Tröttnat på att leta boende – köp?

CANNES: Allt på den lokala fastighetsmarknaden handlar om bostäder, hotell och lyxig shopping. Marknaden har fått en smäll de senaste åren och det kan – för den som tröttnat på att leta efter sitt Mipim-boende – vara köpläge. 

Den franska rivieran är en av världens mest åtråvärda destinationer för att ha som sitt andra hem. Turism är den största näringen på Rivieran som varje år attraherar 11 miljoner besökare – vilket gör den till Frankrikes näst största turistdestination efter Paris.

Lättrörliga multimiljonärer har bidragit till att ge Rivieran dess position på fastighetsmarknaden. Nu råder dämpade priser, konsterar JLL. Det handlas med en svag euro och det finns nya skatteregler som gjort fastigheter mer tilltalande för utländska investerare.

Under de senaste tre åren har i genomsnitt 1,9 miljoner turister årligen sökt sig till Cannes. Flest är italienarna som följs av britter, skandinaver och tyskar. Staden är i sitt segment den med högst efterfrågan på hyresboende för turister och affärsmän – och det finns inget som talar för att den efterfrågan ska upphöra. Till skillnad från flera andra pärlor längs rivieran så är Cannes mindre utsatt för svängningar i turistströmningarna tack vare de många mässorna och konferenserna som arrangeras löpande under året. De styrande politikerna har även satsat på att modernisera den infrastruktur som besökare möter, till exempel järnvägsstationen som fått ett lyft liksom flera av de större vägarna.

Cannes har ungefär 74.000 invånare efter att befolkningen ökat flera år på raken. Men utvecklingen har inte varit spikrak uppåt eftersom orten hade lika många invånare i början av 80-talet. Under mitten av 90-taler var det 10 procent färre.

Orten sticker ut på många sätt. Det är den näst största franska affärsdestinationen och hela 43 procent av bostäderna fungerar som fritidsboende.

Av de som besöker Cannes är 56 procent utlänningar och 255.000 är mässbesökare.

Fastighetsmarknaden

En stor del av transaktionerna på fastighetsmarknaden i Cannes berör mindre lägenheter, merparten gäller affärer med lägenheter under 5 miljoner kronor och som finns i ett centralt läge. Dessa säljs ofta snabbt utan alltför mycket förhandlingar. Även lägenheter i bästa läge för över 20 miljoner kronor efterfrågas ofta, även om antalet transaktioner har minskat.

Det finns numera köpare från färre länder och antalet affärer har sjunkit med 30 procent de senaste åren. Det råder fortfarande en diskrepans mellan köparens budget och säljarens prisförväntan. Antalet objekt som kommit ut till försäljning det senaste året har ökat med 10 procent, men marknaden är fortfarande blockerad av säljare som inte anpassar priset till gällande marknadspris.

Officiellt har priserna sjunkit med mellan 1 och 2 procent årligen sedan pristoppen 2011. Men i verkligheten bedömer professionella aktörer på marknaden att snittpriserna har gått ner med 10–15 procent de senaste tre-fyra åren. För de mest exklusiva objekten har prisfallet varit så mycket som 22 procent.

Med ett förändrat skatteklimat för utländska investerare, eurokursen och fallande priser så finns förvärvsförutsättningar.

Bostäder

Skandinaver (i första hand svenskar och norrmän), britter, amerikaner, fransmän och köpare från Mellanöstern tillhör de mest aktiva på marknaden i dag. Ryssar, som var de näst största investerarna tidigare,  efter dem från Mellanöstern, har dragit ner på sina köp avsevärt.

Priset för en medellägenhet i Cannes är 5.000 euro per kvadratmeter, men spannet är stort, från 3.000 till 8.000. För de allra bästa bostäderna i det bästa läget når priset runt 45.000.

En lägenhet mellan järnvägsstationen och Rue d’Antibes värderas till 5 000 euro per kvadratmeter. Strax söder därom till 6.000–8.000 euro med undantag för Croisetten där priserna varierar från 12.000 upp till 45.000 euro per kvadratmeter, beroende på läge, utsikt och våningsplan. I allmänhet kan det sägas att en lägenhet som har terrass och havsutsikt vanligtvis har ett pris som är 30 procent högre än utan. Men det finns ju förstås fler billigare områden, I Suquet (Gamla stan) är priserna 4.000–10.000 euro. Längs Boulevard Carnot (infartsvägen) varier priserna från 2.800 till 6.500 och i området Republic (norr om stationen) från 2.800 till 3.800 euro per kvadratmeter.

Hyreslägenheterna kostar i snitt 16 euro per kvadratmeter och månad, men spannet varier från 13 till 25 euro.

För investerare som vill hyra ut så betyder avståndet till mässanläggningen mycket, men det behöver inte vara precis vid Croisetten. Mycket påverkar inkomstmöjligheterna, till exempel balkong, havsutsikt, hiss och concierge.

Det går att göra ”fynd”. Nyligen såldes till exempel en 90 kvadratmeter stor lägenhet på Croisetten för 630.000 euro. Den hade då varit till salu i tre år och säljaren hade ursprungligen krävt 1,2 miljoner euro.

Hotell

Flera utländska investerare fortsätter att lockas av områdets charm och exklusivitet och vill gärna lägga till en hotellfastighet i den egna portföljen.

Finanskrisen öppnade upp för ett flertal opportunistiska affärer. Hotell i Cannes ses som ett ”safe heven” inte minst från statliga fonder från Mellanöstern och Asien. Det är svårt att uppge några yielder eftersom operatörskontrakten är så olika. Rumspriset i en affär kan variera från 200.000 till över 1 miljon euro.

Under de senaste månaderna har Hôtel Cristal sålts för 8 miljoner euro, jämfört med utgångsbudet som var 13 miljoner euro. För närvarande är Grand Hôtel på Croisetten till salu för 80 miljoner euro och Novotel Monfleury, nära stationen och mässan, för 13 miljoner euro.

Butiker och kontor

De mest efterfrågade butikslokalerna finns längs Croisetten, Rue d’Antibes och några få av gatorna som förbinder de båda. Butikslokaler på andra gator är helt ointressanta för investerare. För tillfället finns det inga vakanser längs Croisetten och nyckelpengarna är höga. För bra lägen är hyresnivåerna 1 000–2 000 euro per kvadratmeter.

Få kommer hit för att investera i centrala kontorsfastigheter – de finns knappt, i alla fall få moderna. Desto större är efterfrågan och nyproduktionen i närbelägna Sophia-Antipolis och Nice där hyrorna är 180–220 euro per kvadratmeter och där direktavkastningskravet är 6,75 till 8 procent.

Text JLL

(Texten är ursprungligen publicerad i magasinet Fastighetsvärlden Nr 2/2016)

Priserna när mässorna får Cannes att koka

Ett tiotal större event fyller kalendern i Cannes. Här framgår den nettohyra som lägenhetsägaren kan räkna med. Priser i euro per natt. (Källa: JLL)