått ut och begärt omsättningsbaserade hyror. De vill även att kostnader för returer räknas bort från hyran eftersom många av köpen görs online.

– Där ser vi att det i allt högre grad kommer att bli svårt att definiera vad som är omsättning i butik respektive online, när gränserna mellan dessa i allt större utsträckning suddas ut, säger Amanda Welander.

Tendensen är att fastighetsägarna fyller på med restauranger, optiker och nagelsalonger. Eller ännu mindre publika verksamheter som kontor.

Rikard Ljunggren på Fastighetsägarna menar dock att det är viktigt både för fastighetsägare och handlare att de hänger med i omställningen och försöker nå varandra.

– På sikt kanske man riskerar att skjuta sig själv i foten annars. Man minskar attraktiviteten att röra sig i ett område genom att inte ha rätt mix i gatunivå. Jag tycker att fastighetsägarna generellt är duktiga på att investera i platsen och stadsutveckling. Man tar det här långsiktiga greppet. Men man kanske behöver blir lite mer innovativa i sina affärsmodeller, säger han.

Om det skapas en attraktivitet och mångfald av verksamheterna i ett område så gör det att folk vill komma och röra sig där.

– Att skapa flöden gör i sin tur att du kan bibehålla hyresnivåerna på andra nivåer. Då kanske man behöver ligga lite lägre med vissa hyror och ge lite rabatter på några som kanske tillför något men som kanske inte har den ekonomiska bärkraften.

Jesper Örtengren på Vasakronan tror att dialogerna med handlarna kommer att behöva tas i mycket större utsträckning framöver.

– Vi har dem redan. Men många är inte redo att släppa sina lägen för de är så svåra att få tag på sen. Samtidigt kanske vi kan hitta en lokal som är bättre och billigare.
De kortaste hyreskontrakten skrivs i dag på tre år.

Bo Jansson, fastighetschef på Skandia Fastigheter, tror att kontrakten framöver kan bli ännu kortare.

– Jag tror att det går i den riktningen. Många andra hyresvärdar har inte samma kraft att stå emot. Ju mer nervös man blir, desto kortare kontrakt blir det. I ett A-läge kommer det alltid att finnas en efterfrågan enligt min teori. Där kan man lättare växla om i stället för att fastna i ett stort avtal. Där är vi redan mer flexibla med till exempel popupbutiker.

Freddy Sobin och hans kollegor önskar en bredare dialog med fastighetsägarna.

– Ur ett vidare perspektiv är det nödvändigt att vi gemensamt med fastighetsägarna tar ett större grepp om den här problematiken, för just nu utarmas såväl gallerior och köpcentrum som stadskärnor.

– Vi har börjat få signaler från ett fåtal fastighetsägare där man vill inleda en dialog för att komma fram till mer hållbara hyresmodeller och hyresnivåer. Men överlag har vi ännu inte fått till stånd någon märkbar förändring på hyresnivåerna eller övriga villkor, säger han.

Fler Nyheter från förstasidan

Brutala investeringen får en ny vinge

870 kvadratmeter lokaler. Se bilder.

Säljer för 1,7 miljarder

Selin-ägda bolaget är köpare. Det här ingår i storaffären.

FV dokument om 24 sidor – 30 år sedan Kraschen

Delar av fastighetssverige har tvärnitat. Coronakrisens effekter på marknaden har både likheter och olikheter med den stora Kraschen för 30 år sedan. Vi återpublicerar här en uppmärksammad artikelserie i tre delar ur magasinet som nu finns att ladda ner som pdf.

Areim erbjuder fri hyra

Agerar för drabbade hyresgäster under coronakrisen.

Nya Tango växer med två

Senior analyst och grafisk designer rekryteras när rådgivarna växer.

Affär om 105.000 kvm pausas

”Den klokaste vägen framåt för oss är att pausa affären”.

Porträtt

Allt från flyg till badhus

Det ryms allt från badhus till flygplan inom Tagehus investeringar. Men det är fastigheterna som är i fokus när Johan Ljungberg styr tredje generationens företagsbygge in i framtiden.

Bonnier gör ännu ett köp på ny marknad

23.000 kvm ingår. Fastighetsvärdet uppgår till cirka 710 miljoner kronor.

Ska sälja allmännytta för en miljard – två paket

Det här ingår i första paketet försäljningar.

Almedalsveckan ställs in

Besked från Region Gotland och huvudarrangörerna.

Grönt ljus för Sagax största satsning någonsin

Kan bygga 55.000 kvm vid ett nytt supernav. Se bilder.

Topplista

Största affärerna 2020

FV har här sammanställt de hittills största fastighetstransaktionerna under 2020. Vi berättar även vilka rådgivare som varit inblandade.

Känd aktieanalytiker till JLL

”Han är en topprankad analytiker som fått många fina utmärkelser”.

SBB säljer för halv miljard

Bostadsfastigheter i tre kommuner ingår i affären.

Tillbaka till förstasidan